在各項(xiàng)因素綜合作用下，北京樓市已悄然走向存量房時(shí)代。

有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年前5月，北京二手住宅成交套數(shù)占商品住宅總成交量的86.3%，大幅超過(guò)以往。這一比例不僅達(dá)到歷史新高，也意味著北京樓市的形態(tài)已發(fā)生重大變化。

分析人士指出，經(jīng)過(guò)20年的發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將陸續(xù)進(jìn)入存量時(shí)代。這既是客觀(guān)規(guī)律的必然，也意味著過(guò)去的發(fā)展模式必須轉(zhuǎn)變。從一個(gè)側(cè)面來(lái)看，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型亦迫在眉睫。

　　 配建制度成“加速器”

中原地產(chǎn)研究部近日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，截至5月25日，年內(nèi)北京二手房住宅簽約114408套，同期的新房住宅簽約18226套。整體來(lái)看，二手房占市場(chǎng)住宅成交比例高達(dá)86.3%，比去年增加了7.8個(gè)百分點(diǎn)。

過(guò)去幾年來(lái)，二手房交易在北京樓市所占比重不斷加大，并從2009年的64.5%上升到2015年的78.5%，總體上漲14%。其間雖有波動(dòng)，二手房交易所占比重仍然呈現(xiàn)震蕩上升趨勢(shì)。

值得注意的是，由于住宅限購(gòu)政策的存在，在北京新房交易中，有相當(dāng)部分為商住房屋。根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至5月25日，北京商住公寓成交21176套，規(guī)模超過(guò)新房住宅。

但即便將其納入計(jì)算，北京二手房成交占比仍然達(dá)到74.4%。這也意味著，北京樓市已全面進(jìn)入存量房時(shí)代。

有分析指出，這既是城市化進(jìn)程的必然結(jié)果，也有因素起到了加速作用。

中原地產(chǎn)指出，近年來(lái)，由于土地供應(yīng)規(guī)模有限等各種原因，北京實(shí)際供應(yīng)的商品住宅不斷減少。實(shí)際新增供應(yīng)套數(shù)從2009年的93494套震蕩下行，并降至2015年的42663套，降幅超過(guò)50%。而在同期，北京新房住宅的實(shí)際成交套數(shù)明顯大于供應(yīng)套數(shù)。

另一方面，土地“捆綁”出讓制度的出現(xiàn)，加速了這一進(jìn)程。按照北京一位開(kāi)發(fā)商的觀(guān)點(diǎn)，將保障房用地捆綁在商品房用地中出讓的做法，會(huì)將保障房用地的成本轉(zhuǎn)嫁到商品房上，促使商品房用地成本不斷提高。

而從項(xiàng)目運(yùn)作的角度，在土地成本不斷提高時(shí)，開(kāi)發(fā)商就傾向于建造高端物業(yè)，來(lái)獲取足夠的利潤(rùn)。由于高端住宅的推盤(pán)和銷(xiāo)售節(jié)奏要明顯慢于普通住宅，也使一手房在市場(chǎng)上的比重進(jìn)一步下降。

　　 經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的側(cè)面

另一座一線(xiàn)城市上海，二手房交易所占比重也在增加。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年前4個(gè)月，上海新房住宅成交42306套，二手房住宅成交144619套，后者占比達(dá)到77.4%。

從2012年到2015年（全年），上海二手房所占比重分別為69.0%、72.0%、68.7%和75.0%。

不僅如此，廣州、深圳等一線(xiàn)城市，以及南京、福州等熱點(diǎn)二線(xiàn)城市，二手房市場(chǎng)所占比重均達(dá)到50%以上，該比例也呈現(xiàn)出不斷提高的趨勢(shì)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，當(dāng)市場(chǎng)進(jìn)入存量環(huán)節(jié)時(shí)，表現(xiàn)為新房的土地供應(yīng)減少。在有限的土地供應(yīng)下，房企集中搶地，更容易導(dǎo)致高價(jià)地出現(xiàn)，并使新房市場(chǎng)進(jìn)一步出現(xiàn)高端化趨勢(shì)。

同時(shí)，決定市場(chǎng)總體價(jià)格的，已經(jīng)不是新房?jī)r(jià)格，而是二手房?jī)r(jià)格。在這種情況下，二手房交易的稅負(fù)、貸款等政策，將對(duì)整體市場(chǎng)產(chǎn)生更大影響。

這也意味著行業(yè)的變化。分析指出，存量房時(shí)代的到來(lái)，意味著新房開(kāi)發(fā)將逐漸進(jìn)入瓶頸期，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)空間漸??；立足于存量房市場(chǎng)的租賃、交易、咨詢(xún)服務(wù)等二手房經(jīng)紀(jì)行業(yè)迎來(lái)更大空間。這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變發(fā)展模式、甚至轉(zhuǎn)型有重要參考意義。

張大偉還指出，存量房占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)，也說(shuō)明這些城市進(jìn)入城鎮(zhèn)化末期。由于土地財(cái)政難以持續(xù)，土地出讓收入銳減，地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也將迎來(lái)挑戰(zhàn)。

有券商指出，盡管今年以來(lái)新房成交總體規(guī)模仍然可觀(guān)，但隨著整體供需關(guān)系的逆轉(zhuǎn)和人口紅利終結(jié)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將加速進(jìn)入存量房時(shí)代。企業(yè)轉(zhuǎn)型和地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)都將面臨考驗(yàn)