北京 “3.17”開啟的史上最嚴(yán)一輪樓市調(diào)控至今已經(jīng)4個月，北京樓市悄然巨變，從狂躁到冷靜，可以說是冰火兩重天。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，北京二手房價已經(jīng)連續(xù)兩個月領(lǐng)跌全國(6月環(huán)比降幅1.1%)，而且與以往調(diào)控給人的感受不同，這輪調(diào)控給人最直觀的感受是房價真的降了，降幅甚至高于官方數(shù)據(jù)。

先來看一張圖直觀感受一下：

從這個圖表可以看出，無論是中心城區(qū)還是新城區(qū)，北京有30個樓盤的掛牌價在6月下調(diào)幅度超過17%，其中有12個樓盤調(diào)價降幅超過20%。

北京二手房價真的降了這么多嗎？這張表能否代表北京樓市的現(xiàn)狀？現(xiàn)在到底適合繼續(xù)觀望還是該出手時就出手？帶著這些問題，證券時報記者以購房人身份對北京二手房市場現(xiàn)狀進行了調(diào)查。

一、北京中心城區(qū)普通住宅

北京中心城區(qū)的房價向來比較堅挺，在這輪降價潮中，這里能降多少呢？

從下圖可以大致了解一下北京中心城區(qū)當(dāng)前的二手房成交均價。

東城區(qū)：區(qū)位優(yōu)勢，南二環(huán)附近成交單價降幅不到6%

證券時報記者先選取了東城區(qū)南二環(huán)外某小區(qū)，該小區(qū)目前只有2個5月份掛牌的在售房源，7月帶看次數(shù)均在10次左右，比6月的帶看次數(shù)明顯增加不少。其中一個95平方米的2居室，掛牌總價750萬，單價7.89萬。而6月30日成交的同類(朝向、面積相同)房源總價720萬，單價7.58萬元。

“報價750萬這個房子，價格還能談，跟之前成交價720萬差不多就能賣，業(yè)主給客戶留了還價空間，具體能降多少還取決于付款方式?！蹦炒笮椭薪楣ぷ魅藛T告訴證券時報記者。

當(dāng)記者問到帶看次數(shù)多起來的原因，該工作人員表示，“3.17”之前有單價8萬左右成交的，現(xiàn)在單價降到7萬多一點，價格讓步空間已經(jīng)蠻大了，所以帶看次數(shù)比之前稍微多一點，而且政策出完頭一兩個月影響是最大的，現(xiàn)在過了幾個月到了比較平穩(wěn)的時期，有的客戶可能感覺現(xiàn)在價格比較合適，市場成交又比較緩慢，該出手時也有考慮出手的。

“最近看房的客戶比4、5月份時稍微多了一點，成交量也大了一點，可能是因為個別業(yè)主愿意調(diào)價下來?！鄙鲜鲋薪檎f，前幾天有個5月掛牌的260平方米4居室剛把掛牌價下調(diào)到1800萬，之前掛的2100萬太高了，連咨詢的客戶都沒有，下調(diào)后的價格還能再談。

雖然上述4居室的掛牌價下調(diào)幅度達到了14%，但是比較該小區(qū)成交記錄發(fā)現(xiàn)，與最高點相比，最近的成交單價降幅不到6%。

對此，該中介表示，東城區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢在市場平穩(wěn)、客戶減少后就體現(xiàn)出來，降價幅度與其他區(qū)域相比不是特別大，當(dāng)然之前其他區(qū)域瘋漲、價格虛高時，東城區(qū)漲幅也不是特別大。

朝陽區(qū)：望京某小區(qū)，投資客多，成交單價降幅9%

還記得文章開頭的那個網(wǎng)友制圖嗎？這次證券時報記者咨詢了圖中降幅最高的那個朝陽區(qū)望京地區(qū)某小區(qū)的情況。

據(jù)某中介的工作人員介紹，現(xiàn)在該小區(qū)成交單價在7萬左右，“3.17”之前最高單價8萬多，現(xiàn)在降下來了?！霸撔^(qū)都是一居室的小戶型，業(yè)主大部分是投資客，現(xiàn)在價格已經(jīng)比較便宜了，好多客戶就是因為便宜才買的，有的房源總價最高時370萬-380萬，現(xiàn)在是270萬-280萬，降了100萬左右?！彼f。

