買房定金協(xié)議里的霸王條款

2017-06-22 來源：

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在眼下的商品房交易中,購房者交了定金以后,面對(duì)開發(fā)商的“霸王合同”往往陷入兩難境地:取消買房,定金就打了水漂;接受合同,又放棄了自己合理合法的權(quán)益。購房者該如何是好?

當(dāng)心立約定金下套

買商品房,是老百姓較大的消費(fèi)或投資行為,尤其是隨著近兩年房地產(chǎn)市場的持續(xù)走熱,買一套房子一般都會(huì)花去一個(gè)家庭較大的積蓄。正因?yàn)槿绱?老百姓買房似乎也越來越謹(jǐn)慎。隨著房地產(chǎn)市場的日漸成熟和購房者理性水平的提高,早幾年開發(fā)商慣用一些“誤導(dǎo)性宣傳”等手段也為購房者所熟悉,較常見的防范辦法是要求寫入買房合同。

然而,要提醒購房者留意的是,一種更隱蔽的被開發(fā)商利用法律“合法化”的“霸王條款”正在成都的房產(chǎn)市場盛行,結(jié)果是購房者“有苦難言”,進(jìn)退兩難——這就是“定金條款”,更確切地說,是“立約定金條款”。

什么是“定金”或“定金罰則”

“定金”或“定金罰則”,許多購房者并不陌生,購房者知道較多的是:交付定金的一方不履行合同的,無權(quán)要求退還定金;收受定金的一方不履行合同的,應(yīng)雙倍退還定金;然而,筆者在這里要著重說明的是,這是1995年的《擔(dān)保法》確定的最基本的也是唯一的一種定金方式,法理上稱為“違約定金”。如果把此類定金方式寫入商品房,對(duì)合同雙方基本上是公平的。

但問題是,目前商品房買賣中適用的定金方式不僅是這一類,用得最多、對(duì)購房者最為不利的是“立約定金”,法律依據(jù)見于2000年的《〈擔(dān)保法〉司法解釋》第115條的規(guī)定是:當(dāng)事人約定以支付定金作為訂立主的,給付定金的一方拒絕訂立主合同的,無權(quán)要求返還定金,收受定金一方拒絕訂立合同的,應(yīng)雙倍返還定金。此所謂的“立約定金”。

事實(shí)上,《〈擔(dān)保法〉司法解釋》在《擔(dān)保法》中唯一的一種擔(dān)保方式即違約定金的基礎(chǔ)上增加了三種方式,一是:立約定金,即在締約前支付的定金,目的是以確保契約得以正式成立。見《〈擔(dān)保法〉司法解釋》第115條;二是成約定金,即以定金的交付作為的要件,見《〈擔(dān)保法〉司法解釋》第116條;三是解約定金,即以定金作為自然解除合同的條件,見《〈擔(dān)保法〉司法解釋》第117條;此外,法律上還有一類叫作“證約定金”。不過我國《擔(dān)保法》及其司法解釋并未將其以立法的形式加以確認(rèn)。

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