房地產(chǎn)發(fā)展市場化近20年來，國人的眼球及政策的著力大多集中于房產(chǎn)交易市場，住房租賃市場則少有人關(guān)注及政策施力，導(dǎo)致住房租賃市場在經(jīng)過長期的野蠻生長后，滋生出許多問題和亂象，各方利益、制度缺失，并隨著時間推移，變得愈加復(fù)雜。

盡管租購?fù)瑱?quán)設(shè)想美好，但租賃市場現(xiàn)實，卻依舊骨感。

屢禁不止的群租

寶山區(qū)羅南新村地鐵站有7號線經(jīng)過，地鐵通達(dá)靜安、長寧、徐匯、浦東等區(qū)，地鐵站

附近密集分布幾個規(guī)模較大的小區(qū)，租房供應(yīng)充足，再加上遠(yuǎn)離市中心，價格相對便宜，聚集了許多租房者。地鐵東南800米處便是羅南一村小區(qū)，該由于建造時間早，屬于“老房子”，租金比周邊更加便宜。

進(jìn)入小區(qū)，外表看起來和其它小區(qū)無異，小區(qū)內(nèi)布告欄甚至樹上被貼上了一些租房小廣告，甚至有的直接標(biāo)注了價格“單間850元139xxxxx”，遠(yuǎn)低于市價，《東地產(chǎn)財經(jīng)周刊》（以下簡稱“《東地產(chǎn)》”）記者經(jīng)朋友帶入小區(qū)內(nèi)某群租房后才發(fā)現(xiàn)房租便宜的原由。

100平方米左右的三室一廳套房被幾扇紙板墻隔開，原本的客廳生生多出兩間“臥室”，中間留出一條通道通向衛(wèi)生間，原有的三間臥室中的兩間都被一分為二，也就是說，三室一廳變成了7間“臥室”，且都已住滿，房間按大小區(qū)分每月租金價格在700元－1100元之間，而該區(qū)域正常三居室價格在3000元左右，其中差價不言而喻。

整套房子被7間臥室占得滿滿當(dāng)當(dāng)，公共空間只剩兩側(cè)窄窄的走廊。房間走廊里堆著各

家的鞋架、各種雜物，其中一間臥室門口甚至堆著一米高的書籍，一旦遇到火情，后果不堪

設(shè)想。各個房間幾乎都用紙板墻隔開，紙板墻大約厚3厘米，安全性和隱私性極差。但是每月幾百元的廉價還是吸引到許許多多經(jīng)濟(jì)條件有限者選擇租住。其中一位租住者介紹，租住的房客包括附近的藍(lán)領(lǐng)、白領(lǐng)、服務(wù)員，“各種人都有”。

據(jù)小區(qū)物業(yè)反映，盡管政府這幾年一直在嚴(yán)打群租房，但類似的群租房在羅南一村、羅南二村仍相當(dāng)普遍。經(jīng)過幾輪整改，如今《東地產(chǎn)》記者所看到的狀況相比從前已大有改善，然而老問題依然沒有解決，不少群租房的業(yè)主幾乎都不在本地居住，一旦遇到物業(yè)問題，租客往往與房東甚至二房東互相推諉，在管理上極其麻煩。公共衛(wèi)生、噪音、小區(qū)安全等等問題，一直是小區(qū)住戶對群租房投訴和詬病所在。

“一套正常租3000塊的房子，隔開租變成6000，你想啊，這差價利潤，怎么禁？”一小區(qū)物業(yè)無奈地表示。

租房中介貓膩多

提到租房亂象，在某廣告公司實習(xí)的小高聊起了他剛剛經(jīng)歷的租房遭遇。小高今年大學(xué)

畢業(yè)，為及早適應(yīng)社會，他在4月初只身從安徽到上海（樓盤）找工作。

從沒到過魔都的小高，在同學(xué)處短暫住了幾天后，便開始搜尋出租屋。起初，小高瀏覽過幾個租房網(wǎng)站，但他很快發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)實中的房源不僅與網(wǎng)上位置不同，連房型和價格也差出許多。往往看到一個不錯的房源，電話聯(lián)系后，對方就告訴他，此房已被出租，趁機(jī)推出手頭其他價格更高的房源。

在同學(xué)的建議下，他走進(jìn)新村路某家全國連鎖的租房中介，業(yè)務(wù)員根據(jù)他的要求向他推薦了房源，一間10多平方米的小房間，每月租金2000元，房租押一付二，中介費(fèi)為首月房租的一半，小高決定租下這套房。

