初識楊現(xiàn)領是2015年，在中國網(wǎng)·地產(chǎn)中國舉辦的第二屆中國城市鎮(zhèn)運營商大會上，一場圓桌論壇，他是主持人，犀利的提問與點評，震驚全場，更讓與會的嘉賓收獲滿滿。第二次是2016年在釣魚臺國賓館舉辦的紅榜現(xiàn)場，他的一則手記走紅，認真的筆跡讓不少人感嘆。

他應該是地產(chǎn)圈特殊的存在之一，雖年輕，但觀點老辣出奇，看法高度與深度兼具，在同年齡群體中，鮮見。選他作為《地產(chǎn)30年漫談》的第一期對話嘉賓，心中較為忐忑，他的年齡與從業(yè)經(jīng)歷的確不能縱橫30年的地產(chǎn)長河，最多10年。但是他的經(jīng)濟學和金融背景，對于存量市場和租賃市場的前瞻性研究和獨到見解，正是對中國房地產(chǎn)未來方向的探索與求證。

特別是近日九部門聯(lián)合印發(fā)《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，提出將采取多種措施加快推進租賃住房建設，培育和發(fā)展住房租賃市場，并選取12個城市作為首批開展住房租賃試點，待時機成熟，未來向全國進行推廣。

這與楊現(xiàn)領的看法不謀而合。在他看來，這是繼2016年國辦39號文之后關于租賃市場發(fā)展的另一個重大的“政策紅利”，是一次非常明顯的認識突破。

他表示，2016年，中國新房交易市場的規(guī)模是12萬億，二手房規(guī)模是6.5萬億，租房是1萬億。租賃市場的發(fā)展空間還很大，是未來的中國房地產(chǎn)市場僅存的紅利。但是，如果不能為租客提供好的服務，進入租賃市場的開發(fā)商一定面臨非常大的挑戰(zhàn)。

此外，關于宏觀調(diào)控、互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、中介O2O、長租公寓等等，他都有很深的見解。

四大事件構(gòu)成中國房地產(chǎn)30年輪廓

Q：您怎么看待中國房地產(chǎn)過去30年這段歷史?讓您印象最深刻的政策或者事件是什么?

A：過去30年有非常多的標志性事件，這些事件疊加在一起構(gòu)成中國房地產(chǎn)過去30年的大概脈絡和輪廓。我認為第一件很重要的事件是土地的市場化，最早是80年代深圳土地市場公開招拍掛，之后廣州、上海、北京學習深圳模式，土地市場興起市場化的浪潮。它的啟動是過去30年中國房地產(chǎn)市場在供給端進行的最大改革，這個改革意味著作為開發(fā)端生產(chǎn)資料的土地可以公開市場交易，以明代暗，市場公開透明化，這也奠定了整個中國房地產(chǎn)市場的根基。

第二個重大改變是金融的市場化，1992年建設銀行上海分行浦東支行發(fā)行了第一筆住房按揭貸款，以金融支持購房，這意味著房地產(chǎn)消費端的金融化，一旦消費者可以通過貸款購房，加之商品房預售制度，開發(fā)商就可以提供通過銀行獲取開發(fā)資金，由此帶動開發(fā)商的金融化，在那個時候，這種重大的金融變革既釋放了消費者的購買力，也支撐了開發(fā)商的供應能力，可謂是從需求驅(qū)動供給變革的典范。

第三是1998年前后啟動的住房市場化改革，開啟了全國化的住房市場化改革浪潮，這是中國房地產(chǎn)需求端非常重要的政策轉(zhuǎn)向。截至到2016年，住宅私有化率高達90%，超過2億個城市家庭擁有了自己的住宅，成為城市的有產(chǎn)者，盡管這個產(chǎn)權(quán)年限只有70年，這仍然是一個非常了不起的成就。

第四是2003年國務院頒發(fā)文件，把房地產(chǎn)正式定義為中國的支柱型產(chǎn)業(yè)。從此之后，一方面房地產(chǎn)成為宏觀經(jīng)濟的重要組成部分，房地產(chǎn)投資成為拉動投資增長的重要動力，土地財政則成為政府收入的重要來源，這些收入進一步投放到城市基礎設施建設，由此刺激土地和房價的新一輪升值，帶動下一輪土地財政的循環(huán)。正是這個正反饋構(gòu)成了中國過去30年房地產(chǎn)市場發(fā)展和經(jīng)濟增長的內(nèi)在支撐。

房地產(chǎn)調(diào)控處于兩難困境

Q：您2008年從業(yè)，那個時候正值我國經(jīng)濟危機時期，2009年，四萬億上馬后，極大的刺激了房地產(chǎn)的恢復與繁榮。您怎么看待2008年以后，中國房地產(chǎn)發(fā)展的這段歷史?

