上海房屋租賃指數(shù)辦公室今天發(fā)布月度報告顯示，2017年6月，上海房屋租賃指數(shù)為1933點，比上月下降3點，環(huán)比下降0.15%，同比上升3.65%。6月上海房屋租賃指數(shù)波動趨小，走勢相對平穩(wěn)。

報告顯示，自去年四季度進入調(diào)整周期后至今，租賃市場呈現(xiàn)總體平穩(wěn)、局部階段性行情變化的特征。6月，上海房屋租賃市場成交依然，并未出現(xiàn)畢業(yè)季帶動下的租賃旺季行情。上海房屋租賃指數(shù)辦公室認為，6月高、中端市場拉動整體市場租金水平微降，低端市場在畢租需求支撐下，租金幾近走平。市場特征表現(xiàn)為：一、據(jù)上海市教委數(shù)據(jù)顯示，本市非上海生源畢業(yè)生留滬意愿降低，人數(shù)由以往的九成下降至六七成?？梢娊衲戤呑饧静煌?。與往年不同的是，畢業(yè)季帶來的一定量新增租賃需求中，分租、合租比例上升，整租比例減少，這和機構(gòu)出租業(yè)務(wù)擴大有關(guān)，機構(gòu)對房屋整合能力遠超自然人。同時，中心城區(qū)生活成本較高，大量畢租需求外溢至新興城區(qū)。二、一些地區(qū)新增供應(yīng)超過新增需求，租客選擇余地增多，帶動租金小幅下行。在房屋買賣持續(xù)低位下，非急售無現(xiàn)金需求的業(yè)主或暫緩置換，選擇“售轉(zhuǎn)租”成為新增供應(yīng)量。抽樣統(tǒng)計顯示，新興城區(qū)房源供應(yīng)較往年更為充裕，一些小區(qū)內(nèi)5-10套待租房源現(xiàn)象常見，低價位房源供應(yīng)緊張的情況有所緩解。三、托管及經(jīng)租機構(gòu)經(jīng)營的合租、分租類房源多針對低收入群體或畢租客消費，部分空置率較高板塊的房源小幅讓價攬客，總價在2000元以內(nèi)的降價幅度多為100-200元。四、上海限購嚴審，致使年輕的準購房者暫失購房資格，由原先父母資助買房轉(zhuǎn)為租房過渡，這也包括部分工薪起點較高的畢業(yè)生。這部分租客對房源品質(zhì)及穩(wěn)定性更為追求，對略高的租金也能接受。于是，毛坯、簡裝和老裝修房源有時不及普裝或精裝修房源出租行情好。

6月，上海業(yè)內(nèi)持續(xù)開展討論，就上月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)的《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》發(fā)表意見。啟動開發(fā)商持有的住房租賃市場，增加住房租賃企業(yè)代理經(jīng)租房源，保障租賃雙方合法權(quán)益等等呼聲集中。上海政府部門正在調(diào)研和制定加快發(fā)展住房租賃市場的藍圖，今后購租選擇機制將形成。輿論在一定程度上推進租賃市場的良好預(yù)期。

高端市場需求回落

報告顯示，6月，高端市場租賃指數(shù)下降0.26%，環(huán)比擴大0.11個百分點。其中，一室下降0.23%，二室下降0.26%，三室下降0.28%。一室戶型總體下降，但部分板塊需求維持價格微升，如長寧天山、黃浦打浦橋、徐家匯、浦東聯(lián)洋，分別上升0.15%、0.13%、0.11%、0.09%。

除奉賢、金山、崇明區(qū)外，所監(jiān)測的50個高端房源板塊中，47個下降，3個平或升。中心城區(qū)的長寧新華路、黃浦蓬萊公園、普陀武寧、靜安江寧路，分別下降0.29%、0.26%、0.15%、0.09%。新興城區(qū)的閔行龍柏金匯、青浦徐涇、浦東金橋、閔行古美羅陽，分別下降0.33%、0.32%、0.32%、0.20%。高端市場租金總體微降，原因有三：一是部分高收入的自由職業(yè)者或建材、批發(fā)、貿(mào)易等個體商戶外溢至二三線城市，萬元左右的租賃市場需求出現(xiàn)下滑。二是“售轉(zhuǎn)租”待租房源增多，一些房東降租幅度多在3%-5%，調(diào)查顯示，精裝修房源最受青睞，成交周期往往在二周至一個月，而普裝及毛坯房源，更多作為合租、分租用途。三是轉(zhuǎn)向服務(wù)式酒店公寓的客戶增多，客群多為商務(wù)人士或高級白領(lǐng)，如此類房源集中的徐家匯微升0.02%、浦東聯(lián)洋持平。

