二手房成交價(jià)格大范圍降溫，機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，7月通州成交均價(jià)比4月降12.68%，降幅居首位；西城、海淀、大興降幅位居其后。

“二手房房?jī)r(jià)降了嗎？”這成為“3·17”新政出臺(tái)幾個(gè)月來(lái)，二手房市場(chǎng)最為集中的話(huà)題。自4月份起，北京二手房市場(chǎng)成交量便開(kāi)啟了“四連降”，目前已經(jīng)跌下1萬(wàn)套“關(guān)口”。在供需關(guān)系發(fā)生變化的背景下，二手房成交價(jià)格和掛牌價(jià)格也出現(xiàn)了大范圍降溫。在朝陽(yáng)、海淀、大興、通州、昌平等多個(gè)小區(qū)，房源報(bào)價(jià)和成交價(jià)的下調(diào)也在時(shí)時(shí)上演。

成交均價(jià)連續(xù)小幅回落

當(dāng)6月二手房成交量站在1萬(wàn)套的關(guān)口時(shí)，業(yè)內(nèi)有聲音表示，一萬(wàn)套是行業(yè)能夠保本的紅線(xiàn)。而在緊接著的7月，北京二手房成交量則繼續(xù)直跌。

根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，今年7月，北京全市二手住宅共網(wǎng)簽7158套。這一數(shù)據(jù)相比6月下滑19.7%，相比于去年7月下滑了68%?？v觀(guān)數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，自“3·17”新政出臺(tái)后，這已經(jīng)是北京二手房網(wǎng)簽量連續(xù)第四個(gè)月回落。

成交量下滑改變了市場(chǎng)的供需關(guān)系和市場(chǎng)預(yù)期，這一影響直接反映在成交均價(jià)上。鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，自新政實(shí)施后的4月至7月的四個(gè)月里，北京各行政區(qū)的鏈家門(mén)店成交房源均價(jià)均出現(xiàn)了不同程度的下降。這其中，相比于4月，7月通州區(qū)二手房成交均價(jià)以12.68%的降幅位居首位。此外，西城、海淀、大興分別以11.45%、9.01%、8.92%的降幅位居其后。

另?yè)?jù)偉業(yè)我愛(ài)我家全北京門(mén)店成交數(shù)據(jù)，7月北京二手住宅成交均價(jià)環(huán)比6月再度下降1%，是自5月以來(lái)連續(xù)第三個(gè)月回落。

麥田房產(chǎn)的數(shù)據(jù)也顯示，5月至今的三個(gè)月里，北京多個(gè)行政區(qū)的二手房成交量均呈下滑趨勢(shì)。這其中，7月房山的二手房成交量環(huán)比下滑近五成。門(mén)頭溝環(huán)比降幅達(dá)三成，東城和大興以25%和24%位列其后。與此相對(duì)應(yīng)，麥田所在區(qū)域的門(mén)店成交均價(jià)也出現(xiàn)不同程度下滑。其中海淀區(qū)7月和6月的成交均價(jià)分別環(huán)比下滑7%和3%。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉介紹，北京二手房整體價(jià)格從4月開(kāi)始到現(xiàn)在3個(gè)月累計(jì)跌幅在8%左右，部分區(qū)域房源價(jià)格超過(guò)了10%，目前價(jià)格回到了春節(jié)前后水平。

信貸收緊，換房者降價(jià)意愿增強(qiáng)

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，價(jià)格下調(diào)比較明顯的房源，主要集中在部分急于換房的客戶(hù)上，由于北京市場(chǎng)連環(huán)單比例非常高，此類(lèi)個(gè)案有價(jià)格下調(diào)超過(guò)10%。但由于二手房?jī)r(jià)格不透明，也有很多報(bào)價(jià)虛高的案例，不代表市場(chǎng)價(jià)。

最近記者走訪(fǎng)了朝陽(yáng)、昌平區(qū)域的多個(gè)社區(qū)發(fā)現(xiàn)，部分房源掛牌價(jià)格正在松動(dòng)。

同樣情況也出現(xiàn)在天通苑。據(jù)天通苑北一區(qū)附近的中介門(mén)店經(jīng)紀(jì)人介紹，小區(qū)里100平米左右的兩居室4月成交均價(jià)基本上在46000-50000元/平米之間，目前該類(lèi)房源的成交價(jià)基本維持在42000元-45000元/平米之間，“最近有房源報(bào)價(jià)在41000元/平米，而且有可談的空間?！?/p>