A：2008年以后，中國房地產(chǎn)的歷史被重新改寫了。政策開始從供給端轉(zhuǎn)向需求端，經(jīng)濟下行時刺激需求，經(jīng)濟上行時抑制需求，整個房地產(chǎn)政策是在房價和經(jīng)濟增長之間尋求平衡，調(diào)控的空間總體上取決于房地產(chǎn)市場的韌性和宏觀經(jīng)濟的韌性，這兩個韌性的大小決定了政策騰挪的空間。

但是最近幾年，整個房地產(chǎn)的韌性在減弱，在房價和市場之間，在房價和經(jīng)濟周期之間，尋找平衡越來越難了。反映在政策層面，調(diào)控周期越來越短，既不敢去大規(guī)模地調(diào)，也不可能大規(guī)模地去抑制。

Q：具體怎么講?

A：第一，不得不通過短期調(diào)控政策在經(jīng)濟下行和房價上升之間尋找到一個平衡點，而且這個平衡點越來越難找，政策調(diào)整的頻率必須越來越高。第二，必須用一些可放、可收的所謂行政性政策來調(diào)控。今天面臨的問題是，我們的調(diào)控手段沒有太多選擇，要么用最強的手段，要么用行政手段或者短期的調(diào)控政策，今天我們就處在這樣的兩難困境。

整個過去30年房地產(chǎn)調(diào)控始終沒有走出兩個陷阱，第一是每一輪調(diào)控都導致下一輪市場上升時供給短缺和需求的集中釋放，帶來的供給與需求缺口，這種缺口釋放帶來的影響是房價更加猛烈的上升。這個陷阱背后的經(jīng)濟學邏輯是供給彈性跟需求彈性的錯配，這個錯配不是政策不夠精準，而是經(jīng)濟規(guī)律使然，是彈性的規(guī)律使然。

第二個陷阱是，房地產(chǎn)政策一直想在房價和經(jīng)濟增長之間找到平衡點，但實際上你會發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)是宏觀經(jīng)濟非常重要的組成部分，只要成交量下降，價格有所松動，整個資金端就會開始短缺，因為房地產(chǎn)是靠資金來循環(huán)，靠貨幣創(chuàng)造的一個產(chǎn)業(yè)，量價的下跌會促使整個社會貨幣循環(huán)體統(tǒng)、信用創(chuàng)造機制停下來、土地財政就轉(zhuǎn)不起來、基于土地和房地產(chǎn)的融資陷入停滯。這樣一來，信貸擴張的速度放緩，經(jīng)濟增長就會有壓力。一旦這種壓力達到政策容忍的限度，政策就不得不放松，這種放松可能是明松，也可能是暗放，實際的效果就是政策的實質(zhì)性轉(zhuǎn)向。通常情況下，如果經(jīng)濟增長的潛在動力多，可以不那么依賴房地產(chǎn)，房地產(chǎn)調(diào)控也可以更堅決，更持久。然而，實際上，這些年以來，中國經(jīng)濟增長的新動力一直不明確，動力來源無法接續(xù)，還是依賴房地產(chǎn)。這就使得基于宏觀穩(wěn)定的房地產(chǎn)政策與基于房價穩(wěn)定的房地產(chǎn)政策之間出現(xiàn)矛盾。這是政策容易多變與高頻調(diào)控的根源。

Q：您怎么看待未來的調(diào)控政策?

A： 我一直有一個觀點，在存量時代，不調(diào)控就是最好的調(diào)控，什么都不做比做什么都好，今天是這么一個情況。如果你再去實施調(diào)控可能會更緊，你松就會強烈反彈，所以這種情況下，政策保持穩(wěn)定，預期保住穩(wěn)定，是最好的選擇。

Q：從去年930之后，全國尤其是一二線城市已經(jīng)實施多輪樓市調(diào)控政策，對于接下來的政策走向，您怎么看?

