廣州上周推出的新政“租購?fù)瑱?quán)”，其中“賦予符合條件的承租人子女享有就近入學等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購?fù)瑱?quán)”的條款涉及入學問題，備受各界關(guān)注，在飽受詬病的樓市中一石激起千層浪?？此鞘姓哒J為，城市中產(chǎn)階層將從咬牙“買買買”，轉(zhuǎn)變?yōu)椤白庾庾狻?。房租可能要漲了，房價終于要降……力挺樓市者則認為，該條款實施起來困難重重，短期難以鋪開，對房價和房租影響有限。

那么，北京的租房市場是否會因為廣州率先試驗“租購?fù)瑱?quán)”而受到刺激呢？實際上，據(jù)北京青年報記者了解，目前北京的平均租金比較穩(wěn)定，即便是7月份租賃旺季的到來，也沒有推升租金的大幅飆升，并且在具體租房需求方面，90后尤其是代表了畢業(yè)生的95后占比大幅增長。并且，監(jiān)管部門也開始對租賃市場進行更嚴格的管理，包括群租、隔斷、黑中介等違規(guī)現(xiàn)象正在被重點治理。

租賃需求連續(xù)兩個月上漲

租賃在樓市中的地位愈加重要，不只是中介公司，就連很多開發(fā)商也通過自行創(chuàng)立或入股投資等方式進入長租公寓市場，租賃交易也明顯增加。

據(jù)偉業(yè)我愛我家集團市場研究院統(tǒng)計，5月~6月北京的住房租賃交易量持續(xù)增加，其中6月環(huán)比5月增長6.3%，同比2016年同期也增長了26.8%，租賃市場整體交易規(guī)模不斷擴大。6月份月租金均價環(huán)比5月份上漲1.3%，達到了4410元/套。整體來看，北京住房租賃市場近期的規(guī)模是在不斷擴大的，租金價格則是穩(wěn)中有小幅上升。

在租賃需求量、交易量不斷增加的同時，近期北京的看房量也明顯增加。據(jù)偉業(yè)我愛我家集團市場研究院統(tǒng)計，3月以來北京平均每套成交的租賃房源的被看次數(shù)連續(xù)增加，6月較5月更是增幅明顯，達到了3.71次；而3月以來北京平均每位成交客戶的看房次數(shù)整體上也在增加，6月已經(jīng)達到了2.17次。

對此，偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認為，近期租賃交易規(guī)模擴大可以說是必然，一來北京流動人口依舊龐大，租賃需求的基本盤本身很大，二則暑期畢業(yè)季到來，大學生租房需求正集中釋放。雖然租房需求集中釋放，租賃交易量呈現(xiàn)出了旺季特征，但是今年北京租金漲幅卻相對平穩(wěn)，并未因為租賃市場旺季的到來而出現(xiàn)大幅上漲。近些年來北京租金價格的相對平穩(wěn)，與北京產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，人口疏解，軌道交通快速發(fā)展，使得越來越多的租房人群向近郊、遠郊，甚至環(huán)京區(qū)域的租金價值洼地轉(zhuǎn)移關(guān)系密切。總的說來，人口的流動和租賃區(qū)域的遠郊化在結(jié)構(gòu)上平抑了租金上漲。

除此之外，二季度以來北京樓市的降溫也對租賃市場有一定的影響。隨著整個樓市尤其是二手房市場的縮量降價，部分二手房源都由售轉(zhuǎn)租，從而使得租賃房源增加，緩解了租金上漲壓力。同時，買賣價格的回調(diào)也降低了業(yè)主的房租收入預(yù)期，使其失去了進一步上調(diào)租金的底氣與動力，所以目前北京的租金價格走勢平穩(wěn)。

不過，7月一直是北京住房租賃市場最旺的月份，所以預(yù)計7月全月的租賃交易規(guī)模與交易量還是會有更明顯的擴大，租金價格也將出現(xiàn)小幅上漲。

90后租客增長最快

在不斷擴大的租客規(guī)模中，90后正在發(fā)揮越來越重要的作用。偉業(yè)我愛我家集團市場研究院統(tǒng)計顯示，從今年1月到6月，90后在整個租賃人群中的占比不斷擴大，目前已從20.4%升至30%，累計提高了近10個百分點。

此外，根據(jù)租客年齡分析，雖然1995年出生的租客占比并不是最大，3.1%的占比僅在各個年份排第14位，但其環(huán)比5月占比的增幅卻是最大，達到了0.8個百分點，加上6月交易量整體大增，可以看出恰逢大學本科畢業(yè)走出校園的1995年出生的租客在6月的交易量是有大幅增長的。

胡景暉表示，北京的外來人口整體上還是以年輕人為主，隨著時間的推移，90后正在逐漸步入社會，成為社會中堅力量，所以他們的占比也在不斷提高。而從年齡上來講，2017年畢業(yè)的大學生還是以1995年出生的人居多，所以，進入大學畢業(yè)租賃旺季后，1995年出生的租客增長明顯。

群租亂象將被重點整治

租賃需求的增長也帶來了包括群租、黑中介等各種亂象。《北京青年報》上周曾報道了昌平區(qū)天通西苑一棟樓被密密麻麻的空調(diào)外機包圍，相隔不到百米的兩家“公寓”，通過打隔斷或其他方式，將房屋隔成6至15平方米的小房間，對外出租。每間出租房單獨配電表、水表和空調(diào)，這才出現(xiàn)空調(diào)外機密密麻麻占滿一面墻的場景。

針對類似的群租和黑中介亂象，北京即將開展對群租的專項重點整治。據(jù)與北京房協(xié)密切相關(guān)的公眾號“京房字”透露，北京這次對于群租亂象將開展專項整治，最重要的是整治群租的決心不比整治拆墻打洞等行為小，力度也將會是空前的大。

有專家分析認為，此次對群租涉及的房東、二房東、中介機構(gòu)、黑中介等違法主體，都將有相應(yīng)的處罰辦法，并且將嚴格執(zhí)行。下一步還將把群租參與主體，從個人到法人都納入社會誠信體系，并進行懲戒。

比如，業(yè)主如果將房屋群租出去，是保障房家庭的，將取消保障房資格；已經(jīng)分配保障房的，將收回房屋。對于群租的房屋，將被凍結(jié)交易，也就是說，將來想賣都賣不了。另外，當前很多房屋出租都沒有備案和納稅，對于被認定群租的房屋，將啟動稅務(wù)稽查，等等。

很明顯，在政府層面不斷提出租購并舉，將租賃市場提高到與買賣交易同樣的高度后，關(guān)于租賃市場的監(jiān)管也將被提升到前所未有的高度。群租已經(jīng)成為了一條不可觸碰的紅線。各類關(guān)于禁止群租、黑中介的整治也將更加嚴格。