與此同時(shí)，信貸收緊也成為換房群體增強(qiáng)降價(jià)意愿的重要因素。

“有些業(yè)主愿意在價(jià)格上讓步，但實(shí)際上對(duì)于付款方式要求較高?！弊咴L(fǎng)中有經(jīng)紀(jì)人表示，因?yàn)殂y行放款周期變長(zhǎng)，全款或八成這樣的付款方式更能打動(dòng)賣(mài)房人。

“偉嘉安捷”指出，由于政策出臺(tái)后帶來(lái)的持續(xù)性效應(yīng)，如今業(yè)主急售的心態(tài)也愈發(fā)明顯。但是大部分購(gòu)房人的觀(guān)望心態(tài)并未被打破，加之銀行放款較慢，業(yè)主采取措施為降價(jià)拋售或?qū)⒎课蒉D(zhuǎn)賣(mài)給全款購(gòu)房人。目前二手房買(mǎi)賣(mài)雙方都處在待價(jià)而沽的階段，所以下半年的房?jī)r(jià)走勢(shì)將處于平穩(wěn)下滑的狀態(tài)。

通州

整體降10%-20%個(gè)別房源跌幅更大

自3月17日開(kāi)始，北京樓市刷新“史上最嚴(yán)”紀(jì)錄。時(shí)隔130余天，8月2日新京報(bào)記者親身感受通州樓市。

記者在地鐵八通線(xiàn)果園站附近的一家中介內(nèi)，一小時(shí)內(nèi)幾乎沒(méi)有電話(huà)鈴聲響起，更無(wú)顧客上門(mén)。有工作人員向記者坦言，“已經(jīng)兩月沒(méi)開(kāi)單了，沒(méi)有保底工資，只能花儲(chǔ)蓄度日?！?/p>

中介人員向記者推薦去緊鄰果園地鐵站北側(cè)的金源泉小區(qū)看房。該小區(qū)始建于2004年，共有12棟樓，均為七層或六層樓體。有一套三居，建筑面積131平米，“3·17”新政出臺(tái)之前掛牌價(jià)728萬(wàn)，現(xiàn)價(jià)680萬(wàn)，中介預(yù)計(jì)實(shí)際成交價(jià)格可以降到650萬(wàn)。

據(jù)記者了解，在金源泉不遠(yuǎn)的達(dá)富苑小區(qū)，一套119平米的三室兩廳房源，曾最高掛出650萬(wàn)高價(jià)，后降到595萬(wàn)元，實(shí)際成交價(jià)格會(huì)更低。

距離市政府通州新址不足十分鐘車(chē)程的運(yùn)河灣小區(qū)，屬通州較為高檔小區(qū)。一位賣(mài)房者稱(chēng)，小區(qū)建于2010年，目前均價(jià)在6萬(wàn)/平米左右，自己手中的房子為81平米頂層兩居室，開(kāi)發(fā)商贈(zèng)的裝修，交房后基本沒(méi)住，預(yù)售價(jià)為528萬(wàn)，實(shí)際成交價(jià)可議。有中介人員稱(chēng)，較“3·17”新政出臺(tái)之前，該小區(qū)每平米降幅在一萬(wàn)元左右。

多家中介機(jī)構(gòu)工作人員均表示，新政實(shí)施以來(lái)，該區(qū)域房?jī)r(jià)平均降幅為10%至20%之間，個(gè)別房源成交跌幅更大，截至目前，成交依舊慘淡，幾乎未見(jiàn)回暖跡象。

朝陽(yáng)管莊

降價(jià)業(yè)主瞄準(zhǔn)高首付買(mǎi)家

在從去年跨越到今年春的二手房升溫潮中，管莊區(qū)域包括北京新天地在內(nèi)的多個(gè)小區(qū)成為熱點(diǎn)，價(jià)格也表現(xiàn)出明顯漲勢(shì)。不過(guò)最近區(qū)域內(nèi)的小區(qū)從業(yè)主掛牌價(jià)到成交價(jià)均有一定程度的松動(dòng)。

