近日，住建部發(fā)布關(guān)于《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例（征求意見稿）》公開征求意見的通知。這個(gè)“征求意見稿”最大的看點(diǎn)，是對(duì)“房屋租賃”的各方，進(jìn)行了詳細(xì)的權(quán)責(zé)界定，它昭示著中國(guó)房地產(chǎn)即將開啟一個(gè)新時(shí)代：租賃時(shí)代！

整個(gè)征求意見稿，對(duì)于租房買房有詳細(xì)的規(guī)定，尤其是對(duì)于租客利益有很多保護(hù)措施，保護(hù)租房者的合法權(quán)益，解決房東過(guò)于強(qiáng)勢(shì)的問(wèn)題。不僅房東要尊重租房者，政府也要尊重租房者。

多項(xiàng)內(nèi)容得以規(guī)范

在《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例（征求意見稿）》中，對(duì)于房屋租賃市場(chǎng)最為典型的一些癥結(jié)問(wèn)題，專門做了規(guī)范。

重點(diǎn)保障租戶的各項(xiàng)權(quán)益

與住房交易市場(chǎng)相比，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)滯后，在“租金貴”“租房難”“黑中介”等問(wèn)題的包圍下，租房并不比買房輕松多少。按照業(yè)內(nèi)人士的普遍看法，供需對(duì)接不暢不僅為種種租房亂象的滋生提供了空間，也進(jìn)一步放大了熱點(diǎn)城市的供需矛盾，使得租房者成為市場(chǎng)中的弱勢(shì)群體。

為了建立購(gòu)租并舉的住房制度，規(guī)范住房租賃和銷售行為，此次征求意見的《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例》，將近一半的篇幅重點(diǎn)放在了如何保障租房人的權(quán)利上。

強(qiáng)化房屋租賃合同備案

房屋租賃合同備案早有規(guī)定，但查處的不多，個(gè)人出租房屋去備案的人也不多，征求意見稿強(qiáng)化了房屋租賃備案制度。其中兩點(diǎn)很有意思，其第十三條規(guī)定：經(jīng)備案的住房租賃合同可以作為承租人有合法穩(wěn)定住所的憑證；承租人可持備案的住房租賃合同依法申領(lǐng)居住證，并享受規(guī)定的基本公共服務(wù)。

辦理住房租賃備案后，租賃期限屆滿時(shí)承租人享有同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。強(qiáng)化租賃合同備案的規(guī)定還不止這些，不備案會(huì)有處罰。其第四十三條規(guī)定：當(dāng)事人未辦理住房租賃、銷售合同備案的，由房產(chǎn)管理部門予以警告，責(zé)令限期改正；逾期不改正的，對(duì)個(gè)人處5000元以下罰款，對(duì)單位處1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款。

區(qū)分企業(yè)出租和個(gè)人出租

這部征求意見稿還有一大亮點(diǎn)，就是將企業(yè)出租房屋和個(gè)人出租房屋分別對(duì)待。1．企業(yè)出租房屋對(duì)承租人有查證義務(wù)，個(gè)人出租則沒有。征求意見稿第七條規(guī)定：住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)承租人身份證件，并如實(shí)記載相關(guān)信息。2．規(guī)定了企業(yè)出租房屋的最低期限。住房租賃企業(yè)出租自有住房的，除承租人另有要求外，租賃期限不得低于三年。3．強(qiáng)化了對(duì)企業(yè)出租房的管制和處罰。征求意見稿第三十九條要求，住房租賃企業(yè)未辦理機(jī)構(gòu)備案的，由房產(chǎn)管理部門予以警告，責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處1萬(wàn)元以上5萬(wàn)元以下罰款；未查驗(yàn)承租人身份證件或者未如實(shí)記載相關(guān)信息的，由房產(chǎn)管理部門責(zé)令限期改正，逾期不改正的，可處5000元以上1萬(wàn)元以下罰款。

劃定房產(chǎn)中介11個(gè)“禁區(qū)”

為強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售住房行為的監(jiān)管，征求意見稿在住房銷售條件、銷售程序等做了一般性規(guī)定，提出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)在房產(chǎn)管理部門網(wǎng)站和銷售現(xiàn)場(chǎng)一次性公開全部準(zhǔn)售住房及每套住房?jī)r(jià)格，并對(duì)外銷售。

與此同時(shí)，對(duì)違法銷售行為的處罰力度將加大。針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)銷售住房、擾亂市場(chǎng)秩序等突出問(wèn)題，征求意見稿明確了發(fā)布虛假?gòu)V告、哄抬房?jī)r(jià)、捂盤惜售、價(jià)外加價(jià)、一房多售、捆綁銷售等12項(xiàng)禁止性行為。對(duì)存在這些行為的，可依法處以暫停網(wǎng)上簽約權(quán)限、沒收違法所得、罰款、吊銷資質(zhì)證書等處罰措施，構(gòu)成犯罪的，還要依法追究刑事責(zé)任。