該中介表示，望京片區(qū)有兩個板塊，公房區(qū)和商品房區(qū)，價格低點的小區(qū)單價6萬-7萬，高點的小區(qū)單價7萬-9萬，與“3.17” 之前比均價降了10%-15%，現(xiàn)在的價格相當(dāng)于去年下半年的價格。她認(rèn)為，如果現(xiàn)有政策不變，房價還會小幅下降。因為貸款政策不變，很多客戶還是選擇觀望的話，要想成交只能降價了。

證券時報記者比較該小區(qū)某相同朝向、相近面積房源的成交記錄發(fā)現(xiàn)，最近的成交單價比最高時下降了9%。

二、北京城市副中心通州：雙重限購，成交價降幅不到10%

再來看看北京城市副中心通州區(qū)域的情況，證券時報記者找到通州果園附近的某小區(qū)，在售房源掛牌均價在4.5萬，不滿5年的價格會低一點。

某大型中介工作人員告訴記者，目前通州城區(qū)成交均價在4.8萬到5萬左右，老校區(qū)、位置偏一些的在4.1萬到4.2萬，新的房子在5.5萬到5.6萬。“我們店周邊小區(qū)新政前的成交價達到5.6萬，目前成交價5.1萬，面積越小的因總價低，單價要比大面積高。之前2居室成交均價5.5萬左右，現(xiàn)在每平方米降了3000到5000元，有的可能差距更大，主要看社區(qū)品質(zhì)。位置好近地鐵的降得少；個別急售的降得多，有一個90多平方米總價520萬的，現(xiàn)在有480萬成交的，降了40萬，降幅不到10%?！彼f。

當(dāng)記者談到其他區(qū)域有房源掛牌價降幅很大，該中介說：“有的業(yè)主心理價位還處在新政前想賣高價呢，報出來太高，看的人都沒有，知道目前的行情后，就會往下大幅調(diào)價，所以他們的調(diào)價幅度就顯示特別大。而有的了解行情的業(yè)主報價相對理性，再略微講價就能成交，他們的調(diào)價幅度就不大?！?/p>

該中介表示，現(xiàn)在通州的房源量不算多，好多之前賣房為換房，現(xiàn)在換不了了，就不賣了自己先住著?，F(xiàn)在成交量不多，客戶觀望程度比較高，也擔(dān)心價格下降，成交速度放緩了?，F(xiàn)在價格確實往下走，一般的報價都有講價的余地。他估計價格還會往下走，因為沒有成交的話，業(yè)主想成交就得往下調(diào)價。

該中介同時提醒，通州屬于雙重限購，有北京戶口但不是通州戶口的家庭，名下無房的才能在通州買一套房。

三、北京新城大興：房源多成交少，預(yù)計成交價降幅約10%

除了北京中心城區(qū)和城市副中心，北京新城大興因近年來賣了不少高價地、房價迅速上漲而備受關(guān)注。

證券時報記者從鏈家網(wǎng)上了解到，大興棗園附近的某小區(qū)近兩個月來幾乎零成交，最近成交是在5月份，某2居室的成交總價450萬，之前掛牌價格是510萬，中間調(diào)過一次價，實際成交價比最高掛牌價下降了11%。而該成交價格與同類房源在3月時的成交總價535萬相比降幅高達16%。不過，6月新掛牌的同類房源總價500萬，價格反而上漲了。

對此，該小區(qū)附近某大型中介門店的工作人員告訴記者，5月成交的那套房靠小區(qū)最里面，業(yè)主著急用錢，價格確實比較低，而6月新掛牌的這套房報價確實有點偏高了，同類房源目前成交價格應(yīng)該在480萬左右。