“4月報(bào)價(jià)450萬(wàn)元的一居室，這幾個(gè)月經(jīng)過(guò)兩次調(diào)價(jià)，最終以小400萬(wàn)元的價(jià)格成交?！背?yáng)管莊片區(qū)一中介門(mén)店經(jīng)紀(jì)人介紹，原房主出于換房資金周轉(zhuǎn)的原因，最終決定降價(jià)出手。

記者觀(guān)察到，在管莊的北京新天地小區(qū)，3月份曾以425萬(wàn)元總價(jià)成交的一居室，最近類(lèi)似房源報(bào)價(jià)則在390萬(wàn)元左右。該社區(qū)的中介經(jīng)紀(jì)人告訴記者，這類(lèi)報(bào)價(jià)下調(diào)明顯的房源多是換房業(yè)主，因?yàn)榧依锶丝谠黾?，急于趁著市?chǎng)降溫時(shí)籌集資金換房。

在采訪(fǎng)中不難發(fā)現(xiàn)，同樣是67平方米左右、西北朝向的一居室，會(huì)出現(xiàn)350萬(wàn)和390萬(wàn)兩種金額相差40萬(wàn)元的報(bào)價(jià)。據(jù)經(jīng)紀(jì)人介紹，業(yè)主之所以會(huì)報(bào)出350萬(wàn)的總價(jià)，和他想要換房，要求較高首付款有關(guān)系。

“這套房不是唯一住房，業(yè)主打算把這套房出手，添錢(qián)換房，所以這個(gè)報(bào)價(jià)主要考慮高首付購(gòu)房人。”上述經(jīng)紀(jì)人表示。

“有些業(yè)主愿意在價(jià)格上讓步，實(shí)際上對(duì)于付款方式要求較高?！痹谧咴L(fǎng)中有多位經(jīng)紀(jì)人對(duì)記者這樣表示。

昌平龍澤

新龍城最高時(shí)六七萬(wàn)現(xiàn)在約5.5萬(wàn)

價(jià)格漲得快跌得也快。在昌平天通苑、龍澤等大型居住區(qū)集中的片區(qū)，成交價(jià)和掛牌價(jià)下降也在不斷擴(kuò)容。

記者在走訪(fǎng)中觀(guān)察到，最近半個(gè)月新龍城上架的新房源中，兩居室報(bào)價(jià)多在5.5萬(wàn)元/平米左右，而100平方米左右的兩居室成交價(jià)則在5萬(wàn)-5.3萬(wàn)元/平方米之間。

據(jù)小區(qū)附近的中介經(jīng)紀(jì)人介紹，最近受到市場(chǎng)需求萎縮和業(yè)主換房需求兩方面的影響，成交量近兩個(gè)月都不見(jiàn)起色。因此，成交價(jià)和報(bào)價(jià)都有所松動(dòng)。目前小區(qū)的平均成交價(jià)格在5.5萬(wàn)元/平方米左右。

實(shí)際上，自去年下半年開(kāi)始，龍澤的新龍城等小區(qū)的二手房交易開(kāi)始變得十分“火熱”。在今年春節(jié)前后，新龍城成交均價(jià)達(dá)到5.4萬(wàn)元/平米，掛牌均價(jià)在5.7萬(wàn)元/平米。

在春季市場(chǎng)最為火爆時(shí)，小區(qū)里的小兩居報(bào)價(jià)一周上漲5000元/平米。到了3·17新政前后，部分房源報(bào)價(jià)達(dá)到每平米六七萬(wàn)，部分小戶(hù)型一居室房源成交單價(jià)已突破7萬(wàn)元。

另?yè)?jù)區(qū)域里中介經(jīng)紀(jì)人介紹，在龍澤區(qū)域的龍澤苑東區(qū)和西區(qū)，二手房成交均價(jià)目前在5萬(wàn)元/平米左右，較之前也有不同程度下調(diào)。

西城廣安門(mén)

榮豐2008單價(jià)降兩三萬(wàn)元

“6月份后，成交量開(kāi)始緩過(guò)來(lái)，價(jià)格暫時(shí)較穩(wěn)定，不像原來(lái)每3-5天就有調(diào)整?！睒s豐2008附近一鏈家中介表示。

據(jù)安居客房產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，7月，較新政后一月日均瀏覽量降6成左右。另?yè)?jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，榮豐2008小區(qū)3月共成交86套，4月成交43套，6月成交13套，下滑明顯。

