樓市已經(jīng)歷連續(xù)三個月的高強度調(diào)控，從最初的限購、限貸，緊接著的限價、限售，再到一線城市的全面限商，房地產(chǎn)市場熱度在“五限”下大幅降溫。

但需注意的是，由于下降并不是自發(fā)性調(diào)整，住房價格依然堅挺，且因“溢出”效應(yīng)熱點城市周邊地區(qū)成為替代的“投資標(biāo)的”，導(dǎo)致該類城市同時面臨“控房價”和“去庫存”難題。

專家指出，隨著經(jīng)濟的融合以及城際交通的徹底改善，城市界限越來越模糊，區(qū)域概念強化。建議將區(qū)域房地產(chǎn)市場逐步作為一個中觀整體看待，在一城一策的基礎(chǔ)上，探索區(qū)域協(xié)調(diào)施策。

溢出效應(yīng)熱點城市周邊成“香餑餑”

5月底，臨近端午時節(jié)，湖北地級市咸寧的樓市熱鬧非凡。房企提前造勢，游子開始返鄉(xiāng)，街頭小巷也流傳著這樣的廣告：錢存銀行不買房，銀行貸款給老王。老王拿錢去買房，心中女神嫁老王……難以在武漢買房的購房者們快速向周邊溢出。

安徽六安也因合肥的火熱以及限購，其房地產(chǎn)市場逐步升溫，銷售量屢創(chuàng)新高。六安市房地產(chǎn)市場管理局統(tǒng)計顯示，2016年全市商品房銷售面積達(dá)663.71萬平方米，同比增長126.1%，增幅為全省之首；銷售金額達(dá)308.79億元，首次突破300億元大關(guān)。

近兩年大熱的鄭州更是因都市圈因素影響，其周邊縣市樓市也紛紛開啟大熱模式。洛陽方面，作為國家區(qū)域性中心城市和中原城市群副中心城市，加上洛陽地鐵、自貿(mào)區(qū)等因素的影響，洛陽房地產(chǎn)市場異常火爆，部分樓盤出現(xiàn)量價齊升狀態(tài)。2016年洛陽市商品房銷售面積為770.4萬平方米，比2015年全年的687.3萬平方米增加了12.1%，商品房銷售額為350.1億元，比2015年全年的295.6億元增加了18.44%。

開封方面，房地產(chǎn)市場從成交到開發(fā)投資，均進(jìn)入快車道。2017年一季度，開封市GDP為374.97億元，較上年同期增長8.6%，增速提高0.4個百分點，高于全國1.7個百分點。具體來看，開封一季度固定資產(chǎn)投資(不含農(nóng)戶)完成179.63億元，比上年同期增長12.9%，其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成32.27億元，比上年同期增長22.3%，增幅居全省第7位。

新鄉(xiāng)方面，1至4月完成固定資產(chǎn)投資492.51億元，同比增長12.6%，高于全省平均水平2.2個百分點，位居全省第11位。全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資94.04億元，總量位居全省第3位，同比增長51.0%；全市商品房銷售面積169.22萬平方米，位居全省第5位，同比增長58.3%；全市完成商品房銷售額66.12億元，同比增長62.0%。

除了鄭州都市圈周邊，今年1至4月，揚州市商品房銷售面積296.94萬平方米，同比增加54.7%；其中住宅銷售面積279.78萬平方米，同比增加51.8%。商品房待售面積313.70萬平方米，同比下降27.5%。商品房去化周期降為6個月。

對此，江蘇省組織331名相關(guān)專家調(diào)查后，報告顯示，在熱點城市樓市降溫“退燒”的同時，三四線城市房地產(chǎn)市場趨于活躍。比如，鎮(zhèn)江屬于南京都市圈，樓市政策相對寬松。調(diào)查者對鎮(zhèn)江商品房價格預(yù)期，由一季度“緩和上漲”為主，轉(zhuǎn)變?yōu)槎径取懊黠@上漲”為主；南通、淮安的商品房價格以“穩(wěn)中緩升”為主。

