“金九銀十”樓市旺季到來，新盤理性定價進入市場，城區(qū)熱銷盤均價在2萬元/平方米以下，也推動向來活躍的城區(qū)二手房市場房價回歸理性。同時，由于一手房市場“以價換量”吸引購房者大部分注意力，二手房市場成交或出現(xiàn)平穩(wěn)下降。

不過，對于希望在二手房市場“淘”房的購房者來說，仍然可以找到部分月供與租金基本持平的樓盤，這些雖然樓齡較舊，但是地段好的樓盤適合投資或過渡居住。

市場：

一二手房價回歸理性

進入9月，東莞樓市迎來旺季，多個樓盤入市，合理定價吸引購房者。根據(jù)天為地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上周東莞住宅簽約套數(shù)前十名當(dāng)中，僅有厚街的卓越維港成交均價在2萬元/平方米以上，為21634元/平方米，其他九個樓盤均價在2萬元/平方米以下。其中，東城的萬科幸福城成交均價約18386元/平方米，南城漾城成交均價19762元/平方米，虎門碧桂園成交均價19058元/平方米，而石碣鎮(zhèn)的玖頌江灣、碧桂園瓏遠紫宸府和中惠悅灣成交均價約在1.3萬~1.4萬元/平方米之間。前十名當(dāng)中成交均價最低的是橫瀝鎮(zhèn)的御河灣，成交均價僅9497元/平方米。從數(shù)據(jù)中可以看到，目前東莞中心城區(qū)成交均價回落至2萬元/平方米以下，城區(qū)周邊鎮(zhèn)區(qū)房價則徘徊在1.3萬~1.4萬元/平方米之間，房價處于較合理水平。

此外，隨著“金九銀十”到來，東莞中心城區(qū)還有多個全新樓盤入市，這些樓盤的定價也遠低于早前的預(yù)期。如位于南城與萬江交界某樓盤原來放風(fēng)價近3萬元/平方米，但其實際備案價在2.5萬元/平方米以下；而位于南城總部基地某樓盤價格或?qū)⒃?萬元/平方米以下，也低于市場的預(yù)期。業(yè)內(nèi)人士表示，“金九銀十”期間，樓盤定價低于預(yù)期價將成為普遍現(xiàn)象。

在二手房市場方面，業(yè)主叫價也出現(xiàn)回落。據(jù)樂有家統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月1日~15日，東莞城區(qū)片區(qū)二手住宅掛牌均價約為1.87萬元/平方米，其中南城為1.81萬元/平方米，莞城1.73萬元/平方米等；松山湖片區(qū)除了松山湖二手住宅掛牌價較高外，茶山、石龍、石排、大朗等鎮(zhèn)街掛牌均價約在1.5萬元/平方米左右，目前二手房均價叫價仍然較高的是東南臨深片區(qū)，平均叫價達2.23萬元/平方米，不過，清溪二手房叫價約為1.6萬元/平方米。從成交情況來看，9月1日~9月14日東莞二手住宅的成交套數(shù)為2211套，同比去年同期少了300多套。

業(yè)主馮女士告訴記者，她有一套位于南城的住宅，掛牌價從去年的220萬元下降至200萬元仍然沒有銷售成功，近期，有中介勸說其再下降10萬元出售。她認為，目前市場不是很好，購房者對于房價的接受度早已沒有去年那么高。

中介：門店逆市擴張 二三級市場聯(lián)動仍火

從成交情況來看，主城區(qū)、東南臨深片區(qū)等片區(qū)二手房市場最為活躍，中介門店也最多。隨著去年東莞一手房市場狂歡落幕，加之一手房市場限購、限貸、限價，二手房市場不限購等政策影響，東莞樓市進入存量房時代，看好三級市場的部分中介公司開始加大在各個區(qū)域的布局。

去年是東莞三級門店擴張的一年，樂有家、鏈家等外來中介公司迅速進入東莞，并快速擴張，東莞三級市場關(guān)注度升至最高。從中介門店的分布來看，主打本地客的主城區(qū)和主打深圳客的臨深片區(qū)成為主要布局點，今年雖然腳步放緩，但是仍然有不少大的中介公司繼續(xù)擴張。

9月初，中原地產(chǎn)6家三級門店在同一天開業(yè)，分別位于南城景湖榮郡、虎門萬達、東城萬達、長安金沙花園、塘廈碧桂園、鳳崗金地藝境等，截至目前，東莞中原三級門店已達29家。據(jù)該公司相關(guān)人士介紹，東莞中原三級市場版圖進一步擴張，也體現(xiàn)了東莞中原對東莞三級市場發(fā)展信心十足。據(jù)了解，目前東莞中原三級門店集中布局在東莞城區(qū)、虎門、長安、塘廈、鳳崗等地，均是東莞二手樓市比較活躍的區(qū)域。

此外，本土中介公司金信聯(lián)行也透露，截至目前其在東莞已有26家門店，不僅在二手房市場重點發(fā)展，也早就開始涉足一手房市場進行轉(zhuǎn)介，市場份額同樣不容小覷。