記者了解到，跟新政調(diào)控前相比，西城廣外學(xué)區(qū)的榮豐2008單價(jià)降2萬(wàn)-3萬(wàn)。其中小開(kāi)間原來(lái)單價(jià)為13萬(wàn)-14萬(wàn)，現(xiàn)在為12萬(wàn)左右。

“榮豐主要是小戶(hù)型成交。復(fù)式33平米，最高時(shí)能賣(mài)到500萬(wàn)左右，現(xiàn)在也就430萬(wàn)-440萬(wàn)左右?！敝薪槿耸拷榻B道，該小區(qū)50平米復(fù)式戶(hù)型，實(shí)際使用面積可達(dá)110-120平米，總價(jià)700多萬(wàn)元，而附近其他小區(qū)，80多平米總價(jià)達(dá)800萬(wàn)-900萬(wàn)，甚至可達(dá)1000萬(wàn)以上。由于價(jià)格偏低，因此吸引了一些購(gòu)房者，但沒(méi)有平層舒服。

因榮豐2008大戶(hù)型房源較少，價(jià)格對(duì)比不明顯。據(jù)我愛(ài)我家一經(jīng)紀(jì)人表示，目前該小區(qū)在售一167平米三居，掛牌價(jià)1320萬(wàn)元。此前掛牌價(jià)達(dá)1400萬(wàn)元，這意味著掛牌總價(jià)下降了80萬(wàn)元，“如果要買(mǎi)，價(jià)格還能談?！鄙鲜鲋薪槿藛T表示，因房本面積大，單價(jià)低于小戶(hù)型，掛牌單價(jià)為7.8萬(wàn)。

實(shí)際上，榮豐2008所在的廣安門(mén)區(qū)域，新政后整體價(jià)位、成交量有所回落。廣安門(mén)區(qū)域共有10多個(gè)商品房項(xiàng)目，包括紅山世家、朗琴園、遠(yuǎn)見(jiàn)名苑、麗水蓮花、蝶翠華庭、紅山世家、西豪逸景等。新政前該區(qū)域單價(jià)達(dá)11萬(wàn)-12萬(wàn)，目前整體區(qū)域單價(jià)回落至9萬(wàn)-10萬(wàn)左右。榮豐2008西側(cè)的麗水蓮花項(xiàng)目，目前單價(jià)在10萬(wàn)元以?xún)?nèi)，相比三月份單價(jià)下降1萬(wàn)元左右。紅山世家單價(jià)從13萬(wàn)-14萬(wàn)元降至11萬(wàn)-12萬(wàn)元，以一套92平米2居室為例，此前成交價(jià)達(dá)1250萬(wàn)，最近在1000萬(wàn)元左右。

記者了解到，廣安門(mén)區(qū)域成交量自6、7月份開(kāi)始有所回升，“現(xiàn)在市場(chǎng)環(huán)境下多數(shù)是換房，該賣(mài)的賣(mài)，該買(mǎi)的買(mǎi)，再等基本上也就這樣了?！敝薪槿耸空f(shuō)。

大興西紅門(mén)

房源430萬(wàn)掛牌358萬(wàn)成交

8月2日，記者從大興區(qū)西紅門(mén)地鐵站步行10分鐘來(lái)到瑞海一區(qū)住宅區(qū)，該小區(qū)緊鄰興海公園。在中介人員的帶領(lǐng)下，記者來(lái)到了一處掛牌待售的簡(jiǎn)裝住宅內(nèi)，“96平米，兩居室，520萬(wàn)賣(mài)價(jià)，比新政之前降了15%，房主著急換房，實(shí)際成交時(shí)，價(jià)格可以商量。附近‘宏大北園’一套89平米的房子，3月份掛出430萬(wàn)，最后358萬(wàn)成交了?！敝薪閱T向記者介紹。

從瑞海一區(qū)步行15分鐘便可到達(dá)興海家園小區(qū)，一中介機(jī)構(gòu)向記者推薦了一套84平米兩居室簡(jiǎn)裝房，“類(lèi)似的房子在3月份能賣(mài)到470萬(wàn)，現(xiàn)在也就418萬(wàn)，當(dāng)然房主一般還會(huì)少要點(diǎn)?！?/p>