江蘇省物價局新聞發(fā)言人孔祥平表示，總體上看，緩和上漲的預(yù)期占70%，尤其是蘇北五市，除淮安市維持在80%的上漲預(yù)期外，其他四市的上漲預(yù)期都超過了九成。孔祥平介紹，“江蘇的三四線城市房地產(chǎn)活躍度增加，三四線城市的房價有所上升。對此，三四線城市可能會對房價采取相應(yīng)的調(diào)控措施，包括價格部門會采取備案措施。在經(jīng)過了前段時間的市場調(diào)控之后，我們目前仍然面臨著較大的商品房上漲的調(diào)控壓力?！?/p>

隨著購房者的溢出，部分一二線熱點城市周邊的三四線城市成交快速上漲，去化加速。有報告顯示，根據(jù)國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)計算，全國住房存量4月同比下降16.2%，是自全球金融危機以來最大的月度降幅。其中，若按照對11個三四線城市的調(diào)查中，住房存量4月更是平均同比減少22.4%。

調(diào)控難抑熱點城市周邊房價快速攀升

國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，5月份，一二線城市房地產(chǎn)降溫態(tài)勢持續(xù)，熱點周邊三四線城市領(lǐng)漲全國。其中，5月宜昌新房價格同比漲幅達(dá)到10.7%，創(chuàng)下今年以來的新高。

統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月份，唐山房價環(huán)比上漲2.3%，蚌埠環(huán)比上漲2.2%，宜昌環(huán)比上漲2.1%，北海上漲1.9%，沈陽上漲1.8%，揚州、金華上漲1.7%，昆明、西安、韶關(guān)則分別上漲1.6個百分點。5月份時，趨勢依然未改。蚌埠、北海、湛江、九江、濟寧、宜昌等新房價格環(huán)比漲幅較大的城市多為熱點周邊三四線城市。

CRIC研究中心楊科偉表示，由于購房熱情仍在，調(diào)控博弈，因此，購買力溢出，熱點周邊城市成為投資最佳標(biāo)的，部分存在上漲之勢。

以石家莊為例，受京津冀城市群影響，僅5月單月，石家莊樓盤調(diào)價數(shù)量達(dá)到21盤。其中7個住宅項目進(jìn)行調(diào)價，10個寫字樓項目進(jìn)行調(diào)價，3個別墅和1個商鋪項目進(jìn)行調(diào)價。住宅方面，位于新華區(qū)、橋西區(qū)、高新區(qū)等項目中，新合作城市廣場、龍灣、中山尚城分別上調(diào)1000元/平方米，華麗家族樓盤上調(diào)1300元/平方米，官峰嘉邸項目上調(diào)2000元/平方米，十里逸墅項目上調(diào)60萬元/套。此外，別墅項目原河名墅更是從之前的2000萬元/套，上調(diào)至2366萬元/套，上調(diào)了366萬元/套。

因各種因素利好，河北不僅成為購房者的投資天堂，也成為各房企的拼搶之地。6月2日，石家莊正定新區(qū)迎來今年“最受關(guān)注”的一次土拍。2016年12月停拍的6宗土地再次上市，受到了碧桂園、保利、萬科等25家房企的集中關(guān)注，拍賣總額達(dá)42.33億元。

其中，天山地產(chǎn)競得的【2016】008號地樓面價高達(dá)2.09萬元/平方米，創(chuàng)下正定新區(qū)樓面地價新高。值得注意的是，此前正定的新高僅為2016年11月樓面價的2549元/平方米。

安徽六安也同樣是受城市圈利好的城市之一。根據(jù)國家發(fā)改委已批復(fù)的規(guī)劃，合六城鐵將使六安進(jìn)入合肥“一小時通勤圈”。在此影響下，今年一季度，六安房地產(chǎn)市場繼續(xù)升溫，全市銷售商品房面積同比增長20.37%，銷售金額同比增長46.8%，商品房均價同比增長21.81%。

5月初，記者在六安走訪多家樓盤發(fā)現(xiàn)，每家售樓部都用大幅海報掛出了“合六城際鐵路”的走向圖、站點分布等。在六安某項目售樓部外，外地牌照私家車在停車場進(jìn)進(jìn)出出。

“外地人在我們這里買房的太多了。2020年城鐵通車后，六安到合肥只要20分鐘！”一位售樓經(jīng)理熱情地介紹說，“3月份我們曾加推過一次，均價還不到5000元，132套房源只臨時通知了手頭客戶就一天賣完。近期我們準(zhǔn)備開幾棟大平層，預(yù)計價格漲到6500元左右，房源同樣是100多套，估計根本不夠賣?！?/p>