針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員擾亂市場(chǎng)秩序、侵害群眾合法權(quán)益等問(wèn)題，征求意見稿規(guī)定了不得捏造散布不實(shí)價(jià)格信息、炒賣房號(hào)、發(fā)布虛假房源信息、捆綁收費(fèi)、賺取差價(jià)、違規(guī)提供購(gòu)房融資、為當(dāng)事人規(guī)避稅費(fèi)提供便利等11項(xiàng)禁止性行為。對(duì)違反這些規(guī)定的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員，將給予暫停合同網(wǎng)上簽約權(quán)限、沒收違法所得、罰款等較為嚴(yán)厲的處罰措施。

他山之石，可以攻玉

放眼海外，在其他國(guó)家，房屋的租賃形式是怎樣的？出租人如果想提高房租，要通過(guò)什么樣的流程？租賃雙方出現(xiàn)矛盾如何解決？相關(guān)國(guó)家的規(guī)定值得參考和借鑒。

德國(guó)《民法典》把房屋租賃區(qū)分為“使用租賃”和“收益租賃”兩類。商業(yè)、工業(yè)等產(chǎn)業(yè)用房的出租屬于“收益租賃”；普通的住房租賃則屬于以使用為目的的“使用租賃”。德國(guó)住房專業(yè)法《住宅建設(shè)法I、II》為住宅建設(shè)定下了“公益”“福利”的基調(diào)，“創(chuàng)建面積、布局、租金或負(fù)擔(dān)適合廣大居民需要的住房”是其明文規(guī)定的宗旨。在德國(guó)，居住權(quán)是公民權(quán)利的重要組成部分，把保障公民的基本居住條件作為國(guó)家、政府的基本職能，房地產(chǎn)不能作為拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)來(lái)經(jīng)營(yíng)。

此外，出租房并不等于次品房，德國(guó)對(duì)于出租房的“可居性”有嚴(yán)格的規(guī)定。德國(guó)先后建立了住房安全與健康標(biāo)準(zhǔn)等評(píng)估體系，對(duì)于租房的評(píng)估從簡(jiǎn)單的面積評(píng)定拓展到了生活設(shè)施、生理需求，甚至心理需求等更加細(xì)微、更加人性化的維度。用于出租的房屋要定期進(jìn)行維修，以保證較高的質(zhì)量。市中心區(qū)的舊房屋基本都經(jīng)過(guò)了重新維修和改建。

日本對(duì)租賃合同實(shí)行比德國(guó)更為嚴(yán)厲的租賃控制。日本的租房合同受到日本民法的特別法律保護(hù)，房東如果想要更改合同（如提高房租），必須要向法院提交正當(dāng)?shù)睦碛?，法院通過(guò)比較租戶和房東兩者的需求來(lái)決定房東理由是否正當(dāng)，而往往只有很少的房東會(huì)比他們的租戶更有需求，所以房東一般只能在租戶拒付租金的情況下才能得到法院的支持。

對(duì)于土地的租約，政府規(guī)定了30年的租期，短租期的合同，即使得到了合同雙方的協(xié)商同意，也會(huì)被法律認(rèn)定為無(wú)效，這導(dǎo)致一塊地短期租賃之后土地持有人可能無(wú)法拿回土地。

美國(guó)房屋租賃法規(guī)健全，租金管制法、公寓法等對(duì)私房出租、公寓出租都有嚴(yán)格的規(guī)定。美國(guó)政府要求房東遵守政府制定的各項(xiàng)法規(guī)，保證房客的權(quán)益?！蹲》糠ā芬?guī)定政府須為低收入者提供低租金住宅。公房租金一般不到市場(chǎng)租金的50%。市場(chǎng)房租也不是任意上漲的，美國(guó)實(shí)行“住宅租金管制”制度（Rent Control System）與“租金穩(wěn)定”政策。

借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，我們?cè)诜杀Ｕ仙贤七M(jìn)住房租賃市場(chǎng)的建設(shè)，將房屋租賃的行為納入法制的軌道，不僅要通過(guò)法律保護(hù)承租人的利益，也要通過(guò)法制規(guī)范出租人的行為。規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)，應(yīng)多管齊下。無(wú)論是租房還是購(gòu)房，都能享有最基本的居住尊嚴(yán)。租房不應(yīng)該成為一種“低人一等”的居住方式，而是也能“有其屋”。