中端市場品質(zhì)領(lǐng)先

報告顯示，6月，中端市場租賃指數(shù)下降0.24%，環(huán)比擴大0.23個百分點。其中，二室下降0.21%，三室下降0.26%。

除金山、崇明外，所監(jiān)測的14個行政區(qū)共90個板塊中，84個下降，3個走平，3個上升。新興城區(qū)的寶山、松江、嘉定分別下降0.28%、0.27%、0.25%。中心城區(qū)的楊浦、虹口、靜安分別下降0.26%、0.23%、0.22%。另外，少數(shù)板塊微弱上漲或持平，如徐家匯、陸家嘴分別上漲0.05%、0.01%，普陀長壽路持平。抽樣調(diào)查顯示：一、新興城區(qū)置換購房案例連續(xù)數(shù)月低位，置換雙方過渡性的租賃需求隨之減少，如青浦新城、浦東上南、嘉定江橋新城、閔行莘莊租賃成交周期往往在一個月左右，成交價也較報價有3-5%的議價空間。二、在上海嚴格的限購政策下，部分非滬籍年輕人及少數(shù)大學(xué)畢業(yè)生暫未獲得購房資格，選擇租借有一定品質(zhì)的中檔房源。在房源選擇上，精裝修房受到青睞，價格即使高于普裝、簡裝房源10%以上，也成交頗暢。三、一些追求高品質(zhì)生活的90后畢租客，在家庭補貼下，選擇租借中心城區(qū)中檔房源。其中同學(xué)合租案例仍占多數(shù)，人均月租金在3000-5000元，如熱門的徐家匯、陸家嘴、靜安南京西路等。

低端市場畢租支撐

報告顯示，6月，低端市場租賃指數(shù)下降0.01%。其中，一室上漲0.01%，二室下降0.04%。

所監(jiān)測的16個行政區(qū)10個下降、5個上漲，寶山持平。下降多為新興城區(qū)，如奉賢、金山分別下降0.12%、0.10%，松江、嘉定、閔行、青浦分別下降0.08%、0.07%、0.06%、0.05%。而中心城區(qū)的黃浦、長寧均上升0.04%，虹口、徐匯分別上升0.02%、0.01%。低端市場一室戶租金走勢稍強，是在于分租拉升了整租的統(tǒng)計水平。在中心城區(qū)，大多起薪在5000元左右的畢租客選擇中心城區(qū)工作地就近租房，以價格換出行時間，然后一室戶合租2人、二室戶合租2-4人，分攤租金。CBD及周邊板塊，租金仍小幅上升，如黃浦五里橋、徐家匯均上升0.19%，靜安曹家渡、靜安南京西路均上升0.18%。在新興城區(qū)，待租房源以動遷安置房為主，雖價格略低，但距離中心城區(qū)多在一小時左右車程，租客多為起薪較低的畢業(yè)生和外來農(nóng)民工，雖價格較低，但整租情況仍不多見，合租及分租仍是首選，極端的甚至選擇租床位。出租行情整體冷淡，一些房東借畢租季降價攬客，如松江九亭、嘉定南翔、浦東周浦、寶山顧村分別下降0.15%、0.08%、0.06%、0.04%。

上海房屋租賃指數(shù)辦公室認為，6月租賃市場延續(xù)相對平穩(wěn)的走勢。具體分市場表現(xiàn)為，高、中端市場微幅下行，低端市場在畢租客帶動下基本走平，租金波動趨小。畢租季并未出現(xiàn)往年的成交熱潮。中端以上租房消費有回歸中心城區(qū)的跡象，市區(qū)租金走勢好于郊區(qū)。低端房源供求緊張出現(xiàn)緩和，主要是由于新增供應(yīng)大于新增需求。從市占率約6%、經(jīng)營出租業(yè)務(wù)的集中式長租公寓和收集散戶房源的托管經(jīng)租機構(gòu)來看，部分房源租金下調(diào)印證了租賃市場需求不旺，攬客優(yōu)勢更大的機構(gòu)也采取以價換量。

業(yè)界新近認為，住房租賃是更高級的住房流通形式，符合共享理念，社會消費并非以購買與占有為前提。在城市人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型過程中，涌現(xiàn)了住房習(xí)慣改變、租房為先的年輕人或城市高、中端人群。目前上海自住房和租賃住房比重官方口徑為6:4，潛力還很大。上海960萬非戶籍常住人口中八成以上是租客。租房將從滿足住房需求的一種補充，轉(zhuǎn)變?yōu)橘徸獠⑴e的市場新體系，購租選擇機制正在形成。在未來的七八月，畢租需求仍將持續(xù)釋放，租金大幅波動的概率極小，租賃市場將平穩(wěn)運行。