北京二手住宅網(wǎng)簽四倍于新房成交三類風(fēng)險(xiǎn)使得二手房交易糾紛遠(yuǎn)超新房

隨著一線城市二手房市場(chǎng)深入調(diào)整，買賣雙方進(jìn)入深度較量，目前二手房成交量已經(jīng)跌至冰點(diǎn)。調(diào)整最有力的北京，8月份的日均成交量不足400套，月成交量預(yù)計(jì)不足9000套，相比3月份的2.5萬(wàn)套縮水大半。成交量縮水的同時(shí)，價(jià)格也出現(xiàn)了明顯松動(dòng)，多個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域的整體成交價(jià)已經(jīng)逐漸逼近去年12月份的水平。

量?jī)r(jià)的共同縮水導(dǎo)致二手房的糾紛也開(kāi)始逐漸增多，買家都希望能以最低的價(jià)格買到最滿意的房子，而賣家卻希望價(jià)格越高越好。單方毀約、合同約定不明、故意漲價(jià)等屢見(jiàn)不鮮。如何應(yīng)對(duì)二手房交易中的各種“坑”，《廣廈時(shí)代》特此采訪了鏈家集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人，從專業(yè)的角度教您如何安全順利地進(jìn)行二手房交易。

數(shù)據(jù)

二手房成交超越新房

三類風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致糾紛也超新房

如今的二手房早已超越新房成為了樓市成交的主力，每年二手房的成交量都超過(guò)10萬(wàn)套，而新房剔除保障性住房的成交量不足5萬(wàn)套。僅以上周的成交數(shù)據(jù)對(duì)比，據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2017年第33周（8月14日-8月20日），北京全市新建商品住宅（不含保障房）共網(wǎng)簽377套。同期，北京全市二手住宅共網(wǎng)簽1793套，四倍于新房成交。

成交量占據(jù)主體地位后，二手房的糾紛也開(kāi)始逐漸顯露。關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)的糾紛，過(guò)戶的糾紛，購(gòu)房款支付時(shí)間的糾紛，房屋拖欠費(fèi)用的糾紛等等，都成為購(gòu)房人需要注意到的問(wèn)題。

對(duì)此鏈家集團(tuán)品質(zhì)線副總裁葛靜在接受北京青年報(bào)記者采訪總結(jié)道：當(dāng)前的二手房交易其實(shí)是一個(gè)比較復(fù)雜、風(fēng)險(xiǎn)也比較高的交易。購(gòu)房人和業(yè)主雙方主要面臨的風(fēng)險(xiǎn)概括起來(lái)有三種。第一個(gè)是資金的安全，簡(jiǎn)單說(shuō)就是資金交付出去，因?yàn)榉N種原因，如果不能履約，資金還能不能追回來(lái)？這是一大類。第二大類的風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)是產(chǎn)權(quán)的問(wèn)題，就是購(gòu)買一個(gè)房子并愿意去履約，但是產(chǎn)權(quán)會(huì)發(fā)生意外，導(dǎo)致不能交易，或者是資不抵債等等的問(wèn)題。然后第三類的風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)是業(yè)主面臨的主要的風(fēng)險(xiǎn)，是客戶端的一些資質(zhì)。因?yàn)榻^大部分的二手房交易流程都是先簽了合同之后才可以去辦理貸款、過(guò)戶。如果購(gòu)房人的貸款資質(zhì)不太好，辦不下貸款的話，可能會(huì)影響到客戶購(gòu)房資金交付的時(shí)間以及他履約，這是對(duì)業(yè)主方的主要風(fēng)險(xiǎn)。

這三類風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致近期二手房的糾紛明顯增加，尤其是去年以來(lái)，大量二手房集中成交，導(dǎo)致了許多問(wèn)題也集中出現(xiàn)。

說(shuō)法

去年市場(chǎng)“過(guò)火”

