“金九銀十”樓市旺季到來(lái)，新盤(pán)理性定價(jià)進(jìn)入市場(chǎng)，城區(qū)熱銷(xiāo)盤(pán)均價(jià)在2萬(wàn)元/平方米以下，也推動(dòng)向來(lái)活躍的城區(qū)二手房市場(chǎng)房?jī)r(jià)回歸理性。同時(shí)，由于一手房市場(chǎng)“以?xún)r(jià)換量”吸引購(gòu)房者大部分注意力，二手房市場(chǎng)成交或出現(xiàn)平穩(wěn)下降。

不過(guò)，對(duì)于希望在二手房市場(chǎng)“淘”房的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，仍然可以找到部分月供與租金基本持平的樓盤(pán)，這些雖然樓齡較舊，但是地段好的樓盤(pán)適合投資或過(guò)渡居住。

市場(chǎng)：一二手房?jī)r(jià)回歸理性

進(jìn)入9月，東莞樓市迎來(lái)旺季，多個(gè)樓盤(pán)入市，合理定價(jià)吸引購(gòu)房者。根據(jù)天為地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周東莞住宅簽約套數(shù)前十名當(dāng)中，僅有厚街的卓越維港成交均價(jià)在2萬(wàn)元/平方米以上，為21634元/平方米，其他九個(gè)樓盤(pán)均價(jià)在2萬(wàn)元/平方米以下。其中，東城的萬(wàn)科幸福城成交均價(jià)約18386元/平方米，南城漾城成交均價(jià)19762元/平方米，虎門(mén)碧桂園成交均價(jià)19058元/平方米，而石碣鎮(zhèn)的玖頌江灣、碧桂園瓏遠(yuǎn)紫宸府和中惠悅灣成交均價(jià)約在1.3萬(wàn)~1.4萬(wàn)元/平方米之間。前十名當(dāng)中成交均價(jià)最低的是橫瀝鎮(zhèn)的御河灣，成交均價(jià)僅9497元/平方米。從數(shù)據(jù)中可以看到，目前東莞中心城區(qū)成交均價(jià)回落至2萬(wàn)元/平方米以下，城區(qū)周邊鎮(zhèn)區(qū)房?jī)r(jià)則徘徊在1.3萬(wàn)~1.4萬(wàn)元/平方米之間，房?jī)r(jià)處于較合理水平。

此外，隨著“金九銀十”到來(lái)，東莞中心城區(qū)還有多個(gè)全新樓盤(pán)入市，這些樓盤(pán)的定價(jià)也遠(yuǎn)低于早前的預(yù)期。如位于南城與萬(wàn)江交界某樓盤(pán)原來(lái)放風(fēng)價(jià)近3萬(wàn)元/平方米，但其實(shí)際備案價(jià)在2.5萬(wàn)元/平方米以下；而位于南城總部基地某樓盤(pán)價(jià)格或?qū)⒃?萬(wàn)元/平方米以下，也低于市場(chǎng)的預(yù)期。業(yè)內(nèi)人士表示，“金九銀十”期間，樓盤(pán)定價(jià)低于預(yù)期價(jià)將成為普遍現(xiàn)象。

在二手房市場(chǎng)方面，業(yè)主叫價(jià)也出現(xiàn)回落。據(jù)樂(lè)有家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月1日~15日，東莞城區(qū)片區(qū)二手住宅掛牌均價(jià)約為1.87萬(wàn)元/平方米，其中南城為1.81萬(wàn)元/平方米，莞城1.73萬(wàn)元/平方米等；松山湖片區(qū)除了松山湖二手住宅掛牌價(jià)較高外，茶山、石龍、石排、大朗等鎮(zhèn)街掛牌均價(jià)約在1.5萬(wàn)元/平方米左右，目前二手房均價(jià)叫價(jià)仍然較高的是東南臨深片區(qū)，平均叫價(jià)達(dá)2.23萬(wàn)元/平方米，不過(guò)，清溪二手房叫價(jià)約為1.6萬(wàn)元/平方米。從成交情況來(lái)看，9月1日~9月14日東莞二手住宅的成交套數(shù)為2211套，同比去年同期少了300多套。

