房產(chǎn)過(guò)戶有贈(zèng)與、繼承和買賣三種方式，過(guò)戶方式不同需要繳納的稅費(fèi)也不一樣，到底哪種方式最劃算呢？今天就給大家算筆賬。

贈(zèng)與過(guò)戶

1、非直系親屬房產(chǎn)贈(zèng)與稅費(fèi)：

契稅：計(jì)稅價(jià)格*3%

個(gè)稅：計(jì)稅價(jià)格*20%

營(yíng)業(yè)稅：（同買賣過(guò)戶標(biāo)準(zhǔn)）

（1）、普通住宅：滿2年免營(yíng)業(yè)稅；不滿2年，計(jì)稅價(jià)格*5.55%。

（2）、非普通住宅：滿2年，（計(jì)稅價(jià)格-購(gòu)房?jī)r(jià)格）*5.55%；不滿2年，計(jì)稅價(jià)格*5.55%。

說(shuō)明：計(jì)稅價(jià)格：《房屋買賣契約》上的售房?jī)r(jià)格與同類地區(qū)同類房屋市場(chǎng)價(jià)格，按"孰高"原則予以確認(rèn)。購(gòu)房?jī)r(jià)格：根據(jù)納稅人提供的《銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票》確定。

2、直系親屬房產(chǎn)贈(zèng)與稅費(fèi)：

直系親屬之間無(wú)償贈(zèng)與房產(chǎn)，免征營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅，需交3%契稅。

契稅：3%

個(gè)稅：免征

營(yíng)業(yè)稅：免征

PS：

（1）什么是直系親屬？

a、指相互之間有一脈相承的血緣關(guān)系的上下各代親屬，如父母與子女、外祖父與外孫子女等。 

b、配偶的姐妹及其子女不屬于直系親屬，屬于姻親。 

（2）房產(chǎn)贈(zèng)與不需要交公證費(fèi)

在辦理個(gè)人以離婚財(cái)產(chǎn)分割、贈(zèng)與親屬、贈(zèng)與撫養(yǎng)人或贍養(yǎng)人方式無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)的免征營(yíng)業(yè)稅手續(xù)時(shí)，不再要求提交贈(zèng)與公證材料。

（3）贈(zèng)與獲得房產(chǎn)再出售正常交稅

通過(guò)贈(zèng)予獲得的房產(chǎn)再出售，按買賣正常交稅：包括契稅、個(gè)稅和營(yíng)業(yè)稅。

特別提醒：

1、繼承或直系親屬贈(zèng)予取得的住房，購(gòu)房時(shí)間可以從原產(chǎn)權(quán)人購(gòu)房時(shí)間連續(xù)計(jì)算。

2、非直系親屬贈(zèng)予取得的住房，購(gòu)房時(shí)間從受贈(zèng)產(chǎn)權(quán)時(shí)間開始計(jì)算

繼承方式過(guò)戶

房產(chǎn)繼承是按照《繼承法》的規(guī)定，把被繼承人所遺的房產(chǎn)轉(zhuǎn)歸繼承人的行為。房產(chǎn)繼承是不需要交稅的（包括契稅、營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅等）。

但是有兩個(gè)條件：一是繼承應(yīng)當(dāng)在被繼承人死亡后才能發(fā)生；二是繼承遺產(chǎn)的應(yīng)當(dāng)是被繼承人的法定繼承人。

《繼承法》規(guī)定的法定繼承人包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、兒媳、女婿。

繼承第一順序：配偶、子女、父母。繼承第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

特別提醒：繼承房產(chǎn)需要辦理繼承公證，收費(fèi)采取分段遞減累計(jì)收取。受益額按公證處委托的機(jī)構(gòu)提供的“評(píng)估價(jià)”計(jì)算，通常低于市場(chǎng)價(jià)。

具體標(biāo)準(zhǔn)如下：

受益額20萬(wàn)元以下的部分，按不超過(guò)1.2%收??；

超過(guò)20萬(wàn)元不滿50萬(wàn)元的部分，按不超過(guò)1%收??；

超過(guò)50萬(wàn)元不滿500萬(wàn)元的部分，按不超過(guò)0.8%收??；

超過(guò)500萬(wàn)元不滿1000萬(wàn)元的部分，按不超過(guò)0.5%收??；

超過(guò)1000萬(wàn)元的部分，按不超過(guò)0.1%收取。

證明單方贈(zèng)與或受贈(zèng)的，減半收取。（目前公證處只辦理雙方公證）

需要交的費(fèi)用：如果受益額100萬(wàn)，20萬(wàn)×1.2%+30萬(wàn)×1%+50萬(wàn)×0.8%=9400元（公證費(fèi)）。