草率簽約導(dǎo)致問(wèn)題多多

二手房買賣訴訟增多，其中一個(gè)原因與去年樓市價(jià)格不穩(wěn)定有關(guān)。近日，記者前往二手房市場(chǎng)走訪。

“去年我也看過(guò)房子，但價(jià)格浮動(dòng)太大，業(yè)主分分鐘要漲價(jià)，感覺(jué)買房子跟買大白菜一樣‘草率’，最終放棄了。”走訪過(guò)程中，記者遇到了剛剛簽約的馬女士，她在北三環(huán)附近購(gòu)買了一套小戶型二手房，總價(jià)475萬(wàn)。馬女士透露，今年初，類似的房源需要520萬(wàn)左右，并且還不能商量。當(dāng)時(shí)她遇到的中介狀態(tài)都十分“亢奮”，半夜快11點(diǎn)了還給她打電話，給她說(shuō)一個(gè)房源信息，讓她趕緊過(guò)去“搶房”。

“房子都沒(méi)看過(guò)，光跟我說(shuō)個(gè)價(jià)格，就讓帶著首付去看房，你說(shuō)這房子敢買嗎？”馬女士表示，最終她買的這套房子，除了房款降了幾十萬(wàn)以外，中介費(fèi)相比那時(shí)鐵板一塊的總房款2.5%也有了明顯松動(dòng)，最終的中介費(fèi)大概在總房款兩個(gè)點(diǎn)左右。

從事房產(chǎn)中介3年的小陳也有類似的感覺(jué)。去年此時(shí)，他曾見(jiàn)過(guò)一種場(chǎng)景，中介幫著客戶跟業(yè)主談價(jià)格，說(shuō)一句，業(yè)主就要求漲價(jià)10萬(wàn)?！霸街v價(jià)，越漲價(jià)，沒(méi)辦法，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)太熱了?！?/p>

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，在那種狀態(tài)下，買房者“買到就是賺到”的心態(tài)、賣房者看中利益缺乏契約精神、中介被市場(chǎng)“搞暈”缺乏警惕性等因素，導(dǎo)致簽合同時(shí)幾方都過(guò)于草率，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，發(fā)生分歧后沒(méi)有合同提前預(yù)估風(fēng)險(xiǎn)，只能走上訴訟之路。

案例

二手房中的糾紛各式各樣，除了買賣雙方提高警惕，自身主動(dòng)規(guī)避以外，中介保護(hù)交易安全順利的職責(zé)也同樣重要。下面的幾個(gè)典型案例，將為您分析遇到交易糾紛時(shí)，該如何維護(hù)自身利益。

案例一中介在交易前沒(méi)有篩查出房屋問(wèn)題

二手房交易中，房屋篩查是重要的一環(huán)，這也是二手房交易中，為何需要中介的重要原因。一旦房屋本身出現(xiàn)問(wèn)題，無(wú)法完成過(guò)戶，中介都應(yīng)付一定責(zé)任。

葛靜向北青報(bào)記者介紹到，今年鏈家就處理了一起典型的糾紛。在交易前，鏈家經(jīng)紀(jì)人篩查后得知房屋的歸屬都正常，可以交易。找到的購(gòu)房人也很快和業(yè)主達(dá)成協(xié)議并簽訂合同，購(gòu)房款也及時(shí)交付了，但就在過(guò)戶之前，這套房屋被查封了，無(wú)法辦理過(guò)戶，購(gòu)房人前期交的購(gòu)房款也要不回來(lái)。眼看面臨房財(cái)兩空的局面，鏈家最后通過(guò)與購(gòu)房人的協(xié)商，先行墊付購(gòu)房款還給購(gòu)房人，以方便他重新找房、買房。同時(shí)保留追訴權(quán)利，等待房子可以過(guò)戶時(shí)再重新交易。

葛靜表示，類似的墊付購(gòu)房款的情況，鏈家遇到了多起。還有一次也發(fā)生了類似的變故。經(jīng)紀(jì)人前期進(jìn)行房屋篩查時(shí)，一切都沒(méi)有問(wèn)題，房屋可以正常交易。但就在購(gòu)房人與業(yè)主簽訂了合同，交納了首付款之后，突發(fā)了變故。在過(guò)戶前，業(yè)主家里因?yàn)榧彝ッ茉诜课堇锇l(fā)生了兇殺案件，原本的購(gòu)房人此時(shí)也對(duì)是否繼續(xù)履行合同產(chǎn)生了疑惑。鏈家在了解情況之后立即就對(duì)這個(gè)房屋做了墊付，讓購(gòu)房人可以去買其他的房子。