交了1000元中介費(fèi)后，小高得到一張中介手寫的紅色收據(jù)。工作人員隨后遞給他一份房屋租賃合同，合同中對雙方義務(wù)約定的依據(jù)是“根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定”，可具體是何規(guī)定，合同里并沒釋明。

作為乙方的小高發(fā)現(xiàn)，這份合同里，大多是要他履行的責(zé)任，關(guān)于甲方責(zé)任，幾乎沒有提及，交費(fèi)款項上除了水電煤網(wǎng)物業(yè)費(fèi)以外，還有一項服務(wù)費(fèi)，每月200元。

小高對此項提出疑義，對方解釋稱，中介作為房東和租客之間的溝通渠道，在這過程中提供了服務(wù)，所以要收取這筆服務(wù)費(fèi)，小高反問如果交這筆費(fèi)用那么中介費(fèi)的意義何在？對方閃爍其詞無法回答。

這份合同去除服務(wù)費(fèi)后最終簽約。入住后，小高發(fā)現(xiàn)屋子里的一些電器家具都瀕臨破損，房東答應(yīng)為其更換，但1個月租期快到時仍未解決，合同中約定的一些物品也遲遲無法到位。

對此，小高忠告來滬的大學(xué)生租房前謹(jǐn)慎查閱租房合同，簽訂協(xié)議，注意維護(hù)自身權(quán)益，重點(diǎn)細(xì)看款項：水電煤網(wǎng)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用，以什么方式繳納，每個月什么時候繳納房租；房屋設(shè)施如果非人為損壞出現(xiàn)問題該誰負(fù)責(zé)維修；如果雙方提前終止合同該如何賠償?shù)取Ｑ航鹨惨诤贤?dāng)中寫清，避免出現(xiàn)押金不退的情況等。

難堪的悔約

盧先生夫妻二人同在張江上班，一直租住在離公司不遠(yuǎn)的康橋路。

2016年春節(jié)后，上海房價一路猛漲，盧先生所租住的浦東康橋便是暴漲區(qū)域之一，正在盧先生考慮要趕緊“上車”時，卻意外接到房東電話。

房東直截了當(dāng)?shù)靥岢鲆獫q房租，盧先生表示雙方簽訂的租房合同未到期之前，應(yīng)該按照

合同簽訂的房租標(biāo)準(zhǔn)。房東很生氣，說：“周圍的房子什么價你也知道，還按原來定的房

租，你知道我損失多少錢么？”

盧先生堅持按合同辦事，房東卻想出一損招，半個月內(nèi)陸續(xù)領(lǐng)了數(shù)個新租戶來看房?！岸际峭砩蟻?，來了后無視我家人的生活，鞋子不脫直接進(jìn)門，孩子在房里寫作業(yè)呢，不敲門就直接進(jìn)去?！逼扔跓o奈的盧先生終于妥協(xié)，幾番交涉下和房東各退一步，加了數(shù)百元租金。

沈小姐最近半個月一直在積極“看盤”，和丈夫來滬打拼6年，靠著手里積蓄和雙方家

里的支持，沈小姐想在嘉定或者松江找個“總價稍微便宜一點(diǎn)”的房源。

聊起買房的動機(jī)，沈小姐恨恨聊起之前的租房遭遇：

今年3月份，房東突然找到沈小姐夫婦，告知因為家庭原因?qū)⒁u掉這套房子，請沈小姐盡早另找租房。沈小姐拿出的租房合同上白紙黑字寫著到今年8月到期，拒絕了房東的要

求。房東“通情達(dá)理”地提出此次屬于自己違約，可以退還7000元押金作為補(bǔ)償。

沈小姐更加哭笑不得，“押金是我交的，居然拿我的錢賠償我？”

經(jīng)過幾番交涉，房東做出延期至4月并免去1個月房租的讓步，雙方提前終止租房合同，懷有身孕的沈小姐不得不挺著肚子搬家至更偏的住處。

“租房太不穩(wěn)定了，說不定哪天就要你走。”那次遭遇后，沈小姐就下下定決心要買

房。

盧先生、沈小姐的遭遇并非個例，在租賃市場契約精神淡漠的大環(huán)境下，一邊受利益的驅(qū)使，房東可以輕而易舉地把薄薄的租房合同撕毀，租房者因為產(chǎn)權(quán)上的劣勢幾乎沒有平等的對話權(quán)。房價變動幅度巨大，精明的房東們都會根據(jù)房產(chǎn)的價值決定如何處理，因為自住、出售等理由中斷租房合同，租房者往往處于被動的位置。而盧先生的情況，房東帶新租戶看房，并未違反租房合約，即使工商部門介入也難以解決。