業(yè)主馮女士告訴記者，她有一套位于南城的住宅，掛牌價(jià)從去年的220萬(wàn)元下降至200萬(wàn)元仍然沒(méi)有銷(xiāo)售成功，近期，有中介勸說(shuō)其再下降10萬(wàn)元出售。她認(rèn)為，目前市場(chǎng)不是很好，購(gòu)房者對(duì)于房?jī)r(jià)的接受度早已沒(méi)有去年那么高。

中介：門(mén)店逆市擴(kuò)張 二三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)仍火

從成交情況來(lái)看，主城區(qū)、東南臨深片區(qū)等片區(qū)二手房市場(chǎng)最為活躍，中介門(mén)店也最多。隨著去年?yáng)|莞一手房市場(chǎng)狂歡落幕，加之一手房市場(chǎng)限購(gòu)、限貸、限價(jià)，二手房市場(chǎng)不限購(gòu)等政策影響，東莞樓市進(jìn)入存量房時(shí)代，看好三級(jí)市場(chǎng)的部分中介公司開(kāi)始加大在各個(gè)區(qū)域的布局。

去年是東莞三級(jí)門(mén)店擴(kuò)張的一年，樂(lè)有家、鏈家等外來(lái)中介公司迅速進(jìn)入東莞，并快速擴(kuò)張，東莞三級(jí)市場(chǎng)關(guān)注度升至最高。從中介門(mén)店的分布來(lái)看，主打本地客的主城區(qū)和主打深圳客的臨深片區(qū)成為主要布局點(diǎn)，今年雖然腳步放緩，但是仍然有不少大的中介公司繼續(xù)擴(kuò)張。

9月初，中原地產(chǎn)6家三級(jí)門(mén)店在同一天開(kāi)業(yè)，分別位于南城景湖榮郡、虎門(mén)萬(wàn)達(dá)、東城萬(wàn)達(dá)、長(zhǎng)安金沙花園、塘廈碧桂園、鳳崗金地藝境等，截至目前，東莞中原三級(jí)門(mén)店已達(dá)29家。據(jù)該公司相關(guān)人士介紹，東莞中原三級(jí)市場(chǎng)版圖進(jìn)一步擴(kuò)張，也體現(xiàn)了東莞中原對(duì)東莞三級(jí)市場(chǎng)發(fā)展信心十足。據(jù)了解，目前東莞中原三級(jí)門(mén)店集中布局在東莞城區(qū)、虎門(mén)、長(zhǎng)安、塘廈、鳳崗等地，均是東莞二手樓市比較活躍的區(qū)域。

此外，本土中介公司金信聯(lián)行也透露，截至目前其在東莞已有26家門(mén)店，不僅在二手房市場(chǎng)重點(diǎn)發(fā)展，也早就開(kāi)始涉足一手房市場(chǎng)進(jìn)行轉(zhuǎn)介，市場(chǎng)份額同樣不容小覷。

業(yè)內(nèi)人士介紹，東莞一手樓市限購(gòu)、限價(jià)，部分購(gòu)房需求轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)，東莞樓市將進(jìn)入存量房時(shí)代，二手房市場(chǎng)地位提升。而除了看好三級(jí)市場(chǎng)，在市場(chǎng)調(diào)整期，中介公司掌握的客戶(hù)資源也成為一手房的重要客源，二三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)仍然是目前不少樓盤(pán)采用的銷(xiāo)售方式之一，三級(jí)市場(chǎng)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人將客源帶到一手樓盤(pán)，推動(dòng)和促進(jìn)成交。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，由于二三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)方式效果較好，中介的提成高，二三級(jí)聯(lián)動(dòng)甚至成為部分中介門(mén)店的主要業(yè)務(wù)之一，也推動(dòng)了二三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)銷(xiāo)售方式日漸盛行。

不過(guò)，與去年情況不同的是，去年是地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人將深圳客帶到東莞一手房市場(chǎng)，今年除了將深圳客帶到不限購(gòu)的商業(yè)公寓項(xiàng)目外，更多的是將本地購(gòu)房客戶(hù)帶到一手樓盤(pán)當(dāng)中。

“金九銀十”預(yù)測(cè)：

一手房市場(chǎng)以?xún)r(jià)換量

二手房成交小幅下降

進(jìn)入“金九銀十”，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、購(gòu)房者都將關(guān)注重心放到一手房市場(chǎng)當(dāng)中，二手房市場(chǎng)受到忽視，成交量或?qū)⒊霈F(xiàn)小幅下降，房?jī)r(jià)趨穩(wěn)。

