買房一定要實地看房。作為自己居住的房屋，主要考慮的還是以方便自己及家庭成員日常生活、出行為宜，小區(qū)周邊有哪些商業(yè)配套、交通配套、物業(yè)是否負責等等都是需要考慮的因素。二手房實地看房，要掌握這些技巧。

實地看房注意事項：

1、樓形

樓形一般分為板樓、塔樓和板塔結(jié)合。

板樓一般南北通透，便于采光通風；一梯兩戶是板樓的標配，由于住戶不多，居家生活也比較清靜。

塔樓社區(qū)的建筑密度普遍比板樓社區(qū)的高，往往是一梯6戶以上。人多會容易雜亂吵鬧、電梯擁擠。而且塔樓每層都有部分住戶的采光、通風等條件比較差。不過塔樓由于樓高，高層視野相對開闊。

板塔結(jié)合的房子，2梯4戶是比較常見的，邊戶南北通透、中間戶朝南設(shè)計。

2、房齡

房齡影響貸款年限，房齡越老，貸款年限越短。除此之外，房齡還影響房屋的價格，房子越老越不易出手，價格空間就越窄，久之甚至會貶值；房齡增長和使用年限是成反比的，而與修繕維護費用成正比，種種因素都將增大持有成本。隨著受損程度，還可能存在安全隱患。買房的時候一定要注意問下房齡，房齡是從該房屋竣工之日開始算起。

3、戶型

一個好的戶型，晴天不開燈，光照也充足；房里擺放家具，不妨礙人走動；不借助通風設(shè)備也能自然通風。好戶型有以下5條標準可以參考：格局方正、開間進深合理、沒有暗間、房間大小適中、動線合理。此外，看看戶型有無大的改動，是否存在結(jié)構(gòu)性問題等重大安全隱患。

4、朝向

一個好的朝向可以保證有大量的陽光通過窗戶直射入室，改善住宅室內(nèi)環(huán)境，如光、溫度、衛(wèi)生狀況等，對居住者的身心健康十分有利。一般來說，臥室、客廳都朝南的房子，是比較好的。

5、樓層

對于多層無電梯住宅來說，一般順序是3、4、5、2、1、6。但對現(xiàn)在的中高層住宅來說，好的樓層排序為中高層、頂層、底層。買房選樓層要考慮家庭人口構(gòu)成和喜好、房屋價格、采光好壞等各方面的因素。遇到下面這些樓層，在選房時，要慎重考慮。因為這些樓層存在這樣或那樣的缺點。

①設(shè)備層及其下一層：在設(shè)備層或其下一層，設(shè)備的噪音、機械振動等都會給居住環(huán)境帶來負面影響。

②架空層的上一層：如果架空層活動的人群多，比較吵鬧。夏天時，架空層的垃圾如果不及時清理，就容易產(chǎn)生惡臭，影響居住的環(huán)境。

③底層：比較容易被盜、采光通風不足、私密性差、潮濕、噪音比較大（行人、單元門噪音的影響）等。

④頂層：主要是夏季熱，雨季容易漏雨。

6、采光

采光分兩個層次。一是是否明廚明衛(wèi)，即每個房間是否都有窗；第二是陽光照射時間。影響采光好壞的因素有如下：

①樓間距和樓層高低：樓層越高，采光越好；樓間距越大，采光越好。

②房屋朝向好壞：南向的房子采光當然好，一般客廳、主臥朝南比較好。

③房子是否處于凹槽內(nèi)：處在凹槽內(nèi)的房子，其采光會被相鄰房間遮擋住。

④戶型采光窗的數(shù)量和面積大?。豪碚撋暇哂袞|、南、西三面采光的房子，采光性能突出。窗戶太小，會影響房屋的采光。

此外，如果周邊有高大的建筑物，則房屋的采光也會被遮擋。在買房時，要參考上述幾點，以辨別房屋采光好壞。

7、使用面積

使用面積指每套住宅戶門內(nèi)除墻體厚度外全部凈面積的總和，即地毯面積。其中包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、壁柜（不包括吊柜）、戶內(nèi)樓梯（按投影面積）。不管房屋的建筑面積有多大，買房入住后，可以利用的是房屋的使用面積，因此，房屋的使用率高低很重要。

板樓戶型的使用率通常高達85％以上，而塔樓戶型的使用率通常僅為75％，因為塔樓內(nèi)的電梯井、變配電機房等都將作為公共面積攤到每個業(yè)主的頭上。

8、稅費相關(guān)

同一個小區(qū)，房源的產(chǎn)權(quán)年限大不相同，這與業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證的時間有關(guān)。未滿兩年的房產(chǎn)再交易時，就需繳納增值稅及其附加稅、個稅等相關(guān)稅費。滿2年及以上的房子，可以免征增值稅。滿五唯一的房子，可以免征增值稅和個稅。買房的時候，一定要問清房產(chǎn)證滿幾年。

實地看小區(qū)注意事項：

1、看物業(yè)

小區(qū)物業(yè)管理水平對于日常生活影響較大，可關(guān)注物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量、社區(qū)安全、園林環(huán)境、硬件維護的水準、上門維修的及時性等方面，這些看似小事，但真的能影響你買房后每天的心情。

2、看小區(qū)

其次在進入小區(qū)后留意小區(qū)樓棟墻上、樓梯、電梯間是否有亂刻亂畫的小廣告；留意電梯是否有老化運行等問題，小區(qū)里是否人車分流等等。

3、看下雨

下雨的時候去小區(qū)周圍轉(zhuǎn)悠一下，看看小區(qū)的排水系統(tǒng)如何，這個能有效預防入住之后一下雨就只能在家里“看海”的情況。

4、居住群體

之所以強調(diào)看房時要觀察樓梯或電梯間有無亂刻亂畫的現(xiàn)象，是想告訴購房者這不僅代表物業(yè)的管理水平，也與居住人群的公德素養(yǎng)有關(guān)。