糾結(jié)的權(quán)力

小馬的房東是個“面相和善的阿叔”，小馬對房子位置、價格也很滿意，雙方很快簽訂了一份租房合同。

但是住進(jìn)來三個月后，小馬遇到了租房的難處。房東家配置的家具電器，從廁所門到柜子到熱水器到門鎖，質(zhì)量極差，兩個月內(nèi)都不約而同地出現(xiàn)了損壞。小馬告知房東，請求更

換，房東口頭答應(yīng)，但是以忘了、下次弄、外出旅游為由，一直拖著未更換損壞的物件。迫于無奈，小馬自己花了近2000元更換了衛(wèi)生間門、修理好熱水器以及更換門鎖及其它小物

件。

租約到期后小馬搬出，商議拿回押金。沒想到，房東只肯退還一半的押金。對方解釋道，因為小馬擅自更換家具電器，自己原有的物件價格昂貴，被小馬損壞并丟棄，這是賠償?shù)囊徊糠帧Ｐ●R翻看租房合同，并未有關(guān)于此類情況的條款，而自己更換了家具電器是事實，明明沒做錯，卻只能自己理虧。

“原來的那個門鎖，換鎖師傅說是‘市面上最便宜的貨’，衛(wèi)生間柜子門板，外面包層皮，里面都是粉?！毙●R哭笑不得地說。

同樣是在合同期間，房子內(nèi)部的家具、窗簾都出現(xiàn)損壞，這次吃了個“啞巴虧”的卻是房東朱阿姨。

朱阿姨在閔行有一套大面積的四房，本來是自住，因此裝修配置較好，后來由于要幫女兒女婿帶孩子，就搬去了女兒附近，這套四房就空了出來，因此，“精明”的朱阿姨就以1萬元/月的租金將其出租。由于擔(dān)心房內(nèi)的家具電器遭到破壞，朱阿姨千挑細(xì)選，選了一家公司當(dāng)租客，“他們就白天當(dāng)當(dāng)辦公室，晚上也不睡的，應(yīng)該亂不到哪里去吧。”

就這樣，朱阿姨跟這家公司簽了2年的租約，每月租金也按期到賬，一點(diǎn)沒讓朱阿姨操心。租約到期后，那家公司把鑰匙放在中介那里，朱阿姨由于家里事情比較多，過了好幾天才有空去看下自己的房子。

沒有想到的是，打開門后，朱阿姨嚇了一大跳，客廳的窗簾掉了一半，靠近衛(wèi)生間的地板也爛了，衛(wèi)生間的浴缸和馬桶都出現(xiàn)了不同程度的損壞。朱阿姨趕緊去找中介公司，但是合同已經(jīng)到期，那家公司也搬走了，中介公司更不可能承擔(dān)這筆賬，最終，朱阿姨只能自己花錢維修。此后，這套房子再未出租，“太心痛了，好好的房子變成這樣，我情愿空關(guān)著?！?/p>

由于當(dāng)前的租房合同法中，對租房過程中的家具電器損壞沒有做相應(yīng)的規(guī)定，所以在租房實際中，關(guān)于租房過程中的家具電器損壞往往需要雙方在租房合同中協(xié)商議定，通行的慣例是人為損壞由租客賠償，正常損壞由業(yè)主維修，還有的雙方各付一半。

即使規(guī)定了由房東負(fù)責(zé)更換修理，房東們本著“反正自己不住”的心理，對于花錢，總是不甚熱心，變著花樣推脫拖延，最后讓租客買單。另一方面，對于房東來說，如果合同到期，他們未曾第一時間發(fā)現(xiàn)相關(guān)損壞情況，即便有相關(guān)約定條款，往往就會出現(xiàn)類似朱阿姨的情況。

租房亂象紛繁復(fù)雜，其中有多年頑疾也有新生怪象，造成每個租房者都有部辛酸“血淚史”。

隨著租購?fù)瑱?quán)細(xì)則實施，政府著力發(fā)展租賃市場，希望這樣的亂象慢慢消亡，問題得到妥善解決，還租房者和房東一個陽光、透明、公正的市場，讓雙方能夠共贏，實現(xiàn)租購?fù)瑱?quán)政策所設(shè)想的美好藍(lán)圖。