業(yè)內(nèi)人士介紹，東莞一手樓市限購、限價，部分購房需求轉(zhuǎn)向二手房市場，東莞樓市將進入存量房時代，二手房市場地位提升。而除了看好三級市場，在市場調(diào)整期，中介公司掌握的客戶資源也成為一手房的重要客源，二三級市場聯(lián)動仍然是目前不少樓盤采用的銷售方式之一，三級市場地產(chǎn)經(jīng)紀人將客源帶到一手樓盤，推動和促進成交。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，由于二三級市場聯(lián)動方式效果較好，中介的提成高，二三級聯(lián)動甚至成為部分中介門店的主要業(yè)務(wù)之一，也推動了二三級市場聯(lián)動銷售方式日漸盛行。

不過，與去年情況不同的是，去年是地產(chǎn)經(jīng)紀人將深圳客帶到東莞一手房市場，今年除了將深圳客帶到不限購的商業(yè)公寓項目外，更多的是將本地購房客戶帶到一手樓盤當(dāng)中。

“金九銀十”預(yù)測：

一手房市場以價換量

二手房成交小幅下降

進入“金九銀十”，地產(chǎn)經(jīng)紀人、購房者都將關(guān)注重心放到一手房市場當(dāng)中，二手房市場受到忽視，成交量或?qū)⒊霈F(xiàn)小幅下降，房價趨穩(wěn)。

金信聯(lián)行監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，“金九”首周東莞一手網(wǎng)簽量漲幅明顯，成交突破千套，但二手網(wǎng)簽則略有下降，相關(guān)人士表示，上半年開發(fā)商蓄客積極，在經(jīng)過長期的政策消化期后，迫于業(yè)績及資金回籠壓力，下半年推盤相對積極，尤其是在進入“金九銀十”必將迎來新盤集中入市，供應(yīng)量非常充足。金信聯(lián)行品牌部策劃主管李蘭娟介紹，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，下半年東莞住宅潛在供應(yīng)量達550萬平方米，在供應(yīng)量大，競爭激烈的局面下，以價換量或?qū)⒊蔀橄掳肽晔袌鲋髁鳌?/p>

在二手房市場方面，李蘭娟認為，就目前來說，在“房子是用來住的，不是用來炒的”的方針貫徹下，政府出臺限購多重政策，積極引導(dǎo)樓市，力求在穩(wěn)定房價的基礎(chǔ)上，實現(xiàn)“居者有其屋”目前可謂成效顯著，房價在嚴厲調(diào)控下，已得到基本平穩(wěn)，預(yù)計下半年東莞樓市會呈現(xiàn)“量價齊平”態(tài)勢，在開發(fā)商強勢推盤的節(jié)奏下，二手市場成交或?qū)⒊市》碌厔?，但整體趨穩(wěn)。

建議：

考慮房價低租金不錯的舊樓

由于一手房限購，許多購房者轉(zhuǎn)移至二手房市場買房。而隨著地鐵線路的建設(shè)開通、多個綜合體項目的建成入市，部分商業(yè)中心區(qū)規(guī)模逐漸顯現(xiàn)，一些二手房租金出現(xiàn)上漲。業(yè)內(nèi)人士介紹，一些較舊的樓盤房價雖然仍然處于較低水平，但是租金表現(xiàn)相當(dāng)不錯，甚至可以以租養(yǎng)貸，購房者或可選擇這樣的產(chǎn)品投資或過渡居住。

根據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù)監(jiān)控顯示，從目前房價來看，目前購買東莞住宅有五成以上月供集中在5000~10000元區(qū)間，這也與東莞二手住宅大概情況符合。據(jù)該研究中心介紹，東莞二手住宅均價約為1.3萬元/平方米，面積多為90~144平方米，每個月月供多在5000~10000元的區(qū)間范圍。不過，東莞還有部分偏遠鎮(zhèn)區(qū)，房價比較低，月供范圍在2000~5000元區(qū)間的也占到了25.91%。

該研究中心表示，受到去年房價快速上漲的影響，目前東莞房價仍然處于較高水平，月供成本也比較高，如果能買到月租與月供相近的房子，供房的成本將會低很多。樂有家研究中心舉例表示，如南城晶城一房戶型總價約53萬元，房貸月供1969元，租金可以達到1500~2000元/月，與月供相差不大。寮步的鼎峰品筑一房戶型房貸月供約1115元，平均租金達到1200元/月等，基本上可以以租養(yǎng)貸。樂有家研究中心監(jiān)控發(fā)現(xiàn)，東莞這些以租抵貸的樓盤多數(shù)樓齡比較久，不少樓盤樓齡在10年以上。不過，這些小區(qū)還有一個共性是多數(shù)位于比較繁華和發(fā)達的地段，雖然房子老舊破，但是租金價格并不低，適合投資和過渡居住。