夫妻一方反對賣房購房合同還能成立嗎？

2017-09-13 來源：

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由于當前房地產(chǎn)市場的價格波動比較大，簽訂房屋買賣合同之后又毀約的情形屢見不鮮，毀約理由也是千奇百怪。那么，夫妻一方在簽訂房屋買賣合同之后，另一方以未經(jīng)其本人同意為由拒絕履行房屋買賣合同，買房人可否要求繼續(xù)履行房屋買賣合同，并請求強制過戶呢？

案例：

梁某夫婦看中一套商品房，在與房東萬某就房屋價格、支付條件、交付義務等關鍵條款談好之后，通過某中介機構(gòu)與萬某簽訂了《房屋買賣居間合同》，房屋總價款189萬元。

其中合同約定“1、出賣人保證該房屋權(quán)屬清楚，保證對該房屋具有所有權(quán)，同時保證該房屋共有權(quán)人（含近親屬）無異議，如果發(fā)生該房屋所有權(quán)人有異議的房屋產(chǎn)權(quán)糾紛，全部責任均由出賣人承擔，給買受人造成損失的，出賣人負責全部賠償。2、任何一方解除合同或拒絕履行合同，均由違約方向另一方支付房屋成交價格20%作為違約金，實際損失超過違約金總額的，責任方應據(jù)實賠償”。

合同簽訂當天，梁某夫婦按約向萬某支付了10萬元定金。然而，過了兩個月，梁某夫婦要求萬某接受首付款80萬元及配合辦理房產(chǎn)過戶時，萬某卻反悔了，稱其妻子不同意出售房屋，拒絕繼續(xù)履行合同。梁某夫婦只得將萬某告上法院，要求解除房屋買賣合同，萬某支付違約金37.8萬元并返還定金。

房屋未經(jīng)夫妻另一方簽字或確認情形下，房屋買賣合同應該如何處理呢？

1、夫妻一方簽字情形下房屋買賣效力問題？

經(jīng)常遇到房屋共有人以其他共有人擅自處分共有財產(chǎn)為由，主張其他共有人對外簽訂的“二手房”買賣合同無效。對此問題，應區(qū)別不同的情形分別對待：

情形一，合同僅有夫或妻一方簽署，另外一方未簽署合同。在產(chǎn)權(quán)人登記為夫妻兩人的情形下，此時出售方當事人應為兩人，而其中的一人未簽字同意出售房屋，基于物權(quán)的公示原則及部分共同共有人不得擅自處分共有財產(chǎn)的法律規(guī)定，在房屋產(chǎn)權(quán)人明確登記為兩人的情形下，即便買受人以合理的價格購買，此時買受人亦不能認為系善意購買人，而所簽署的合同由于另外一方權(quán)利人事后拒絕簽字同意的情況下，應認定買賣合同無效。

情形二，合同僅有夫或妻一方簽署，并代理另一方簽署合同。當房屋產(chǎn)權(quán)登記在夫妻雙方名下，在房屋買賣中，夫妻一方代另外一方簽字的情形非常多，實踐中也常常遇到未簽字的一方拒絕承認授權(quán)夫或妻對外出售房屋，要求確認合同無效。針對這種情形，買賣合同到底是有效還是無效，關鍵看是否構(gòu)成表見代理，即買受人是否有足夠的理由相信夫或妻的一方有代理權(quán)。若構(gòu)成表見代理，則合同合法有效，若不構(gòu)成表見代理，則合同無效。

由于房屋買賣屬于夫妻間的重大財產(chǎn)處置，根據(jù)《婚姻法》規(guī)定，不能僅因夫妻間的特殊身份就認定作出出售行為的一方具有代理權(quán)，還應從看房的過程、簽署合同的過程及細節(jié)來綜合判斷買受人的主觀善意且無過失。

2、房屋買賣合同無法履行情形下，買賣雙方應承擔哪些責任？

法律規(guī)定：“當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院應予支持?！?/p>

本案中，萬某作為房屋權(quán)利人締約后，以房屋共有人不同意售房為由拒絕履行合同義務，依法應當承擔違約責任。雙方明確約定違約金按照房屋成交價格的20%確定，結(jié)合萬某的違約情況、市場存量房交易價格上行的市場行情、違約金的懲罰功能、市場行情波動情況下違約金責任對市場交易主體誠信交易的規(guī)范指引功能等因素綜合考量，梁某夫婦要求萬某支付違約金37.8萬元的訴訟請求符合法律規(guī)定。

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