今年7月開始，武漢的土地價格在持續(xù)升溫的市場烘托下發(fā)生根本的改變。地王頻出使得武漢的地價已經(jīng)明顯高過了周邊在售住房的價格。8月16日，武漢掛牌出讓7幅土地，其中2幅住宅用地備受房企矚目，最終分別刷新東西湖區(qū)和黃陂區(qū)兩個區(qū)域的新單價地王。

據(jù)悉，武漢此次土地拍賣凈用地面積近47萬平方米，起始總價約24億元。除武昌中北路的一幅商服地塊以外，其余4幅位于黃陂區(qū)、2幅位于東西湖區(qū)，包含大量低價住宅用地。

最終，7幅土地共攬金近68億元，其中東西湖區(qū)和黃陂區(qū)誕生雙地王。武漢融創(chuàng)基業(yè)投資控股有限公司以近29億元的價格成功摘得82號東西湖住宅用地，樓板價10687元/平方米，溢價率高達(dá)397%。黃陂地王80號則由武漢中央商務(wù)區(qū)城建開發(fā)有限公司拿下，總價近18億元，樓板價6028元/平方米。

高溢價遠(yuǎn)郊地王誕生

根據(jù)武漢土地市場網(wǎng)公開信息顯示，8月16日出讓的7幅地塊均有買家報名，其中位于黃陂區(qū)的P(2016)077號純住宅地塊和P(2016)080號的住宅、商服綜合地塊，均有6家以上的房企報名。最為熱門的編號為P(2016)082號的東西湖區(qū)純住宅用地，更是吸引了金地、碧桂園、中建三局、融僑、融創(chuàng)、北辰、聯(lián)發(fā)等20余家房企報名。

土地拍賣現(xiàn)場的競爭也十分激烈，截止到拍賣當(dāng)日上午11時，編號為P(2016)082號的東西湖區(qū)純住宅用地在經(jīng)過近2個小時447輪競價后，最終被武漢融創(chuàng)基業(yè)投資控股有限公司以289210萬元拿下，樓板價格達(dá)到10687元/平方米，溢價率397%。成功刷新由安徽文一集團(tuán)于7月28日創(chuàng)下的東西湖區(qū)單價地王紀(jì)錄。

而編號為P(2016)080號的黃陂區(qū)住宅、商服綜合用地也在經(jīng)過149輪的加價后，被武漢中央商務(wù)區(qū)城建開發(fā)有限公司以179550萬元摘得，樓板價6028元/平方米，溢價率達(dá)328%。強(qiáng)勢刷新了由武漢盤龍城鎮(zhèn)建設(shè)發(fā)展有限公司與2014年以樓面地價2138.2元/平方米拿下的黃陂區(qū)地王紀(jì)錄。

事實上，此次武漢土地拍賣所掛出的土地起始價格并不高。其中，漢口遠(yuǎn)城區(qū)、黃陂區(qū)和東西湖區(qū)共推出4幅低價住宅用地，樓板價均在千元左右，最貴的為金銀湖沿海國際中心旁一幅住宅地塊，但樓板價也僅為2151元/平方米。

根據(jù)億房網(wǎng)研究中心數(shù)據(jù)顯示，4月~6月武漢東西湖片區(qū)月均成交量均超過2000套，成交漲幅雖然逐月遞減，但區(qū)域可售房源也同比遞減，截至7月31日，東西湖片區(qū)整個庫存量為15792套。相比之下，該區(qū)域房價確有明顯上升，從今年3月的每平方米不到7000元的價格，攀升至6月的每平方米超過10000元。此次東西湖區(qū)誕生的新地王樓板價明顯趕超在售住宅價格，可見房企對于武漢土地價值的判斷正在隨著市場升溫而改變。

同樣，黃陂區(qū)新地王的樓板價也幾乎與在售房源均價齊平。根據(jù)億房研究中心數(shù)據(jù)顯示，目前黃陂區(qū)P(2016)080號地塊周邊最近在售樓盤為萬潤橄欖城，目前在售房源均價6500元/平方米，而恒大龍城最新開盤均價為7900~8200元/平方米。截至7月31日，黃陂區(qū)可售房源為14298套。

