買二手房與買新房不同，二手房的交易流程復(fù)雜，需要注意的事項(xiàng)也多。那么，初次買二手房的小白們，要注意哪些問題呢？來看看下面這樣：

一、房屋是否能上市交易

有房產(chǎn)證、土地證，并且貸款已經(jīng)結(jié)清了，才可以上市交易。另外，下面的這些限制性的條件，買房人也要注意：

①
如果房屋為多人共有，則須賣房人提供全部共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件。

②如果房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見。

③如果房屋已被抵押，則須賣房人提供抵押權(quán)人同意房屋出售的書面文件。

④如購買公房，須了解所購公房是成本價(jià)還是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的公房在出讓時(shí)須按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用。由于公房原單位對(duì)公房一般都保留優(yōu)先購買權(quán)，因此，應(yīng)要求賣房人提供單位放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面意見；另外，軍隊(duì)、醫(yī)院的公房，由于其特殊性，在沒有取得單位同意的情況下，一律不得出售。

⑤如果所購房屋是已購公房或經(jīng)濟(jì)適用房，還須賣房人提供政府部門對(duì)其上市交易的批準(zhǔn)書。

⑥已列入拆遷公告范圍的房屋或被國家征用的房屋；被法院或相關(guān)的機(jī)關(guān)依法查封的房屋；屬違法或違章建筑的房屋；存在產(chǎn)權(quán)爭議的房屋，不要購買。

二、房主與房產(chǎn)證上的人是否一致

賣房的人必須是房主，同時(shí)，注意看房產(chǎn)證上的姓名與房主是否一致。有些房屋有多個(gè)共有人，那么，簽訂合同時(shí)，要和全部共有人簽訂買賣合同；避免房屋的共有人不同意出售房屋，而導(dǎo)致的房產(chǎn)糾紛。如不是同一人，須查看賣房者是否持有產(chǎn)權(quán)人簽發(fā)的有效的授權(quán)委托書。另外，注意房主是否為完全民事行為能力人，因?yàn)榕c無民事行為能力人、限制民事行為能力人所簽訂的房屋買賣合同是無效的。

三、留意土地使用性質(zhì)、剩余年限

國有土地證的取得方式有兩種，一種是有償取得，即以出讓方式取得，以這種方式取得的土地，可依法轉(zhuǎn)讓。另一種是無償取得，即以劃撥方式取得，以這種方式取得的土地在轉(zhuǎn)讓前，必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)并交納土地出讓金，變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán)。買房的時(shí)候，要注意土地的性質(zhì)，以及剩余的使用年限。

四、檢查房屋自身情況和周邊配套

對(duì)房屋質(zhì)量及其他配套主設(shè)施的審查：

如房屋戶型、結(jié)構(gòu)、朝向、通風(fēng)、采光、質(zhì)量、面積、室內(nèi)的高度、裝修、配送的家具等，其中比較容易被忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問題。在這一環(huán)節(jié)，購房者除對(duì)房屋戶型、結(jié)構(gòu)等較直觀的方面進(jìn)行查看外，還須進(jìn)一步了解有關(guān)供電情況、水質(zhì)、水壓、煤氣、供暖、管線走向等細(xì)節(jié)；了解物業(yè)公司提供的服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

了解房屋周邊狀況，如周邊交通、生活配套、小區(qū)綠化、噪聲、電梯、保安、物業(yè)管理、街道居委會(huì)等。此外，很多人買二手房害怕買到兇宅，這就需要去詢問周邊的居民，并在網(wǎng)上查詢相關(guān)的資料了。

五、留意房齡大小

房齡越老，貸款的年限就越短，太老的房子，可能銀行都不愿意放貸。貸款額度方面，也會(huì)受到影響。由于房齡老，所以房子剩余的土地使用年限也比較短，維修費(fèi)用高，持有成本增加。

六、算好買房費(fèi)用

買二手房，銀行會(huì)對(duì)二手房進(jìn)行評(píng)估。如果是購買首套房，則評(píng)估價(jià)的70%或80%即為可貸款額，房屋總價(jià)減去可貸款額，即為個(gè)人需要準(zhǔn)備的首付款。另外，二手房需要繳納的稅費(fèi)比較多，有契稅、營業(yè)稅（已營改增）、個(gè)稅、中介費(fèi)等主要費(fèi)用。

七、選擇正規(guī)的中介公司

二手房交易的流程比較復(fù)雜，買賣雙方可能都不清楚怎么操作，而中介，則在買賣雙方之間起著服務(wù)和協(xié)調(diào)溝通的作用?，F(xiàn)在各個(gè)城市大大小小的中介公司多，很多小中介通過一些方式騙取錢財(cái)。所以，買房一定要選擇口碑好，正規(guī)的中介。

八、合同中約定好相關(guān)事項(xiàng)

簽約過程中應(yīng)特別注意，對(duì)交易的任何關(guān)鍵性約定或房主的任何承諾均應(yīng)體現(xiàn)在合同中，不能以口頭約定代之，因?yàn)榭陬^約定在一旦發(fā)生糾紛時(shí)則無法舉證。合同的必備條款主要包括：房屋面積及附屬設(shè)施、價(jià)款及給付方式、期限、房屋交付期限、違約責(zé)任等。

九、過戶注意事項(xiàng)

買房后，一定要及時(shí)過戶，只有過戶了，房子才真正屬于你。過戶的時(shí)候，要注意房產(chǎn)證、土地證、水卡、電卡、燃?xì)饪ǖ龋际切枰^戶到買方的名下的。另外，注意原來的房主，有沒有水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)等未結(jié)清的。

十、注意遷移戶口問題

很多人買房都是為了遷戶口，如果賣家的戶口沒有及時(shí)遷出，我們的戶口也遷不進(jìn)來，就會(huì)發(fā)生糾紛。因此，買房前可到相關(guān)部門（街道、居委會(huì)、派出所之類）查閱賣家的戶口是否已經(jīng)遷出。