一線城市租賃住房具有多重引領(lǐng)作用

2017-09-20 來源：

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一線城市住房租賃政策已全部下發(fā)。據(jù)不完全統(tǒng)計，未來五年，北上廣深等一線城市將提供超過250萬套租賃住房。業(yè)內(nèi)人士認為，推進房屋租賃將成為重點城市樓市調(diào)控政策主要方向，房地產(chǎn)行業(yè)將從重購輕租向租售并舉轉(zhuǎn)變，從而促使房地產(chǎn)真正回歸居住屬性。

北上廣深四大一線城市的房地產(chǎn)市場向來被認為是中國樓市“風向標”。如今，這四大城市共同大力發(fā)展住房租賃市場，應(yīng)該說同樣具有“風向標”意義。北上廣深如何具體發(fā)展租賃住房，不僅這些城市市民很關(guān)心，因為這關(guān)乎市民居住權(quán)益，而且其他城市管理者也會很關(guān)注，因為北上廣深的決心、做法等具有一定參考價值。

首先，一線城市“組合拳”怎么打具有示范意義。由于一線城市房地產(chǎn)市場發(fā)展較快，面臨的問題也比較復(fù)雜，監(jiān)管者治理樓市的經(jīng)驗較為豐富，所以一線城市出“拳”會有引領(lǐng)作用。從具體做法來看，都是多措并舉，包括保護承租人穩(wěn)定居住權(quán)、落實稅收優(yōu)惠、提高住房公積金使用效率、提升租賃住房生活配套功能……

也就是說，一線城市多記重拳同時打出，既彰顯出發(fā)展租賃住房的決心，也給其他城市提供了可參考的“武器”。雖然每個地方情況不同，但很多措施可以互相借鑒，這不僅有助于增加其他城市大力發(fā)展租賃住房的決心，也有助于提升其他城市政策決策水平，避免走彎路。這對其他城市的樓市和市民而言，都有某些積極意義。

其次，一線城市政策力度具有引領(lǐng)作用。以增加租賃住房套數(shù)為例，這是最能反映政策力度最實在的措施。比如，今后五年北京將建設(shè)150萬套住房，其中租賃住房將達50萬套。上海市在“十三五”期間，租賃住房用地供應(yīng)占比約為31%，即北京、上海都占三分之一左右。廣州預(yù)計可供應(yīng)租賃住房15萬套，數(shù)量也相當可觀。

當一線城市供地向租賃住房大幅傾斜，也意味著在主動減少土地出讓金收入，因為租賃住房中，劃撥公租房用地政府是沒有收益的，而其他租賃住房用地也不大可能拍出天價。那么，一線城市增加租賃住房套數(shù)，一方面能引領(lǐng)其他城市多增加供給套數(shù)；另一方面，也能引領(lǐng)其他城市減少對土地財政依賴，具有“一箭雙雕”之效。

另外，在融資創(chuàng)新等方面也有引領(lǐng)作用。租賃住房能否加大供給，既在于用地也在于資金。一線城市除公開用地計劃外，在融資方面也有不少探索。比如上海與深圳都提出推進房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點。北京則推進公共租賃住房開發(fā)貸款試點工作。這些試點不僅有利于解決一線城市資金問題，也為其他城市提供了經(jīng)驗。

但要指出的是，雖然一線城市發(fā)展租賃住房具有示范價值、引領(lǐng)作用，但也要汲取過去的某些教訓(xùn)。比如一些地方保障房項目由于位置偏遠等原因?qū)е麻e置，沒有發(fā)揮居住價值；一些項目存在各種質(zhì)量問題，也被輿論多次詬??；某些地方為了政績，在保障房數(shù)量上“注水”、“湊數(shù)字”……要防止這類現(xiàn)象在未來住房租賃市場重演。

發(fā)展租賃住房，具有平抑租金、房價乃至地價，促進樓市租售結(jié)構(gòu)走向合理等多重意義。因此，一線城市要做好正向引導(dǎo)，也要防止反向引導(dǎo)；其他城市要善于向一線城市學習，而不是“自我感覺良好”。當然，除了政策引領(lǐng)外還需要法治保障——《住房租賃和銷售管理條例》要早日出臺，各地也要用法治“護航”。

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