A：政策還遠沒有到要放松的階段，今天主要的考慮還是保持政策的穩(wěn)定性與連續(xù)性，以保證市場的穩(wěn)定。第二個核心考慮，是怎么樣建長效機制?

Q：那應該建立什么樣的長效機制呢?

A： 一是過渡性的機制。在調(diào)控機制和長效機制之間應該有一個過渡性的方案，這個過渡性的方案有幾個特點，不是刺激的，也不是抑制的，而是中性的，它所帶來的作用是能讓兩只手之間、房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟之間、房地產(chǎn)與消費之間有一個自發(fā)的調(diào)節(jié)機制。例如，北京的人口政策與環(huán)北京的人口政策統(tǒng)籌考慮，北京的社?？梢赞D(zhuǎn)換為環(huán)北京的購房資質(zhì)，北京限購和人口疏解的情況下，環(huán)北京放松人口流入的條件。再比如，利率調(diào)控機制方面，必然確保首套房政策的穩(wěn)定，明確首付比例和基準利率不變，通過調(diào)節(jié)二套房及以上住房需求的首付比例和利率進行松緊調(diào)整。

第二個是類似于自發(fā)的反向調(diào)節(jié)機制。當市場熱的時候能有一些自發(fā)的機制踩一下剎車，當市場冷的時候，能有一些機制能給市場一些支撐力量，可以緩慢地向上或者有向上的力量。

第三個，以市場為主，政府制定規(guī)則。今年我們非常擔心的情況是，調(diào)控的長期化，帶來的結(jié)果就是市場整體失去活力。

房租下調(diào)與空置率的邊界

Q：近日，有多家媒體紛紛報道,北上廣深四個一線城市的房屋價格和房屋租金均出現(xiàn)不同程度的回落。從鏈家的大數(shù)據(jù)，您怎么看這事兒?

A：租賃市場的變化和租金規(guī)律的變化與整個人均可支配收入、經(jīng)濟周期是全相關的，它跟房價不太一樣，反映的是真實的支付能力和真實的居住需求。

首先，過去幾年，整個經(jīng)濟周期一直在下行，勢必也會反映在租賃市場上。

其次，中國前幾年的租賃市場處于受壓抑階段，供給短缺，表現(xiàn)是租金上漲遠遠超出收入上漲的幅度，而最近的這兩年一些品質(zhì)房源集中爆發(fā)，某種程度補充了市場缺位，供應上來了，租金自然而然就下調(diào)了。

Q：什么樣的房子租金會下跌?

A：我們做過調(diào)研，第一是高客單價的產(chǎn)品，價位五六千左右，今天的市場供不應求的是一居室，其次是單間成品，供過于求的是高客單價產(chǎn)品。消費者只能支付起兩三千的價位，五六千肯定很難租出去，租金必然要下調(diào)。

第二，低客單價的產(chǎn)品，價位是一兩千，這種產(chǎn)品是需求帶來的。但是因為人口疏解，低收入人群離開，需求減少，這類產(chǎn)品的租金也會下跌。

第三，定位不符合市場需求的品牌公寓，租金也在下降，這類產(chǎn)品過去這半年增加太多，特別是上海集中放量，不跌才怪，肯定要跌。

第四，租金的下調(diào)是好還是壞?對租賃企業(yè)來講，不一定。因為租金下調(diào)之后入住率是上漲的，任何一個企業(yè)對于租金的容忍度與空置率有強關系，如果說租金從六千五下降到五千五，但能把入住率從65%提升到90%，那肯定盈利，為什么不降價呢，某種程度上降價是一種主動選擇，為了提高入住率，提高整體的回報率。

房產(chǎn)中介O2O死亡背后

Q：近年來，互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展催生了很多o2o的房產(chǎn)交易平臺，諸如愛屋吉屋、安個家，但是在經(jīng)過剛開始狂飆式的突飛猛進后，現(xiàn)在這些平臺的發(fā)展并不是很順利。諸如由安居客創(chuàng)始人梁偉平創(chuàng)立的安個家在2016年：倒閉了。剛開始的發(fā)展，都是借助互聯(lián)網(wǎng)+浪潮下進行多輪融資，但是接下來的發(fā)展中卻苦苦沒有找到一條清晰的盈利模式，慢慢發(fā)掘單靠燒錢和融資是行不通的。在您看來，上面這種純粹的o2o平臺有未來嗎?支撐其發(fā)展最好最有效的的模式是什么?