葛靜表示，原則上，鏈家的房屋篩查服務(wù)只針對(duì)合同簽訂前房屋狀態(tài)的篩查，簽署合同之后發(fā)生的突發(fā)事件理論上并不在賠付的范圍內(nèi)，因?yàn)檫@是在簽約之后發(fā)生的。但最終是考慮到購(gòu)房人肯定沒(méi)有辦法住在這個(gè)房子里，所以我們立即通過(guò)墊付解決了這個(gè)問(wèn)題。

案例二賣房業(yè)主大筆欠費(fèi)后消失

二手房交易中，拖欠物業(yè)費(fèi)、水電燃?xì)獾荣M(fèi)用的糾紛最為常見(jiàn)。由于北京二手房市場(chǎng)經(jīng)常會(huì)處于賣方市場(chǎng)，售房人比較強(qiáng)勢(shì)，買房人經(jīng)常會(huì)因?yàn)閾?dān)心房子漲價(jià)等因素，著急簽署合同辦理過(guò)戶，導(dǎo)致很多細(xì)節(jié)問(wèn)題并未處理清楚。為交易留下隱患。

市民李先生就在去年底買了一套二手房，但卻遲遲不敢裝修，一直空置。原因是原來(lái)的房東，欠下了一大筆物管費(fèi)和水電氣費(fèi)。

據(jù)李先生介紹，去年12月，他通過(guò)房屋中介，購(gòu)買了位于朝陽(yáng)區(qū)某高檔小區(qū)的一套二手房。過(guò)戶后，中介帶著李先生一同到小區(qū)物管交接房屋。物管一查，此前物管費(fèi)欠了近3萬(wàn)元，另外，還有近千元的水電氣費(fèi)沒(méi)繳清。按照合同約定房屋交付前，賣方應(yīng)當(dāng)繳清物管以及水電氣費(fèi)用，可在交房那天，原房主卻使了一招緩兵之計(jì)，說(shuō)身上沒(méi)帶錢，承諾會(huì)在月底來(lái)補(bǔ)繳欠費(fèi)?？勺詈螅瑢?duì)方卻玩起了失蹤，打電話也不接。

由于和物業(yè)一直沒(méi)有協(xié)商清楚這部分物業(yè)欠款由誰(shuí)來(lái)付，導(dǎo)致李先生遲遲不敢找工人裝修，就擱置了下來(lái)。萬(wàn)般無(wú)柰的李先生最終打算起訴原房主，來(lái)解決糾紛，但即便最終勝訴，對(duì)李先生來(lái)說(shuō)，仍舊損失了大量的時(shí)間和精力。

對(duì)此，中介公司也開(kāi)始推出一些附加服務(wù)，來(lái)解決這類的糾紛。葛靜告訴北青報(bào)記者。按照鏈家的做法，在合同里一般都會(huì)要求業(yè)主留一定的物業(yè)保證金，但這種物業(yè)保證金一般留個(gè)一萬(wàn)塊錢，最多兩萬(wàn)塊錢到頭了。大多數(shù)的欠費(fèi)情況都能應(yīng)付，但也確實(shí)遇到了一些極惡劣的業(yè)主，拖欠了3到4萬(wàn)元的物業(yè)費(fèi)，最后房款全部交付完了，過(guò)戶也完成了，原業(yè)主寧愿不要之前的保證金，也不交這些欠款。這種情況下，鏈家推出的安心服務(wù)，會(huì)幫購(gòu)房人把剩余的錢先墊付上。

葛靜表示，這類似于汽車保險(xiǎn)的先行賠付原則，鏈家?guī)椭?gòu)房人墊付欠款，購(gòu)房人把追訴權(quán)轉(zhuǎn)給鏈家，或者是直接要協(xié)助鏈家去追討。這就有效避免了購(gòu)房時(shí)可能發(fā)生的欠款糾紛，對(duì)購(gòu)房人的利益也起到了保障。

