目前來(lái)看,房屋過(guò)戶主要分為三種方式:繼承、贈(zèng)與,以及買賣。

不過(guò)這三種方式分別面臨著不同的操作流程以及法律風(fēng)險(xiǎn),所要繳納的費(fèi)用也各不相同。

房子不是你想送就能送的

不少人可能會(huì)在心里嘀咕:自己的房子送給子女也要掏錢嗎?答案是肯定的。按照大部分一線城市的情況(北上廣深除外),以一套面積為90平米,市值300萬(wàn)的普通住房為例,子女受贈(zèng)想要拿到房產(chǎn)證,前前后后則需要花掉將近13萬(wàn)!那這錢都花在什么地方了呢?

據(jù)調(diào)查,贈(zèng)予的房產(chǎn)按照相關(guān)法律,需要繳納3%的契約稅(9萬(wàn))。此外,還需按照房子的成交額分別繳納1萬(wàn)元的評(píng)估費(fèi)和2萬(wàn)多的公證費(fèi),印花稅和登記費(fèi)之類的其它費(fèi)用也就幾千來(lái)塊錢。父母的住房一般都住滿5年以上且屬于近親屬之間的贈(zèng)與,可以免收營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅。

繼承或許是個(gè)不錯(cuò)的選擇

一般來(lái)說(shuō)子女都是父母資產(chǎn)的法定繼承人,可以免繳契稅,這一下子就比上面直接贈(zèng)予的方式少了9萬(wàn)塊!事實(shí)上,最后繼承和贈(zèng)送的費(fèi)用差別也確實(shí)出在契稅上面。同樣,通過(guò)繼承、遺贈(zèng)取得的房產(chǎn),都可以免收個(gè)人所得稅和營(yíng)業(yè)稅,只需要支付公證費(fèi)和工本費(fèi)。這樣一套在市面上賣300萬(wàn)的普通住房通過(guò)子女繼承只需要花費(fèi)3萬(wàn)多塊錢,相比贈(zèng)送來(lái)說(shuō)便宜了不少。

賣給子女竟省這么多錢!

看到把房子賣給子女這個(gè)辦法,大多數(shù)人的第一反應(yīng)都是“不靠譜”、“忽悠人”。小編帶您算一算,買賣的費(fèi)用詳情為:80元登記費(fèi)、3萬(wàn)元契稅(1%)(二套購(gòu)房)、3000元評(píng)估費(fèi)(0.1%)、230元交易費(fèi),總計(jì)3萬(wàn)出頭的樣子。由于父母的住房一般購(gòu)買時(shí)間超過(guò)兩年,因此可以免征個(gè)人所得稅和營(yíng)業(yè)稅。

賣、贈(zèng)、繼,到底咋選?

由于最近契稅新政的出臺(tái),通過(guò)以上比較,不難發(fā)現(xiàn)相比房產(chǎn)贈(zèng)予和房產(chǎn)繼承,把房子賣給子女確實(shí)是能省下不少錢來(lái)。

一是因?yàn)橘?zèng)與的費(fèi)用過(guò)高,二是房產(chǎn)繼承的流程也比較復(fù)雜。一般來(lái)說(shuō),選擇賣給子女的方式比較省錢。但由于受房屋面積,居住年限,首套、二套、多套等的限制。如果在將房子賣給子女的過(guò)程中,需要按照最高的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)繳納個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅和契稅,則買賣過(guò)程產(chǎn)生的費(fèi)用,可能就會(huì)比房產(chǎn)繼承高出不少了。

從法律層面來(lái)看,其實(shí)以上三種方式各有利弊和風(fēng)險(xiǎn),無(wú)法簡(jiǎn)單地從交易費(fèi)用方面判斷合算與否。

房產(chǎn)證寫(xiě)子女名字釀大錯(cuò)

中國(guó)式買房,從寫(xiě)名字開(kāi)始,首付、貸款、還貸、出售、傳承,都有一本理財(cái)經(jīng)。其實(shí),房產(chǎn)證寫(xiě)子女名,未必好。

1、孩子獨(dú)立買房時(shí)可能多付首付

如果孩子和父母沒(méi)有共有房產(chǎn),即父母房產(chǎn)證上沒(méi)有孩子的名字,那么孩子成年后購(gòu)買首套房時(shí),按照政策首付三成,并可享受首套優(yōu)惠房貸利率。如果孩子在限購(gòu) 政策出臺(tái)前、在未成年時(shí)和父母共有房產(chǎn)不超過(guò)2套,根據(jù)政策,成年后可獨(dú)立購(gòu)買1套住房。有些銀行規(guī)定,這套房貸款利率可以享受首套房?jī)?yōu)惠,但首付卻可能 要按照二套房標(biāo)準(zhǔn),付七成。

2、買第二套房時(shí)可能交房產(chǎn)稅

比如孩子在未成年時(shí)和父母共有2套房產(chǎn),每套面積在90平方米,如果房產(chǎn)份額事先不做約定的話,默認(rèn)每人三分之一份額,即孩子名下已經(jīng)有60平方米房產(chǎn)。

成年后孩子以自己名義購(gòu)買首套房建筑面積100平方米,按照政策,首套房無(wú)論面積多大,都不計(jì)征房產(chǎn)稅。及至孩子婚后想購(gòu)買家庭第二套房,假設(shè)建筑面積是120平方米,則孩子名下的房產(chǎn)總建筑面積達(dá)280平方米,扣除小家庭一家三口180平方米的免稅面積,還有100平方米需要征收房產(chǎn)稅,其中60平方米就是未成年時(shí)父母出于愛(ài)心在房產(chǎn)證上添加孩子名字的結(jié)果。

3、配偶有權(quán)繼承婚前財(cái)產(chǎn)

如果孩子在婚后不幸去世,其配偶、孩子和父母同為第一順序繼承人,有權(quán)繼承逝者的所有財(cái)產(chǎn),包括婚前財(cái)產(chǎn)。

有沒(méi)有化解之招?房產(chǎn)和法律專家支招,一是可以作公證,約定子女未成年時(shí)和父母共有的房產(chǎn),在父母生前,權(quán)益屬于父母所有。二是直接到房產(chǎn)交易中心做房產(chǎn)份額變更,減少子女名下的房產(chǎn)份額,最少可變更為1%。