在福建漳州，也大量存在著認(rèn)為當(dāng)?shù)匚磥矸績r向廈門看齊的投資者。在漳州萬科城濱江府、恒大御景半島等新興高檔住宅售樓處，雖只剩為數(shù)不多的尾盤清售，但看房買房的人依舊絡(luò)繹不絕，購房者普遍判斷漳州房價還有潛力，開發(fā)區(qū)房價肯定會漲，買到就是賺到。

庫存畸變“去庫存”“控房價”并存

在市場熱度下，樓市庫存卻出現(xiàn)了分化，非住宅類項目庫存整體偏高。據(jù)贏商網(wǎng)不完全統(tǒng)計，2016年安徽新增商業(yè)項目23個，新增商業(yè)體量超230萬平方米，2017年計劃新開業(yè)購物中心更是達(dá)73個，預(yù)計新增商業(yè)體量高達(dá)760萬平方米。

以去年房價一路高歌的合肥為例，雖然住宅時常面臨搶房，但商業(yè)部分卻未能向住宅看齊。同策咨詢數(shù)據(jù)顯示，截至2016年12月31日，合肥商業(yè)市場庫存達(dá)到432.95萬平方米，同比2015年增加28.3%，庫存量不降反增。按照2016年商業(yè)項目的去化速度計算，合肥商業(yè)項目需要3.2年才能完成去化。

六安方面上述現(xiàn)象更為明顯，截至4月底，該市可售商品住宅440.23萬平方米，去化周期為13.7個月，但非住宅庫存273.72萬平方米，去化周期為124.4個月，高達(dá)10年。

中信證券的一份研報指出，中國商辦物業(yè)的總量明顯過剩，在2010年和2013年，商辦物業(yè)經(jīng)歷了兩輪躍進(jìn)，商辦物業(yè)的開發(fā)投資增速要遠(yuǎn)大于住宅物業(yè)的開發(fā)投資增速。過去十多年中，我國商服用地一直占據(jù)房地產(chǎn)出讓的30%上下，這同社會的真實需求很不匹配，從銷售上看，商業(yè)地產(chǎn)占比只有10%。

武漢方面，據(jù)武漢市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會研究部數(shù)據(jù)，截至2015年底，武漢商業(yè)地產(chǎn)總面積超過3000萬平方米。按照武漢市1066.77萬常住人口計算，人均商業(yè)面積已接近3平方米，是香港的2倍。此外，武漢還有600萬平方米的商業(yè)樓盤及400萬平方米的寫字樓庫存，按照往年的去化速度，全部消化完至少還需4至6年。與此同時，未來5至6年，還將新增約1000萬平方米的商業(yè)體量。

與供應(yīng)旺盛相對應(yīng)的是，商業(yè)地產(chǎn)整體需求難以提振，市場吸納力下降。據(jù)了解，武漢方面，除了幾個傳統(tǒng)辦公區(qū)和商業(yè)區(qū)，其余區(qū)域均因缺少整體的氛圍和相應(yīng)配套導(dǎo)致去化困難。

除了住房性質(zhì)結(jié)構(gòu)失衡外，地方樓市還存在區(qū)域性結(jié)構(gòu)失衡。如六安在部分區(qū)域住宅熱銷的同時，一些縣鄉(xiāng)仍需積極推介房源。六安市房地產(chǎn)管理局統(tǒng)計顯示，2016年在棚改貨幣化、鼓勵農(nóng)民進(jìn)城購房、發(fā)放契稅補貼和購房補貼、購買商品房作為安置房源等一系列的去庫存措施的作用下，庫存面積大幅下降，全年凈去庫存面積達(dá)336.19萬平方米。

六安市房地產(chǎn)管理局局長吳耘介紹說，六安市金寨縣，庫存總量較大，去化速度較慢，作為全國農(nóng)村土地制度改革試點地區(qū)之一，該縣推出了居民購房和農(nóng)戶退出宅基地購房兩項補貼政策，有效的推動了去庫存工作，盤活了房地產(chǎn)市場?；羯娇h人口基數(shù)小，庫存量也較大，該縣則減少了商品房的土地供應(yīng)，暫停了鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)的開發(fā)，并通過移民補助、惠民安居貸等措施鼓勵農(nóng)民進(jìn)城購房。