如果按照上述中介所說，現(xiàn)在480萬的成交價格與3月的535萬成交價格相比，降幅在10%左右。

“現(xiàn)在房價是降了，小區(qū)內(nèi)沒有稅費的房源成交單價在5萬到5.5萬。”上述中介工作人員說，最近看房的人挺多，但是該小區(qū)卻沒有成交，是因為整體報價偏高。另外，現(xiàn)在市場房源多，可選擇性多，很多人購房不是特別急迫?！艾F(xiàn)在的報價都還可以談，具體能談下多少，主要看房主心態(tài)吧。”他說。

四、北京中心城區(qū)所謂“學(xué)區(qū)房”

因各學(xué)校的教學(xué)質(zhì)量有所不同，名校周邊的二手房備受追捧，價格節(jié)節(jié)攀高。不過，北京“3.17”新政后，北京市住建委要求中介不得參與炒作天價學(xué)區(qū)房，并把“學(xué)區(qū)房”列入違規(guī)房源信息，再加上4月出臺的北京市教改新規(guī)，令所謂的“學(xué)區(qū)房”價格應(yīng)聲下跌。曾經(jīng)價格最堅挺的所謂“學(xué)區(qū)房”到底降價了多少？

西城區(qū)德勝片區(qū)：部分同類房源成交價下降13%

證券時報記者從某中介門店了解到，西城區(qū)德勝片區(qū)所謂的“學(xué)區(qū)房”，3月份最高成交單價達到15萬，一居室單價更是高達16萬，現(xiàn)在成交均價在13萬左右，1平方米降了2萬，降幅在10%-15%左右，現(xiàn)在房價又回到去年“9.30”政策之前水平了。“我這個月成交了4套房，單價都在12萬左右，比3月時一平方米降了3萬?！彼f。

不過，該中介工作人員認(rèn)為，去年德勝片區(qū)的“學(xué)區(qū)房”才12萬左右，今年最高漲到15萬了，價格一旦漲上去，再降10%意義不大。

“二手房每個業(yè)主心理變化不同，長遠趨勢來說房價不會跌，政府只是控制在某個范圍之內(nèi)，過兩年還會漲，因為北京三四環(huán)之內(nèi)沒有新增土地供應(yīng)，買的就是這種稀缺性。而且這里房源大多是當(dāng)初單位分的老公房，現(xiàn)在賣到幾百萬上千萬，心理的變化已經(jīng)有了，還能再降嗎？”上述中介工作人員說，目前在售房源大多是“3.17”政策之前登記的，業(yè)主主動下調(diào)了一點價格，但沒有新房源出來，德勝片區(qū)著急賣房的人很少。長期看，買方博弈不過賣方，賣方不著急用錢，不需要換房，而買方是剛需。

另一家中介工作人員則向證券時報記者表示，德勝片區(qū)成交均價大概11萬-14萬，小區(qū)環(huán)境好點的13萬，環(huán)境差點的11-12萬，好的小區(qū)價格沒怎么降，環(huán)境差點的確實降了不少， “3.17”后降了近20%。他認(rèn)為，未來房價還會降一點，但不會降太多，畢竟成交量比4、5月份時增加了，因為剛出政策時很多人觀望，這段時間房價確實下降了，就有買家出手。

不過，證券時報記者比較某小區(qū)同類房源的最新掛牌價與成交歷史記錄發(fā)現(xiàn)，某房源最新掛牌價比同類房源4月成交價下降了13%。

東城區(qū)和平里片區(qū)：部分成交價下降17%

證券時報記者從某大型中介門店處了解到，和平里片區(qū)成交均價10萬-11萬，精裝修的價格高點在11萬多點，而3月最高時單價達到13萬-14萬，降幅最多達30%。目前網(wǎng)上報價還可以談，如果業(yè)主著急賣，價格可以折讓很多。