案例三合同約定不明法院多會(huì)保護(hù)交易

王先生想換學(xué)區(qū)房，就將自己名下一套房屋掛在中介處出售。之后，中介帶著周先生夫婦來(lái)看房，看后周先生很滿意，當(dāng)即與王先生簽訂房屋買賣合同，約定了房屋價(jià)款、定金及部分房款支付時(shí)間、房屋交付及過(guò)戶時(shí)間等事項(xiàng)。合同簽訂后，周先生如約交付了定金及部分購(gòu)房款。

眼看著到了合同約定的辦理房屋過(guò)戶的日期，周先生的購(gòu)房尾款還沒(méi)有付清，王先生就急著催周先生支付。周先生先是商量能不能晚一個(gè)月支付，后又提出先把名下未到期的存款、基金、股票等憑證放在王先生處，先辦過(guò)戶，等上述款項(xiàng)到期后再取出給王先生，均被王先生拒絕。此后，雙方對(duì)于尾款的支付產(chǎn)生巨大分歧，王先生也未在合同約定的日期交付房屋及辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。

雙方矛盾越來(lái)越嚴(yán)重，王先生不想把房屋賣給周先生了，而周先生則經(jīng)常跑到王先生單位大吵大鬧，經(jīng)過(guò)派出所調(diào)解等多種途徑均無(wú)法解決，最終鬧上法庭。

據(jù)了解，在庭審中，王先生表示，周先生未在房屋過(guò)戶前付清尾款，已經(jīng)違約，雙方簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)解除；周先生則表明，合同中并沒(méi)有約定尾款支付時(shí)間，但是約定了房屋交付及過(guò)戶的時(shí)間，王先生的行為明顯違約，而且根據(jù)交易習(xí)慣，應(yīng)在過(guò)戶當(dāng)天支付尾款，自己不先付清尾款情有可原，現(xiàn)在自己愿意繼續(xù)履行合同，要求王先生配合交付房屋并辦理過(guò)戶手續(xù)。

最終，法庭判定按照保護(hù)交易的原則確認(rèn)合同應(yīng)繼續(xù)履行。由于自己疏忽未在合同中明確約定尾款支付時(shí)間，王先生無(wú)奈必須把房屋賣給周先生。

專家介紹到，王先生未在合同中約定購(gòu)房尾款的支付時(shí)間，周先生經(jīng)王先生催要未支付尾款確有不當(dāng)，但不構(gòu)成根本違約；而合同明確約定了王先生需交付房屋及辦理房屋過(guò)戶手續(xù)的時(shí)間，王先生未按約定辦理，則明顯構(gòu)成違約。審判實(shí)務(wù)中，對(duì)于能夠?qū)崿F(xiàn)合同目的，可以繼續(xù)履行的合同，法院多會(huì)按照保護(hù)交易的原則確定合同繼續(xù)履行。

因此，無(wú)論是購(gòu)房還是賣房，都應(yīng)該在合同中盡量全面地規(guī)定付款、收房等具體的時(shí)間和期限，如果發(fā)生糾紛，也能充分保障自身權(quán)益。

鏈接

二手房合同

怎么簽才能萬(wàn)無(wú)一失？

買房對(duì)于絕大多數(shù)普通老百姓來(lái)說(shuō)都是人生中的頭等大事，尤其是北京一套二手房的價(jià)格動(dòng)輒都是百萬(wàn)起步，這時(shí)候最怕的就是吃虧，可偏偏買房合同中的貓膩很多，一不小心就會(huì)掉坑里，甚至惹上官司?！稄V廈時(shí)代》特此綜合了一些中介專家及法務(wù)人士的意見(jiàn)，整理了買賣二手房簽合同時(shí)，需要特別注意的事項(xiàng)：

一、合同要正規(guī)

首先，合同需要是正規(guī)合同，幾家比較大的中介提供的合同也都是房管局提供的制式合同。如果不是通過(guò)中介，自行交易的二手房，也可以從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上下載二手房買賣的合同范本，具體簽約時(shí)可根據(jù)具體情況，在合同范本的基礎(chǔ)上做改動(dòng)。需要提醒的是，買賣合同大多由賣方提供，買方這時(shí)候就要注意，賣方是否做了改動(dòng)，可提出自己的意見(jiàn)看法。

