哪些房屋買賣的合同屬于無(wú)效合同？

2017-09-13 來(lái)源：

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房屋買賣，是指房屋所有權(quán)人將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給房屋買受人，而買受人為此支付相應(yīng)價(jià)款的行為。買賣房屋必須簽訂房屋買賣合同。實(shí)踐中房屋買賣糾紛時(shí)有發(fā)生，房屋買賣糾紛涉及到產(chǎn)權(quán)、價(jià)款、原承租戶的利益等諸多問(wèn)題，但都離不開(kāi)買賣合同的有效性問(wèn)題。那么，究竟哪些房屋買賣合同屬無(wú)效合同呢？下面就跟隨小編一起來(lái)看看。

根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)方面的法律法規(guī)，有下面幾種情形會(huì)被認(rèn)為房屋買賣合同無(wú)效，您一定要謹(jǐn)慎注意。

（一）房地產(chǎn)分離出賣，房屋買賣合同無(wú)效

由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權(quán)通過(guò)買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占有范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。

（二）產(chǎn)權(quán)未登記過(guò)戶，房屋買賣合同無(wú)效

房屋買賣合同的標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移以買賣雙方到市房地產(chǎn)交易管理所登記過(guò)戶為標(biāo)志，否則，房屋買賣合同不能生效，也就不能發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效果。即使房屋已實(shí)際交付也屬無(wú)效。

（三）未征得共有人同意買賣房地產(chǎn)，房屋買賣合同無(wú)效

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為無(wú)效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時(shí)，須提交共有人同意的證明書(shū)。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的其買賣行為也無(wú)效。

（四）侵犯優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，房屋買賣合同無(wú)效

房屋所有人出賣共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。房屋所有人出賣租出房屋時(shí)，須提前3個(gè)月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

（五）價(jià)格上欺詐行為，房屋買賣合同無(wú)效

買賣城市私有房屋，雙方應(yīng)當(dāng)本著按質(zhì)論價(jià)的原則，參照房屋所在地人民政府規(guī)定的私房評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)議定價(jià)格，經(jīng)市房地產(chǎn)交易管理所同意后才能成交。

買賣合同生效后，雙方均不得因價(jià)格高低無(wú)故反悔，應(yīng)按合同議定的價(jià)款、期限和方式交付。

但如果出賣人在房屋質(zhì)量問(wèn)題上有欺詐、隱瞞行為或在成交后發(fā)現(xiàn)內(nèi)在質(zhì)量問(wèn)題的，買受人可要求同出賣人重新議定價(jià)格，協(xié)商不成的，可向法院起訴。

（六）非法轉(zhuǎn)讓，房屋買賣合同無(wú)效

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓（包括買賣）：

1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的。

2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。

3、依法收回土地使用權(quán)的。

4、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的。

5、權(quán)屬有爭(zhēng)議的。

6、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的。

7、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

簽訂合同本是為了保障自己與他人的合法利益，但如果合同本身存在陷阱，就會(huì)嚴(yán)重危害到雙方的利益，所以購(gòu)房者在買房時(shí)一定要注意合同中存在的風(fēng)險(xiǎn)，以免簽訂到一些無(wú)效的房屋買賣合同。如果您認(rèn)為自己無(wú)法判讀合同中的陷阱，最好的辦法自然是咨詢一位專業(yè)的房產(chǎn)中介公司，他們的建議將為您免除買房合同中的后顧之憂。

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