“如果沒有成交量，價格還會往下走，價格能接受有成交了，房價就不會大幅往下走了，小波動而已?！痹撝薪楣ぷ魅藛T說，目前看房價不會再漲，是往下走的趨勢，但也不會太跌，因為跌太多就沒人還房貸了。

上述中介工作人員向證券時報記者表示，這一片買房的都是剛需，包括昌平、朝陽、大興、通州，甚至房山、延慶的都來這邊買房，都想給孩子更好的教育?！氨本┤硕嘌?，你不買有人買，而且有的孩子明年上學(xué)的，今年不買不行啊，為啥說3月出政策后4月仍有成交，就是這個原因?！彼f，還有一個原因是國家歷年來的調(diào)控讓大家覺得房價回落是暫時的，眼前吃點虧，但為了孩子沒辦法。

該中介工作人員還建議，現(xiàn)在市場是往下走，如果是換房的可以先出售然后再買，先賣一個高價，但出售前先了解好要買的區(qū)域，鎖定意向的小區(qū)。

證券時報記者同樣比較了某小區(qū)同類房源成交歷史記錄，某2居室7月最新成交總價為582萬(單價10.6萬)，比3月19日成交的同類房源總價702萬(單價12.7萬)下降了17%。

五、調(diào)查總結(jié)

上述中介門店工作人員的說法可以作為購房參考，但有些觀點也不能全信，比如他們說的房價降幅15%、20%或30%，可能只是一個大概的情況，有的是個別現(xiàn)象，證券時報記者比較有成交記錄的同類房源得出的實際成交價降幅并沒有那么多。

因為二手房的價格取決于多種因素，比如地理位置、周邊配套、小區(qū)環(huán)境、樓層朝向面積、裝修程度、有無稅費、業(yè)主售房急迫度等因素都可能導(dǎo)致價格差異，即使同小區(qū)內(nèi)、同樓層朝向、相同面積的房子，裝修優(yōu)劣、有無稅費或業(yè)主是否著急用錢等因素都可能讓總價相差幾十萬。因此，大家在選房詢價的時候，最好在同等條件下進行比較。而且相對于主觀性較大的掛牌價，同類房源的歷史成交價更有參考價值。

宏觀數(shù)據(jù)：7月二手房成交量或不足7000套

再來看看研究機構(gòu)的宏觀數(shù)據(jù)。

先看一下北京二手房成交量的月度情況：

從這張圖可以看出，3月調(diào)控后，北京二手房市場快速降溫，交易量斷崖式下跌，6月交易量更是不足萬套，與新政前的交易量相比，跌幅近7成。

而從7月的數(shù)據(jù)看，成交量還在繼續(xù)下跌。偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，7月中上旬(1~20日)，北京全市二手住宅共網(wǎng)簽4651套，與6月中上旬相比下滑20.4%，同比去年7月同期下滑66.5%。日均網(wǎng)簽量僅為232.6套，跌破300套，依此走勢，預(yù)計7月全月北京二手住宅網(wǎng)簽量將很大概率不足7000套，再創(chuàng)新低。

此前有專家曾表示，二手房月度成交量在1萬套以下時，說明市場趨冷；超過2萬套則說明市場過熱。

再看一下北京二手房價的月度環(huán)比漲跌情況：

從上圖可以看出，在“317新政”強勢出臺后，北京二手房價在3、4月份沖高后，開始逐步企穩(wěn)回落，先是5月環(huán)比下跌了3.4%，之后6月又再次環(huán)比下跌了4.7%，不僅跌勢持續(xù)，且跌幅有擴大跡象。

再看一下北京二手房成交均價周度變化情況：

從上圖可以看出，6月第二周，北京市二手住宅成交均價為43959元/平方米，成交價較上周有1.3%的下降，結(jié)構(gòu)性因素影響了成交均價：城六區(qū)的成交占比較上周下降了1.6個百分點。