中部城市崛起

隨著長三角區(qū)域各個強(qiáng)二線城市調(diào)控政策紛紛落地，房地產(chǎn)市場的熱度正在由東部向中部地區(qū)逐漸轉(zhuǎn)移。而武漢、鄭州等位于中部的二線城市也逐漸進(jìn)入樓市補漲的第二梯隊。

按照上海鏈家市場研究部分析師朱萍的分析，近期一線城市的市場熱度仍未降溫，并且目前的熱度已經(jīng)擴(kuò)散至廣州這個上半年沒有出現(xiàn)明顯啟動的城市，對于重點的二線城市而言，長三角地區(qū)的二線城市已經(jīng)出現(xiàn)了一段時間的降溫，近日合肥、南京和蘇州更是同時期出臺相關(guān)調(diào)控政策，給原本就已經(jīng)恢復(fù)平靜的市場又潑了一盆冷水，市場熱度再一次冷卻。而中西部地區(qū)的某些重點城市上半年未趕上這股熱潮，近期開始蠢蠢欲動，以武漢為例，在這兩天武漢的土地拍賣中，就接連出現(xiàn)各種地王，“面粉貴過面包”的情況開始上演。

事實上，不僅是8月16日的土地拍賣，早從今年7月開始，武漢的土地市場就已前后誕生了多幅地王。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴中國房地產(chǎn)報記者：“從武漢和鄭州這樣的城市來看，目前房地產(chǎn)市場已經(jīng)開始出現(xiàn)崛起的苗頭。一方面，中部城市正位于未來高鐵建設(shè)八橫八縱的中心點，是主線交會處，有利于促進(jìn)城市投資快速增長。另一方面，這些城市的郊區(qū)擴(kuò)展建設(shè)比較成功，也在促使地價上升。加上隨著長三角的產(chǎn)業(yè)逐漸導(dǎo)入中部的一些重點城市，也能加速例如武漢這樣的省會城市房價的上漲?！币晃婚L期關(guān)注武漢房地產(chǎn)市場的業(yè)內(nèi)人士表示，今年武漢樓市銷售面積和金額均位居全國高位，但房價漲幅卻不算位于前列。預(yù)計今年起武漢還將開通至少兩條地鐵線路，城市發(fā)展迅速，加上自身九省通衢的地理資源優(yōu)勢，潛在價值巨大，但上半年武漢房價整體漲幅僅在20%左右，遠(yuǎn)不及合肥，所以目前樓市還是相對穩(wěn)定的狀態(tài)。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，一旦市場過熱，未來武漢也會有效仿南京、蘇州等城市落實限購或限貸政策的可能性。但值得注意的是，像南京的政策實際上是針對不同區(qū)域進(jìn)行差異化調(diào)控。就武漢而言，針對城市中心熱點區(qū)域有所調(diào)控是促使市場健康發(fā)展的合理做法，而對于郊區(qū)部分還應(yīng)該以加快去化為主要任務(wù)。

另一方面，隨著武漢的樓市逐漸被市場關(guān)注，已有越來越多的開發(fā)商進(jìn)入。包括融創(chuàng)、首開、金科、正榮等全國性房企已經(jīng)開始進(jìn)駐武漢搶購優(yōu)質(zhì)地塊。據(jù)不完全統(tǒng)計，從2015年至今，已有多達(dá)10家房企新進(jìn)武漢布局。

外來房企入漢的同時也在頻頻刷新土地價格。例如7月8日，閩商正榮以45.8億元、15966.31元/平方米的樓板價刷新光谷區(qū)域單價地王；7月28日，安徽文一地產(chǎn)拿下了位于東西湖的純住宅用地，樓面地價4555.63元/平方米、溢價率高達(dá)208.59%；8月10日經(jīng)過500多輪競價，京系房企首開股份以73.5億元的總價拍下洪山區(qū)一幅住宅用地，成交總價、樓板價均刷新區(qū)域紀(jì)錄。

嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)測：“目前業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為武漢市場是被低估的，相對于存在泡沫的蘇州、南京市場房價還處于低位。因此未來仍會有外來房企積極關(guān)注武漢市場。在沒有政策打壓的前提下，目前樓市量價齊升的趨勢仍會延續(xù)。如果在今年三四季度武漢有調(diào)整政策出臺，市場會出現(xiàn)恐慌情緒的可能。預(yù)計到2017年成交量會有所放緩，價格會開始保持穩(wěn)定。”