而在宏大中國(guó)小區(qū)，據(jù)附近兩家中介人員稱(chēng)，該小區(qū)2006年建成，共4棟樓，都是16層高板，出售房為89平米兩居室簡(jiǎn)裝房，目前掛牌價(jià)為430萬(wàn)，并強(qiáng)調(diào)“可議”。

根據(jù)中介機(jī)構(gòu)提供的房源交易信息，記者初步統(tǒng)計(jì)了一下，較“3·17”新政出臺(tái)之前，該區(qū)域房?jī)r(jià)跌幅在15%至20%，此幅度也得到了多家中介機(jī)構(gòu)和附近居民的認(rèn)可?！百u(mài)多少錢(qián)，關(guān)鍵要遇到真的買(mǎi)主，不然就是有價(jià)無(wú)市，這幾個(gè)月只看到有來(lái)看房的，沒(méi)看到來(lái)買(mǎi)房的?！币晃淮鄯恐飨蛴浾哒f(shuō)道。

“3月17日新政之前，我們的年收入都在十幾萬(wàn)以上，從4、5月份起跌幅比較大，連續(xù)三個(gè)月，我一單也沒(méi)成，上個(gè)月我們整個(gè)連鎖店成交個(gè)位數(shù)，如今，各方都深陷樓市謎團(tuán)之中，具體跌多少，誰(shuí)也說(shuō)不準(zhǔn)，遇上愿意賣(mài)的，再有愿意買(mǎi)的，會(huì)跌三成，各種力量在博弈，大家都有各自的期待吧?！备浇Y深中介人員說(shuō)道。

石景山魯谷

遠(yuǎn)洋山水單價(jià)降一兩萬(wàn)

“遠(yuǎn)洋山水現(xiàn)在2居室單價(jià)6萬(wàn)-7萬(wàn)元，而最高點(diǎn)能達(dá)到8萬(wàn)左右，一平米降1萬(wàn)-2萬(wàn)左右?！币婚T(mén)店經(jīng)紀(jì)人表示。

記者了解到，近期在中介處成交的遠(yuǎn)洋山水房源，價(jià)格偏低，多數(shù)是業(yè)主急賣(mài)。據(jù)悉，有門(mén)店最近成交了一套兩居室，掛牌價(jià)降了50萬(wàn)。

一位中介人士表示，六月份成交量較少，七月份開(kāi)始有所回升。“我們門(mén)店新政之前一個(gè)月可成交十幾套，四月份成交1-2套，7月賣(mài)了6-7套?！边@一說(shuō)法在相關(guān)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)處得到證實(shí)。新政后遠(yuǎn)洋山水成交量下滑明顯，3月成交55套，4月成交39套，6月成交27套。

遠(yuǎn)洋山水所在的石景山魯谷區(qū)域，新政后價(jià)格都出現(xiàn)了不同程度的回落。

2004年以后的社區(qū)包括遠(yuǎn)洋山水、遠(yuǎn)洋沁山水、京漢旭城、時(shí)代廬峰等，老社區(qū)以永樂(lè)東區(qū)為例，基本上是90年左右的老房子。

目前整個(gè)魯谷片區(qū)單價(jià)在6萬(wàn)-7萬(wàn)之間，比新政前單價(jià)降了5000-10000元。比如：遠(yuǎn)洋沁山水目前單價(jià)在8萬(wàn)-9萬(wàn)左右，新政前單價(jià)在10萬(wàn)左右；京漢旭城目前單價(jià)6萬(wàn)-7萬(wàn)，以前價(jià)位達(dá)7萬(wàn)-8萬(wàn)。

新政后，成交量下滑較為明顯。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，魯谷區(qū)域3月共成交225套，4月成交142套，6月成交98套。另?yè)?jù)安居客房產(chǎn)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，新政后魯谷區(qū)域安居客瀏覽量呈整體下滑態(tài)勢(shì)，且一個(gè)月內(nèi)下降幅度近50%。

值得注意的是，二手房市場(chǎng)內(nèi)“一買(mǎi)一賣(mài)”的關(guān)聯(lián)交易時(shí)間有所延長(zhǎng)，最短6個(gè)月，總體需6-8個(gè)月。而在市場(chǎng)火爆時(shí)，一般交易時(shí)間為3-4個(gè)月。