鏈家研究院的數(shù)據(jù)顯示，從“3.17”調(diào)控后百日的情況看，成交均價比調(diào)控當(dāng)期下跌7.3%，之前價格較高的所謂“學(xué)區(qū)房”跌幅超過8%，西城和石景山均價下降最為明顯，分別下跌7.7%和9.2%?？蛻糇h價空間持續(xù)走高，達到2016年以來的最高點。

專家觀點：二手房成交量到谷底，成交價降穩(wěn)中有降

聽了中介的說法，看了研究機構(gòu)的數(shù)據(jù)，再來聽聽業(yè)內(nèi)專家對當(dāng)前北京二手房市場的判斷。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉接受證券時報記者采訪時表示，北京二手房市場的成交量在經(jīng)歷了前3個月的急跌后，現(xiàn)在基本到達低谷了，預(yù)計7月份的成交量在7000、8000套左右，已經(jīng)達到歷史低點。而成交均價在今年春節(jié)后半個月里就漲了10%，現(xiàn)在大概跌了8-10%，跌到了春節(jié)前后的水平。他認(rèn)為，隨著成交量到谷底后，價格變化就會放緩了，繼續(xù)微跌的可能性較大。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉接受證券時報記者采訪時認(rèn)為，北京二手房交易量是呈逐月下降趨勢的，6月8千多套，7月預(yù)計可能不足7千套。二手房價格是環(huán)比下降的趨勢， 5月環(huán)比下跌了3.4%，之后6月又再次環(huán)比下跌了4.7%，7月應(yīng)該仍然是環(huán)比下降的。

“接下來，我覺得交易量有可能會相對企穩(wěn)回升，因為現(xiàn)在7、8千套的交易量有點偏低了，但是價格仍會保持穩(wěn)中有降的趨勢，而且不管是原來的高總價大戶型還是中小戶型都會進入到降價區(qū)間?！焙皶熣f，當(dāng)然，隨著價格的下降，一些有購買實力的人會適時出手，這也是交易量會有所回升的一個原因。

鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)接受證券時報記者采訪時表示，6月北京二手房網(wǎng)簽8918套，較3月高峰水平下滑65.6%，為2015年2月以來的最低點，近期價格在繼續(xù)下跌，和3月峰值相比下跌8.1個百分點。預(yù)計接下來全市場的月度成交量將保持在1萬套以下的低位水平，成交均價還有松動的空間。

“從鏈家的先行指標(biāo)來看，目前的帶看量、新增客源等雖未繼續(xù)下滑，但是和前期相比仍然處于低位(調(diào)控前的50%左右)，且缺乏信貸支持的需求端尤其是換房需求難以釋放，因此預(yù)計后期的成交量將保持低位，業(yè)主報價預(yù)計將會繼續(xù)回調(diào)，帶來成交價格的繼續(xù)松動。”楊現(xiàn)領(lǐng)說。

官方表態(tài)：二手房市場已進入下行通道

最后再來看一下北京市對于當(dāng)前二手房市場的官方表態(tài)：

7月11日，在“北京市推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革成果新聞發(fā)布會”上，北京市委全面深化改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室專職副主任胡雪峰表示，針對房市尤其是二手住房市場過熱情況，繼續(xù)貫徹落實去年“9.30”新政，今年3月17日以來打出房地產(chǎn)調(diào)控一系列組合拳，密集研究出臺18項房地產(chǎn)市場調(diào)控政策措施，包括細化限購限貸政策、遏制炒作天價“學(xué)區(qū)房”、清理整治“商改住”、嚴(yán)格產(chǎn)業(yè)項目管理、加大住宅用地供應(yīng)和在途項目開工入市力度等，從“控”和“供”兩方面發(fā)力，嚴(yán)格嚴(yán)密精準(zhǔn)調(diào)控。目前，市場過熱的苗頭得到有效遏制，新房市場延續(xù)總體平穩(wěn)的態(tài)勢，二手房市場已進入下行通道，購房需求明顯回落，調(diào)控效果符合預(yù)期，市場出現(xiàn)量縮價穩(wěn)的積極變化。