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相比房產(chǎn)稅 新一輪房改才是根本

2016-08-25 來(lái)源:
 
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評(píng)論

高房?jī)r(jià)和過(guò)去較長(zhǎng)時(shí)間的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期,已經(jīng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)中多種問(wèn)題和困境的一個(gè)“糾結(jié)點(diǎn)”。


關(guān)于房產(chǎn)稅的討論,一定要建立在準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)其政策定位的基礎(chǔ)上。為什么要啟征房產(chǎn)稅,征收房產(chǎn)稅的政策目的是什么?只有對(duì)這一根本問(wèn)題有了準(zhǔn)確認(rèn)識(shí),接下來(lái)細(xì)節(jié)性的、技術(shù)性的討論才有意義。


房產(chǎn)稅不是調(diào)控房?jī)r(jià)的政策工具


房產(chǎn)稅的目的不應(yīng)該是為了調(diào)控房?jī)r(jià)。去年以來(lái),一線城市以及部分二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了新一輪上漲熱潮,個(gè)別城市甚至再一次考慮通過(guò)限購(gòu)等措施來(lái)遏制房?jī)r(jià)上漲。在這樣的背景下,有觀點(diǎn)認(rèn)為,現(xiàn)在推出房產(chǎn)稅正好可以防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。這種把房產(chǎn)稅作為調(diào)控房?jī)r(jià)的政策工具的想法,從邏輯上是站不住腳的。


一方面,稅制設(shè)計(jì)是一項(xiàng)關(guān)乎長(zhǎng)遠(yuǎn)的基礎(chǔ)性制度建設(shè)工程。尤其是像房產(chǎn)稅這樣涉及重點(diǎn)行業(yè)、牽扯經(jīng)濟(jì)全局的稅種,更是如此。一旦通過(guò)立法程序推出,就將是長(zhǎng)期有效的,不可能輕易作出調(diào)整。而宏觀經(jīng)濟(jì)則是有周期的,房?jī)r(jià)作為一種資產(chǎn)價(jià)格也具有明顯的周期性。用長(zhǎng)期的、制度性的法案作為短期的、不確定性的宏觀調(diào)控工具,本身就不合理。即便在當(dāng)下取得一時(shí)成功,在未來(lái)更長(zhǎng)遠(yuǎn)的時(shí)間里也會(huì)付出代價(jià)。


另一方面,即便退一步,認(rèn)同通過(guò)房產(chǎn)稅來(lái)遏制房?jī)r(jià)上漲這一“善良”的主觀愿望,啟征房產(chǎn)稅也不一定是好的選擇。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度而言,判斷一項(xiàng)政策好不好,不能看政策制定者的初衷是不是好的,而要看該項(xiàng)政策能否實(shí)現(xiàn)政策制定者所希望達(dá)到的目的?;仡欀型饨?jīng)濟(jì)史,因?yàn)椤吧屏肌钡恼叻炊鴮?dǎo)致惡果的案例并不鮮見。不論從理論上、還是實(shí)證上,房產(chǎn)稅都無(wú)法起到遏制房?jī)r(jià)上漲或是降低房?jī)r(jià)的效果。


開征房產(chǎn)稅帶來(lái)的“稅收楔子”會(huì)按照供給彈性和需求彈性以一定的比例,分?jǐn)偟劫I房人和賣房人身上,最終的均衡含稅價(jià)格不僅不會(huì)降低,甚至還可能高于沒(méi)有房產(chǎn)稅的情形。實(shí)證研究也表明,上海和重慶兩地房產(chǎn)稅試點(diǎn)沒(méi)有能夠起到顯著的調(diào)控房?jī)r(jià)的作用。


房?jī)r(jià)的高低取決于供給需求關(guān)系。目前,房?jī)r(jià)普遍上漲的階段已經(jīng)過(guò)去,轉(zhuǎn)而呈現(xiàn)地域分化的格局。


北上深等城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲,本質(zhì)上是因?yàn)楣┙o滿足不了需求,是一個(gè)短缺市場(chǎng)。造成短缺的愿意,一方面是因?yàn)橥恋毓┙o政策的限制,另一方面是由于城市規(guī)劃不合理導(dǎo)致的低容積率和低土地使用效率。這些才是一線城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的“病根”所在。想要用房產(chǎn)稅來(lái)治療這些病根,是緣木求魚,甚至還會(huì)帶來(lái)副作用。正確的做法,應(yīng)當(dāng)是在土地供給和城市規(guī)劃上下功夫。


而在大部分三線及以下城市,房?jī)r(jià)繼續(xù)大幅上漲的動(dòng)力并不強(qiáng)烈。對(duì)于這些城市,房地產(chǎn)的主要壓力是“去庫(kù)存”,通過(guò)房產(chǎn)稅來(lái)調(diào)控這些地方的房?jī)r(jià)更是無(wú)從談起。


高房?jī)r(jià)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“糾結(jié)點(diǎn)”


