一年一度的畢業(yè)季即將來臨，很多大學(xué)畢業(yè)生會選擇留在讀書的城市打拼，一般先租房居住。為了防范和減少糾紛，在租房合同簽訂、履行及終止三個階段都有一些注意事項，一不謹(jǐn)慎容易上當(dāng)受騙。北京市二中院曾審理過這樣一起案件，退房時出租方收走押金條但拒絕退還押金。

2014年11月25日，計某與C經(jīng)紀(jì)公司簽訂房屋租賃合同，約定：計某租賃位于北京市大興區(qū)某處房屋，租期為2014年11月25日至2015年5月24日；房屋交接后，計某須在10日內(nèi)攜帶押金條原件到C經(jīng)紀(jì)公司辦理退押金手續(xù)，逾期不來辦理，視為放棄押金，押金條作廢。合同簽訂后，計某向C經(jīng)紀(jì)公司交納押金1800元。

2015年5月23日，C經(jīng)紀(jì)公司職員田某向計某出具字條：“今經(jīng)驗房無誤，房屋正常到期，該房屋已交接完畢，應(yīng)退其押金1800元，正常情況下一星期”。然而，C經(jīng)紀(jì)公司未退還押金。

2015年6月16日，計某將C經(jīng)紀(jì)公司訴至法院，要求退還押金。訴訟中，計某稱其與C經(jīng)紀(jì)公司職員田某辦理退房手續(xù)時就要求退押金，將押金條給了田某。C經(jīng)紀(jì)公司對此不予認(rèn)可，稱計某沒有根據(jù)合同約定在房屋交接后10日內(nèi)向公司申請退押金，故現(xiàn)在不同意退還押金，但對其職員田某出具上述字條的原因不能作出合理解釋。

北京市二中院審理認(rèn)為，根據(jù)計某提交的C經(jīng)紀(jì)公司職員田某出具的字條記載內(nèi)容，可以確認(rèn)該字條系因計某申請退還押金后，C經(jīng)紀(jì)公司職員所出具的，即可以認(rèn)定C經(jīng)紀(jì)公司對應(yīng)退還計某押金的認(rèn)可，故計某有權(quán)依據(jù)此字條要求C經(jīng)紀(jì)公司退還上述費用。雖C經(jīng)紀(jì)公司以計某未在合同約定的時間內(nèi)申請退還押金為由，主張不同意退還押金，但C經(jīng)紀(jì)公司對其公司職員給計某出具上述字條的原因不能作出合理解釋，故對C經(jīng)紀(jì)公司的抗辯，法院不予支持。

法官提示：看房、簽訂合同時這幾點需要注意

在租房的時候應(yīng)該注意，一要實地看房。要注意房屋的戶型、采光、交通、周邊配套設(shè)施等環(huán)境因素，同時檢查房屋內(nèi)的家具、設(shè)施是否完好，是否符合和滿足租賃需求。在一起房屋租賃糾紛案件中，承租人入住后發(fā)現(xiàn)屋內(nèi)有刺激性氣味，后經(jīng)檢測，房屋甲醛超標(biāo)，不符合房屋的正常使用要求。此外，看房時，還應(yīng)注意房屋內(nèi)是否有人居住，如果居住人也是租戶，了解其租期屆滿時間，與自己入住時間是否有沖突。

二要審查出租權(quán)限。締約前注意審查相對方是否有權(quán)出租。出租房屋的相對方是房屋產(chǎn)權(quán)人的，應(yīng)出示房產(chǎn)證、身份證原件。相對方是產(chǎn)權(quán)人的委托代理人的，比如房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)，還應(yīng)審查委托手續(xù)（產(chǎn)權(quán)人的委托書、委托權(quán)限、委托有效期限等）。

相對方是“二房東”、轉(zhuǎn)租的，要審查“二房東”的轉(zhuǎn)租行為是否經(jīng)過產(chǎn)權(quán)人的同意，如果產(chǎn)權(quán)人不同意轉(zhuǎn)租，轉(zhuǎn)租合同會被認(rèn)定無效；同時應(yīng)審查“二房東”與產(chǎn)權(quán)人之間的合同期限，轉(zhuǎn)租合同期限不能超過上一手合同期限，超過部分無效。

在一起房屋租賃糾紛案件中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司與房屋產(chǎn)權(quán)人的租賃合同已經(jīng)到期，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司將房屋轉(zhuǎn)租給他人，后產(chǎn)權(quán)人多次更換房門鎖芯，造成租戶無法正常使用房屋。

三要審查出租房屋的合法性。出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。如果租賃標(biāo)的物是違法建筑，或者其他未取得規(guī)劃手續(xù)的房屋，雙方之間的租賃合同會被認(rèn)定無效。

此外，不要群租。住房出租應(yīng)當(dāng)符合建筑、消防、治安、衛(wèi)生等方面的安全條件，應(yīng)當(dāng)以原規(guī)劃設(shè)計為居住空間的房間為最小出租單位，不得改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租，不得按床位等方式變相分割出租。廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室等不得出租供人員居住。司法實踐中出已經(jīng)出現(xiàn)多起因群租引發(fā)的糾紛案件，相關(guān)部門依法對群租進(jìn)行整治、清理，租賃合同無法履行。

四要簽訂書面租賃合同，明確雙方權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任。實踐中，合同文本多由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)提供，簽約前應(yīng)認(rèn)真審查合同內(nèi)容。如果雙方在合同內(nèi)容之外有其他約定的，亦應(yīng)當(dāng)通過補充協(xié)議或者添加補充條款等書面方式予以明確。

在合同履行中應(yīng)該注意，一是首筆付款一般應(yīng)與交房同時進(jìn)行。通俗說的“一手交錢、一手交房”，避免付款后出租方遲延交房或者拒絕交房。在一起房屋租賃糾紛案件中，承租人在交房之前便向出租人支付了定金及部分租金，但出租人未按期交付房屋，后承租人提起訴訟解除合同。

二是交房時檢查屋內(nèi)家具、設(shè)施，簽訂交接清單。在清單上寫明家具、設(shè)施的種類、數(shù)量、新舊程度，有無損壞，記載交房之日的水、電、燃?xì)獾讛?shù)等，避免退房時產(chǎn)生爭議。

三是誠信履約。合同簽訂后，要依約履行，不能無故拖欠租金，否則合同有可能被出租人依法解除，并被追究違約責(zé)任。

四是使用房屋過程中出現(xiàn)家具、設(shè)施自然耗損，應(yīng)及時通知出租人維修，如果雙方協(xié)商由承租人負(fù)責(zé)維修、維修費用沖抵房租，應(yīng)注意留存維修前后家具、設(shè)施狀況的照片、視頻資料，雙方溝通記錄及維修票據(jù)。在合同終止時合同終止，交還房屋時，雙方應(yīng)對屋內(nèi)家具、設(shè)施情況，水、電、燃?xì)獾讛?shù)等進(jìn)行確認(rèn)，簽訂交接協(xié)議，對押金等費用結(jié)算予以明確，避免事后產(chǎn)生爭議。如果雙方就家具、設(shè)施損壞的責(zé)任分擔(dān)。