“租購?fù)瑱?quán)”直指要害 一線城市力推租賃房

推地塊、立規(guī)劃、出方案，在不到一個月的時間內(nèi)，上海、深圳、廣州等一線城市先后“放招”推動住房租賃市場發(fā)展。以本周一（7月17日）正式公布的《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》為例，明確將“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購?fù)瑱?quán)”，直指租賃住房的“痛點”所在。此前，上海也在全國范圍內(nèi)首次宣布推出規(guī)定用途為建設(shè)租賃住房的地塊。

一線城市紛紛行動的背景，是去年中央經(jīng)濟(jì)工作會議關(guān)于“購租并舉”的定調(diào)，以及今年5月住建部下發(fā)的《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》的頂層設(shè)計?？梢哉f，在積極向住房租賃市場新增供地及增加房源等方面，各級政府的政策力度較往年顯著提升，以著力引導(dǎo)居民通過租房解決居住問題，提高存量房的利用效率。

以“租購?fù)瑱?quán)”推動“購租并舉”

《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》立足“讓租者幸福居住”，從保障租賃雙方在教育、公積金等方面的權(quán)益，在“供”、“改”兩個渠道增加租賃住房供應(yīng)，培育規(guī)范租賃行業(yè)、壯大現(xiàn)代租賃產(chǎn)業(yè)等方面，提出了發(fā)展住房租賃市場的政策意見。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認(rèn)為，廣州政策的最大亮點在于既注重了權(quán)利對等，又明確了責(zé)任主體。他表示，人們之所以選擇買房而不是租房，其癥結(jié)在于二者享有的權(quán)益落差過大。比如子女入學(xué)和戶口捆綁，不買房則難落戶，難落戶則何談入學(xué)。而廣州的方案賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購?fù)瑱?quán)。另外，廣州方案的每一條政策都有明確落實的責(zé)任主體（如市教育局、市住建委等），這在以往并不多見。

記者注意到，在廣州發(fā)布上述政策之前，上海、深圳、北京等一線城市已先后出臺了加快租賃住房發(fā)展的相關(guān)政策，且政策的強(qiáng)度、執(zhí)行的力度均超越以往，顯示出各地推進(jìn)“購租并舉”的決心。

以上海為例，本月發(fā)布的《上海住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》提出，“十三五”時期，上海新增住房供應(yīng)總套數(shù)要比“十二五”期間增加60%左右，其中將大幅增加租賃住房供應(yīng)，在產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、交通樞紐區(qū)、商辦過剩區(qū)重點發(fā)展租賃住房，預(yù)計新增供應(yīng)租賃住房70萬套。還將以市場為主，盤活存量住房資源，新增代理經(jīng)租房源30萬套（間）。到2020年，基本形成多主體參與、差異化供應(yīng)、規(guī)范化管理的住房租賃市場體系。

深圳也在本月上旬發(fā)布的《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃2017年度實施計劃》中提出，要加快出臺《深圳市培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》，引導(dǎo)和規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)開展長租公寓經(jīng)營。北京也擬加快推進(jìn)住房租賃的規(guī)則制定，多渠道增加租賃房源，培育企業(yè)化、規(guī)?；?、規(guī)范化的住房租賃主體，整合社會閑散住房資源集中經(jīng)營管理，并完善“限房價、控地價”地塊企業(yè)自持住房租賃的管理辦法。

“只租不售”改變土地出讓模式

值得一提的是，在北京、佛山等地“招拍掛”出現(xiàn)多宗全自持用地后，上海在全國范圍內(nèi)首次宣布，推出用途為建設(shè)“租賃住房”的地塊。與之前競拍房企競報自持比例至100%不同，上海的這兩幅地塊在掛牌伊始就明確，全部用于建設(shè)租賃住房。這一土地出讓模式的最新改變引起廣泛關(guān)注。

上述兩幅租賃住房地塊分別位于浦東張江和嘉定新城，所建物業(yè)將嚴(yán)格按照“只租不售”模式管理，受讓人應(yīng)在出讓年限內(nèi)（70年）整體持有租賃住房物業(yè)并持續(xù)出租運營。競買資格除法人和其他組織外，還放寬到自然人，可以獨立申請，也可以聯(lián)合申請。聯(lián)合競買申請的，聯(lián)合申請各方的投資比例均須大于1%。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示，從近日掛牌的兩宗自持住宅用地來看，政府在推出該類土地時的起始樓板價并不高（均不到6000元/平方米），這也透露出大力培育上海住房租賃市場的信息。在一、二線城市土地供應(yīng)日益稀缺的當(dāng)下，設(shè)定自持面積，提高了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金占用，實際上也變相提高了企業(yè)的資金實力門檻，是希望減少房企的競爭，降低地價上漲預(yù)期。而實力不濟(jì)的中小房企無法分得一杯羹，也將被擠出核心城市。所以“只租不售”的形式不失為樓市調(diào)控的一種新嘗試。未來，租賃型用地比例很可能進(jìn)一步提升。

明源地產(chǎn)研究院首席研究員劉策認(rèn)為，推出租賃用地，政府的初衷肯定是希望房屋回歸居住屬性，但需要明確的是，未來租賃住宅的主體更多還是在居民端，而不是在政府供應(yīng)端?？赡?0%的租賃住房供給還是要通過盤活現(xiàn)有居民的房產(chǎn)來實現(xiàn)，而不能把希望僅僅寄托在推出純租賃地塊方面。

那么，這些地塊有人要么？“我們對上海近期推出的兩幅租賃住房用地很感興趣，計劃參與競拍?！毙褫x·領(lǐng)寓國際CEO張愛華向記者表示。

其實，隨著國內(nèi)一線城市存量住宅數(shù)量的快速提升，萬科、龍湖地產(chǎn)等越來越多的上市房企也將觸角伸向了長租公寓領(lǐng)域。旭輝·領(lǐng)寓國際則是國內(nèi)長租公寓行業(yè)第一家輕重資產(chǎn)并舉的公司。張愛華告訴記者，無論是基于過去的經(jīng)驗，還是基于對行業(yè)未來發(fā)展的考量，在當(dāng)前的市場環(huán)境下，在一線甚至部分二線城市，長租公寓的市場足夠大，已經(jīng)有越來越多的80后、90后人群自愿租房。作為一家快速發(fā)展的房地產(chǎn)公司，旭輝也需要有新的“跑道”。

據(jù)介紹，自去年底成立以來，旭輝·領(lǐng)寓國際已在上海、杭州、重慶等十多座城市擁有超過5000間房間、20萬平方米的管理規(guī)模，已運營項目的出租率均超過90%。“今年，我們準(zhǔn)備入市兩萬間房源，未來五年的目標(biāo)是要達(dá)到20萬間的規(guī)模，并希望能登陸A股市場?！睆垚廴A說道。