客觀上,高房?jī)r(jià)和過(guò)去較長(zhǎng)時(shí)間的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期,已經(jīng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)中多種問(wèn)題和困境的一個(gè)“糾結(jié)點(diǎn)”。因?yàn)楦叻績(jī)r(jià),制造業(yè)的勞動(dòng)力成本隨之上升,原有的比較優(yōu)勢(shì)在失去,面臨著產(chǎn)業(yè)和就業(yè)流出的危險(xiǎn);因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲,大量資金由實(shí)業(yè)向房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)移;因?yàn)槌志玫姆績(jī)r(jià)上漲預(yù)期,貨幣政策的傳導(dǎo)機(jī)制阻塞,逆周期調(diào)控的效果越來(lái)越差。同時(shí)大量資金沉積在房地產(chǎn)上,長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看也會(huì)增加整個(gè)金融體系的風(fēng)險(xiǎn);因?yàn)楦叻績(jī)r(jià),一線城市的很多年輕人不堪重負(fù)、倍感焦灼,不得不放棄理想和留在大城市的機(jī)會(huì),開始出現(xiàn)了向二三四線城市回流的現(xiàn)象;因?yàn)楦叻績(jī)r(jià),城鎮(zhèn)化進(jìn)程受阻,數(shù)以億計(jì)的農(nóng)民工居無(wú)定所,家庭長(zhǎng)期兩地分離,帶來(lái)一系列的社會(huì)問(wèn)題。更重要的是,因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲,中國(guó)社會(huì)的收入不平等和財(cái)產(chǎn)不平等日益加劇。房地產(chǎn)甚至已經(jīng)成為一道無(wú)形的鴻溝,把人群分為有房者和無(wú)房者兩類。


特別值得重視的是,由房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致的一系列問(wèn)題,往往并非由于人與人之間能力、勤奮度、智力的差異造成,而通常是由運(yùn)氣、政策等非主觀因素決定。一條馬路兩側(cè),三年前完全一樣,僅僅因?yàn)槌鞘幸?guī)劃的原因,三年后一側(cè)的居民獲得了兩三套回遷房,成為百萬(wàn)富翁、千萬(wàn)富翁,而另外一側(cè)仍舊是低矮的平房,每月三千塊錢工資收入。這樣的現(xiàn)象在過(guò)去十多年的城市建設(shè)熱潮中屢見不鮮。如果任由這種趨勢(shì)發(fā)展,社會(huì)的公平感、正義感會(huì)被扭曲,年輕人依靠勞動(dòng)和智慧創(chuàng)業(yè)興業(yè)的熱情會(huì)遭受打擊,人們會(huì)感覺(jué)無(wú)所適從。


房?jī)r(jià)上升、房地產(chǎn)的增值很大程度上來(lái)自于全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提升,來(lái)自于所在城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的提升,來(lái)自于周邊學(xué)校、醫(yī)院、劇院、商場(chǎng)等配套設(shè)施的完善,以及貨幣金融環(huán)境的變化。這是經(jīng)濟(jì)學(xué)上典型的“外部性”問(wèn)題。這種由外部性帶來(lái)的收益應(yīng)當(dāng)有一個(gè)合理的分享機(jī)制。


出于公平正義方面的考慮,對(duì)套數(shù)或者人均住房面積超過(guò)一定標(biāo)準(zhǔn)的對(duì)象征收房產(chǎn)稅具有合理性。但不應(yīng)普遍征收,特別是在目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下,普遍征收房產(chǎn)稅弊大于利。


相比房產(chǎn)稅,新一輪房改才是根本之策


即便如此,房產(chǎn)稅的作用不應(yīng)被高估。對(duì)于促進(jìn)社會(huì)公平正義、建立合理的“外部性收益”分享機(jī)制而言,房產(chǎn)稅的作用仍然是非常有限的。根本之策是要啟動(dòng)新一輪住房體制改革。


1994年,我國(guó)開始深化住房體制改革,當(dāng)時(shí)面臨的首要問(wèn)題是房地產(chǎn)市場(chǎng)缺失。改革的主要措施就是實(shí)行住房商品化,這帶來(lái)了接下來(lái)二十多年房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)的繁榮。房地產(chǎn)不僅成為拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要引擎,同時(shí)也成為地方財(cái)政收入的重要來(lái)源,可謂功不可沒(méi)。


二十多年之后,房地產(chǎn)行業(yè)面臨的形勢(shì)與1994年房改時(shí)面臨的形勢(shì)已經(jīng)完全不同了,中國(guó)經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境也與當(dāng)時(shí)大不相同。因而,“新一輪房改”的首要出發(fā)點(diǎn),就是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)全局中的作用進(jìn)行重新定位。新定位的核心在于明確以下兩點(diǎn):


第一,要回歸住房本質(zhì),降低房地產(chǎn)的金融屬性。房子是給人住的,這個(gè)定位不能偏離。為此還必須意識(shí)到,“新一輪房改”不是孤立存在的,不可能單獨(dú)完成,而必須與金融體制改革協(xié)調(diào)并進(jìn)。在金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)、居民缺乏可靠?jī)?yōu)質(zhì)投資品的情況下,降低房地產(chǎn)金融屬性只能是一句空話。


第二,要發(fā)展租房市場(chǎng),探索靈活的產(chǎn)權(quán)制度,多種途徑實(shí)現(xiàn)住有所居。要促進(jìn)租房市場(chǎng)建設(shè),通過(guò)政府、企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)的共同努力,形成一個(gè)活躍度高、穩(wěn)定性強(qiáng)的租房市場(chǎng),重點(diǎn)服務(wù)兩類人群:一類是剛畢業(yè)開始工作、處于職業(yè)生涯起步階段的年輕人,另一類是在城市打工的農(nóng)民工。另外,要給地方政府留出政策空間,允許探索創(chuàng)新,允許試點(diǎn),允許過(guò)渡性的臨時(shí)政策安排。積極探索“先租后買”、“租售結(jié)合”、“倒按揭”、“共有產(chǎn)權(quán)”、“過(guò)渡性產(chǎn)權(quán)”等多種形式的交易創(chuàng)新和制度創(chuàng)新,在防范風(fēng)險(xiǎn)的前提下,讓更多的家庭享受到穩(wěn)定的、與收入水平相適應(yīng)的住房服務(wù)。


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