特別提醒：繼承過(guò)戶獲得的住房，再次出售時(shí)和買賣過(guò)戶獲得的住房一樣正常交稅（營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅和契稅）。（繼承或直系親屬贈(zèng)予取得的住房，購(gòu)房時(shí)間可以從原產(chǎn)權(quán)人購(gòu)房時(shí)間連續(xù)計(jì)算。）

買賣方式過(guò)戶

1、契稅（買方繳納）

2、營(yíng)業(yè)稅（賣方繳納）

計(jì)稅價(jià)格：按《房屋買賣契約》上的售房?jī)r(jià)格與同類地區(qū)同類房屋市場(chǎng)價(jià)格，按"孰高"原則予以確認(rèn)。什么是普通住宅？住宅面積≤144㎡且容積率≥1.0

購(gòu)房?jī)r(jià)格：根據(jù)納稅人提供的《銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票》確定。

滿2年或滿5年如何界定？

①按市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買的住房以《房屋產(chǎn)權(quán)證》上記載的日期和《契稅完稅證》的填發(fā)日期，按"孰先"原則確認(rèn)。

②按房改政策購(gòu)買的住房以《房屋產(chǎn)權(quán)證》上記載的日期、《公有住房購(gòu)買契約》的簽定日期和付款收據(jù)時(shí)間，按"孰先"原則確認(rèn)。

③繼承或直系親屬贈(zèng)予取得的住房，購(gòu)房時(shí)間可以從原產(chǎn)權(quán)人購(gòu)房時(shí)間連續(xù)計(jì)算。

④非直系親屬贈(zèng)予取得的住房。購(gòu)房時(shí)間從受贈(zèng)產(chǎn)權(quán)時(shí)間開始計(jì)算。

3、個(gè)稅（賣方繳納）

核定征收：納稅人不能提供房屋原值等費(fèi)用發(fā)票，個(gè)人所得稅＝計(jì)稅價(jià)格×1%（南京目前按此標(biāo)準(zhǔn)征收個(gè)稅）查驗(yàn)征收：納稅人能夠提供房屋原值等費(fèi)用發(fā)票，個(gè)人所得稅＝（計(jì)稅價(jià)格－原值－契稅－相關(guān)稅費(fèi)－合理費(fèi)用）×20%

什么是家庭唯一住房？納稅人家庭在南京沒(méi)有其他的住房，至于納稅人本人或者配偶或者未成年子女在外地有沒(méi)有住房、有幾套住房，都是不管的。納稅人名下如果有其他的期房，只要購(gòu)房記錄已經(jīng)在房管局備案，即使房產(chǎn)證沒(méi)有辦下來(lái)，也不予認(rèn)定為"唯一住房"。

從以上的稅費(fèi)明細(xì)我們來(lái)舉例計(jì)算一下：

我們按照90㎡以下家庭唯一，總價(jià)120萬(wàn)來(lái)計(jì)算。

1、法定繼承人之間過(guò)戶繼承最劃算

法定繼承人之間的過(guò)戶，繼承最劃算，除了公證費(fèi)無(wú)需交納任何稅費(fèi)，非法定繼承人之間的只能通過(guò)贈(zèng)予或者買賣過(guò)戶。

提醒：在實(shí)際操作中，因?yàn)槔^承是遺產(chǎn)人死后才可以進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，所以這種過(guò)戶方式的人比較少。

2、房子須繳營(yíng)業(yè)稅時(shí)贈(zèng)予較劃算

如果房產(chǎn)交易未滿2年，需要繳納營(yíng)業(yè)稅的情況下，

直系親屬贈(zèng)與：免征營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅，需交3%契稅，即3.6萬(wàn)

非直系親屬贈(zèng)與：契稅+個(gè)稅+營(yíng)業(yè)稅，即120*3%+120*20%+120*5.55%=34.26萬(wàn)

買賣過(guò)戶：契稅+個(gè)稅+營(yíng)業(yè)稅，即120*1%+120*1%+120*5.55%=9.06萬(wàn)

如果房產(chǎn)交易滿2年，不需要繳納營(yíng)業(yè)稅的情況下，

直系親屬贈(zèng)與：免征營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅，需交3%契稅，即3.6萬(wàn)

非直系親屬贈(zèng)與：契稅+個(gè)稅，即120*3%+120*20%=27.6萬(wàn)

買賣過(guò)戶：契稅+個(gè)稅，即120*1%+120*1%=2.4萬(wàn)（按照滿2年不滿5年計(jì)算，如果滿五年稅費(fèi)更少）

由此可見非直系親屬不管在什么情況下都是買賣過(guò)戶最劃算，而直系親屬之間當(dāng)需要繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)贈(zèng)與比買賣過(guò)戶更劃算，當(dāng)不需要繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)，買賣過(guò)戶更劃算。