A：這是很好的問題。首先，他們做的好不好跟互聯(lián)網(wǎng)改變房地產(chǎn)行業(yè)這件事沒關系，或者關系不大。第一，互聯(lián)網(wǎng)對房地產(chǎn)行業(yè)的改變，今天才剛剛開始，而且速度一定會加快，這種加快一定會在三個領域產(chǎn)生非常大的影響，第一個是信息的無差異化、對稱的分享，這種分享是在經(jīng)紀人和經(jīng)紀人之間、在經(jīng)紀人和客戶之間、客戶與客戶之間三個層面。第二，互聯(lián)網(wǎng)帶來的是效率提升，搜索體驗的改進、搜索成本的降低、搜索效率的上升，能夠讓消費者以更大的概率買到更好的房子。第三，消費者與消費者之間彼此的信息更加對稱，市場上什么人在買房子，什么人在賣房子，會降低資產(chǎn)決策錯誤的概率，也能使資產(chǎn)的定價更加合理。

總體而言，我認為互聯(lián)網(wǎng)對于中介行業(yè)的改變是好的，這種改變某種程度上會加快，并形成一批追隨者，未來你不做就沒有辦法在這個市場上生存。

Q：但是，為什么上述企業(yè)還會失敗呢?

A：第一，高估了流量的能力，這個行業(yè)流量壓根沒那么重要，是最表面的一層，服務才是關鍵。房地產(chǎn)行業(yè)典型的是一個低頻、非標、高客單價的行業(yè)，其中房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)最重要的是服務本身的價值，消費者與你的連接、互動更多發(fā)生在服務的一剎那，這叫最后一秒鐘經(jīng)濟，他跟你的交易就在那一秒鐘，那一秒鐘不好，下面就沒有機會了，流量就沒有價值了。

第二個，低估了線下的力量，或者低估了經(jīng)紀人的力量，他們覺得中介交易可以更多的線上化、流程化、方便化、簡便化，一切可以互聯(lián)網(wǎng)化，這是不太可能的。

第三個，高估了資本的力量，這個行業(yè)具有永久性的紅利是服務紅利，資本的紅利是暫時的，所以不要過多的迷信、依賴資本。

長租公寓最大的問題是不知問題出在哪兒

Q：您方便談一下長租公寓嗎，剛剛您也說到像房產(chǎn)交易O2O剛開始發(fā)展的時候受資本推動較多，現(xiàn)在長租公寓也是，是不是已經(jīng)到了一個洗牌階段。

A：遠遠沒有，我國的長租公寓還處于早期發(fā)展階段，即供給側(cè)階段。這是一個新興的行業(yè)，仍屬于制度建設、基礎設施建設階段，大量企業(yè)進入，資本力量蠢蠢欲動，但是并沒有成熟的商業(yè)模式，大家并不知道未來如何。

Q：但是這個行業(yè)的確已經(jīng)出現(xiàn)了大公司并購小公司的案例。

A：房地產(chǎn)行業(yè)最徹底的洗牌是強者和強者之間的洗牌，今天長租公寓遠遠沒有到這個程度。

Q：資本對這個行業(yè)的期望也是周期的，當你始終找不到一個盈利模式的時候，資本其實也是需要退出的。

A：目前看資本對這個行業(yè)的影響很小，沒有人拿到特別多的資本，什么時候有人帶著一百億的資金進來，這才算事。

Q：大家現(xiàn)在都在學自如。

A：都還在路上，也就是一萬間跟三十萬間數(shù)量上的區(qū)別，實際上并沒有區(qū)別，大家都處在一個起點之上。

Q：現(xiàn)在面臨的主要問題是什么，是盈利模式嗎?

A：最主要的問題是全部都有問題，但是全都不知道問題出在哪兒，這是最大的問題。

Q：還要繼續(xù)往前趟?

A：有時候你不站到山頂看不到問題所在，在規(guī)模達到一百萬間時看待問題的方式肯定與30萬間不一樣，企業(yè)家在什么階段看到什么問題，跟你的格局有絕對的關系。格局和視野是變化的，到一定程度才有一定的視野。