湖北方面，截至2017年3月底，雖然全省商品住房庫存平均消化周期為7.4個月，但仍有5個縣庫存消化周期超過18個月，其中，鄖西縣18.6個月，嘉魚縣22個月，黃梅縣23個月，云夢縣24.8個月，屈家?guī)X管理區(qū)31個月。

貴州省社科院城市經(jīng)濟研究所所長胡曉登指出，由于城市綜合體集中了優(yōu)質(zhì)土地資源和大量資金，一旦過剩引發(fā)泡沫破裂，將成為城市“空殼”和“黑洞”，其后果將比住宅市場更嚴(yán)重，會帶來更多的土地資源浪費和社會資金浪費。他建議，應(yīng)給地方政府和開發(fā)商“降溫”，合理控制城市綜合體數(shù)量，警惕爛尾風(fēng)險，從抓運營管理著手提高質(zhì)量，預(yù)防城市“黑洞”的形成。

分城施策轉(zhuǎn)向區(qū)域施策

事實上，地方政府也已關(guān)注到該類城市所面臨的風(fēng)險。為解決結(jié)構(gòu)性失衡問題，安徽省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、安徽省財政廳、人民銀行合肥中心支行等7部門5月份聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)非住宅商品房去庫存的若干意見》，通過去庫存與供地聯(lián)動、鼓勵企業(yè)將非住宅商品房轉(zhuǎn)為自持物業(yè)、鼓勵個人購買商住公寓等途徑，指導(dǎo)各地有序化解非住宅商品房庫存。

根據(jù)意見，安徽將推動房地產(chǎn)去庫存與土地供應(yīng)聯(lián)動，要求各地結(jié)合各類非住宅商品房在售量、將要上市量和市場總體需求情況，按“控制總量、限制增量、消化存量”原則，合理安排土地投放量，優(yōu)化用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。明確商業(yè)、辦公等非住宅商品房去化周期超過48個月的城市，停止新出讓同類性質(zhì)用地。同時，優(yōu)化各類非住宅項目，多渠道消化非住宅商品房庫存。鼓勵企業(yè)將商業(yè)、辦公等非住宅商品房轉(zhuǎn)化為自持物業(yè)；支持房企從銷售商品房向“售租并舉”投資模式轉(zhuǎn)變；鼓勵開發(fā)企業(yè)成立專業(yè)租賃公司，按規(guī)定享受相關(guān)優(yōu)惠政策，開展房屋租賃業(yè)務(wù)。

重慶方面，近日重慶市政府網(wǎng)公布《重慶市人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)全市商業(yè)商務(wù)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》指出，政府將從“控制商業(yè)商務(wù)房地產(chǎn)建設(shè)用地新增供應(yīng)規(guī)模、支持實施商業(yè)商務(wù)用房轉(zhuǎn)型利用、支持開發(fā)企業(yè)自持經(jīng)營商業(yè)商務(wù)用房、擴大商業(yè)商務(wù)用房的市場需求”四大調(diào)控措施加大商業(yè)商務(wù)房地產(chǎn)去庫存力度，力爭在“十三五”末全市商業(yè)商務(wù)房地產(chǎn)庫存去化周期控制在合理范圍，其中主城商業(yè)商務(wù)房地產(chǎn)庫存去化周期控制在12個月內(nèi)。

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，熱點周邊城市已進(jìn)入去庫存和控房價雙軌并行階段，調(diào)控難度將繼續(xù)增加，需要有新的調(diào)控視角和手段。

世聯(lián)行董事長陳勁松說，隨著經(jīng)濟的融合以及城際交通的徹底改善，城市界限越來越模糊，區(qū)域概念強化，僅以行政邊界實施的一城一策可能會無法適應(yīng)市場變化。陳勁松建議，通過完善現(xiàn)有城市群市長聯(lián)席會議等機制，將區(qū)域房地產(chǎn)市場逐步作為一個中觀整體看待，在一城一策的基礎(chǔ)上，逐步探索區(qū)域協(xié)調(diào)施策。