二、必須所有產(chǎn)權(quán)人到場(chǎng)簽字

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，簽署二手房買賣合同，需要注意房本登記上是個(gè)人所有還是夫妻雙方所有，如果有共有人不同意的買賣合同則是無(wú)效的。專家建議，簽合同之前做一次產(chǎn)權(quán)調(diào)查，房子到底有幾個(gè)產(chǎn)權(quán)人，簽約時(shí)要所有產(chǎn)權(quán)人全部到場(chǎng)簽字，并核實(shí)所有人的身份證件。如果有產(chǎn)權(quán)所有人不能來(lái)簽約，則需要求此人出具書(shū)面的授權(quán)委托。

另外，如果房屋所有權(quán)是在夫妻一方個(gè)人名下的，根據(jù)《指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定，夫妻一方將登記在其個(gè)人名下的共有房屋，未經(jīng)對(duì)方同意，擅自以自己名義轉(zhuǎn)讓給他人，買房人為善意購(gòu)買的，可以認(rèn)定房屋買賣合同有效。買房人符合《物權(quán)法》規(guī)定的善意取得構(gòu)成要件辦理了房屋權(quán)轉(zhuǎn)移登記，其他共有人要求追回該房屋的，法院不予支持。

三、確?；拘畔⒄鎸?shí)有效

需要在簽字之前確定房產(chǎn)證、身份證、簽署合同人要統(tǒng)一。基本信息以產(chǎn)權(quán)證上注明的為準(zhǔn)，包括地址、門牌號(hào)、面積、戶型等等，一定要嚴(yán)格填寫(xiě)。其是面積，一定要對(duì)照清楚，贈(zèng)送的面積在合同的“其他條款”中注明。

四、簽合同時(shí)需要重點(diǎn)關(guān)注

具體到簽署合同時(shí)，需要對(duì)付款方式，包括首付款、尾款、付款時(shí)間、付款條件、稅費(fèi)誰(shuí)來(lái)承擔(dān)等做出詳細(xì)的規(guī)定，簡(jiǎn)單說(shuō)就是一切和錢有關(guān)的環(huán)節(jié)，都應(yīng)該寫(xiě)入合同。

另外，二手房還要注意確定交房的時(shí)間和條件，比如一定期限內(nèi)原房主搬出，清空房屋等。

還有就是物業(yè)費(fèi)、水費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、電費(fèi)等生活費(fèi)用要提前寫(xiě)入合同，如果有拖欠要寫(xiě)清楚何時(shí)交清，如果發(fā)生糾紛算誰(shuí)的責(zé)任等。

最后對(duì)于購(gòu)買學(xué)區(qū)二手房的購(gòu)房人最應(yīng)該注意，就是明確規(guī)定好過(guò)戶時(shí)間和原房主戶口遷出的時(shí)間。

五、明確違約責(zé)任

俗話說(shuō)，丑話說(shuō)在前頭，為了保障自身利益，必須明確違約責(zé)任。每項(xiàng)主要義務(wù)都要有一一對(duì)應(yīng)的違約責(zé)任，最好直接定下具體數(shù)額的違約金。另外，違約方要承擔(dān)守約方的訴訟費(fèi)、律師費(fèi)等等花費(fèi)。

六、注意合同中有無(wú)霸王條款

合同是房產(chǎn)交易最重要的文件，一定要逐字逐句搞清楚，一些地方可能隱藏有霸王條款。比如違約責(zé)任不對(duì)等，延期交房可以免責(zé)等。

七、保留所有證據(jù)

買套二手房過(guò)程漫長(zhǎng)又復(fù)雜，即便白紙黑字地簽了合同，但只要沒(méi)有過(guò)戶，房東都有可能毀約。建議一開(kāi)始就保留所有相關(guān)證據(jù)，一旦發(fā)生糾紛，也有助于維護(hù)自身權(quán)益。