金信聯(lián)行監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，“金九”首周東莞一手網(wǎng)簽量漲幅明顯，成交突破千套，但二手網(wǎng)簽則略有下降，相關(guān)人士表示，上半年開(kāi)發(fā)商蓄客積極，在經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的政策消化期后，迫于業(yè)績(jī)及資金回籠壓力，下半年推盤(pán)相對(duì)積極，尤其是在進(jìn)入“金九銀十”必將迎來(lái)新盤(pán)集中入市，供應(yīng)量非常充足。金信聯(lián)行品牌部策劃主管李蘭娟介紹，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，下半年?yáng)|莞住宅潛在供應(yīng)量達(dá)550萬(wàn)平方米，在供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈的局面下，以?xún)r(jià)換量或?qū)⒊蔀橄掳肽晔袌?chǎng)主流。

在二手房市場(chǎng)方面，李蘭娟認(rèn)為，就目前來(lái)說(shuō)，在“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的方針貫徹下，政府出臺(tái)限購(gòu)多重政策，積極引導(dǎo)樓市，力求在穩(wěn)定房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”目前可謂成效顯著，房?jī)r(jià)在嚴(yán)厲調(diào)控下，已得到基本平穩(wěn)，預(yù)計(jì)下半年?yáng)|莞樓市會(huì)呈現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊平”態(tài)勢(shì)，在開(kāi)發(fā)商強(qiáng)勢(shì)推盤(pán)的節(jié)奏下，二手市場(chǎng)成交或?qū)⒊市》碌厔?shì)，但整體趨穩(wěn)。

建議：

考慮房?jī)r(jià)低租金不錯(cuò)的舊樓

由于一手房限購(gòu)，許多購(gòu)房者轉(zhuǎn)移至二手房市場(chǎng)買(mǎi)房。而隨著地鐵線(xiàn)路的建設(shè)開(kāi)通、多個(gè)綜合體項(xiàng)目的建成入市，部分商業(yè)中心區(qū)規(guī)模逐漸顯現(xiàn)，一些二手房租金出現(xiàn)上漲。業(yè)內(nèi)人士介紹，一些較舊的樓盤(pán)房?jī)r(jià)雖然仍然處于較低水平，但是租金表現(xiàn)相當(dāng)不錯(cuò)，甚至可以以租養(yǎng)貸，購(gòu)房者或可選擇這樣的產(chǎn)品投資或過(guò)渡居住。

根據(jù)樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)監(jiān)控顯示，從目前房?jī)r(jià)來(lái)看，目前購(gòu)買(mǎi)東莞住宅有五成以上月供集中在5000~10000元區(qū)間，這也與東莞二手住宅大概情況符合。據(jù)該研究中心介紹，東莞二手住宅均價(jià)約為1.3萬(wàn)元/平方米，面積多為90~144平方米，每個(gè)月月供多在5000~10000元的區(qū)間范圍。不過(guò)，東莞還有部分偏遠(yuǎn)鎮(zhèn)區(qū)，房?jī)r(jià)比較低，月供范圍在2000~5000元區(qū)間的也占到了25.91%。

該研究中心表示，受到去年房?jī)r(jià)快速上漲的影響，目前東莞房?jī)r(jià)仍然處于較高水平，月供成本也比較高，如果能買(mǎi)到月租與月供相近的房子，供房的成本將會(huì)低很多。樂(lè)有家研究中心舉例表示，如南城晶城一房戶(hù)型總價(jià)約53萬(wàn)元，房貸月供1969元，租金可以達(dá)到1500~2000元/月，與月供相差不大。寮步的鼎峰品筑一房戶(hù)型房貸月供約1115元，平均租金達(dá)到1200元/月等，基本上可以以租養(yǎng)貸。樂(lè)有家研究中心監(jiān)控發(fā)現(xiàn)，東莞這些以租抵貸的樓盤(pán)多數(shù)樓齡比較久，不少樓盤(pán)樓齡在10年以上。不過(guò)，這些小區(qū)還有一個(gè)共性是多數(shù)位于比較繁華和發(fā)達(dá)的地段，雖然房子老舊破，但是租金價(jià)格并不低，適合投資和過(guò)渡居住。