巴曙松談房地產(chǎn)周期五個(gè)變化趨勢(shì)

2016-08-15 來(lái)源：

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【解說(shuō)】2016年博鰲（樓盤）房地產(chǎn)論壇8月11日在海南（樓盤）省陵水縣開幕，本屆博鰲房地產(chǎn)論壇主題為“改變的力量”。中國(guó)銀行(601988,股吧)業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松在談到這一輪的房地產(chǎn)周期變化趨勢(shì)時(shí)提到，這一輪共有五個(gè)趨勢(shì)。

首先是分化與同化并存。一方面，一、二、三線城市之間出現(xiàn)逐漸分化的趨勢(shì)，新房和二手房分化，不同城市或者同一城市不同區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)之間，甚至不同的產(chǎn)品之間供需結(jié)構(gòu)和周期變化的差異越來(lái)越明顯。另一方面，城市間的同化趨勢(shì)也在增強(qiáng)，主要表現(xiàn)在一線核心城市的人口、交通、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移等等方面對(duì)周邊市場(chǎng)產(chǎn)生傳導(dǎo)效應(yīng)，使得核心城市周邊的市場(chǎng)協(xié)同聯(lián)動(dòng)效應(yīng)明顯增強(qiáng)。

【同期】（中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松）

2015年以來(lái)，一線、二線城市的房地產(chǎn)銷量?jī)r(jià)格持續(xù)升溫，庫(kù)存下降很明顯。而三四線城市則呈現(xiàn)出銷售低迷，去庫(kù)存壓力比較大的這么一個(gè)現(xiàn)象。同時(shí)，城市間的同化趨勢(shì)也在增強(qiáng)，主要表現(xiàn)在什么呢？一線核心城市的人口、交通、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移等這些方面對(duì)周邊市場(chǎng)產(chǎn)生傳導(dǎo)效應(yīng)，使得核心城市的周邊市場(chǎng)協(xié)同聯(lián)動(dòng)效應(yīng)明顯增強(qiáng)。北京（樓盤）市場(chǎng)熱，傳導(dǎo)到周邊的河北廊坊固安市場(chǎng)，我們看到，它的交易量和房?jī)r(jià)上升得很快。

【解說(shuō)】第二，是新房高端化趨勢(shì)。土地供給的收縮和寬松的信貸，同時(shí)從供給和需求兩個(gè)角度產(chǎn)生作用，推動(dòng)了住宅的高端化。

【同期】（中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松）

新房成交的高端化，主要就是土地供給的收縮，剛才大家也提到了，寬松的信貸政策，改善型的資產(chǎn)保值增值的需求的上升。同時(shí)從供給和需求兩個(gè)角度產(chǎn)生作用，推動(dòng)了住宅的高端化。

【解說(shuō)】第三個(gè)趨勢(shì)是一線城市的二手房化。未來(lái)，一線城市由于受制于土地供應(yīng)的限制，新房供給越來(lái)越少，二手房交易將會(huì)越來(lái)越多。

第四個(gè)趨勢(shì)，改善型需求成為主導(dǎo)。

【同期】（中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松）

近期改善型需求增加，一個(gè)是現(xiàn)在年輕人創(chuàng)業(yè)，改善型需求年輕化，第二個(gè)就是2008年推的一大波購(gòu)房人群攢的這么多年的錢，剛剛到了換置房屋的階段，它也像一個(gè)波浪推進(jìn)一樣，有一個(gè)財(cái)富的積累、需求的新增和替換。改善性需求的增加主要表現(xiàn)在兩點(diǎn)：人均居住面積在增加，我們看到這個(gè)明顯在增加，房屋的居住要求在提升。

【解說(shuō)】第五個(gè)趨勢(shì)是財(cái)富效應(yīng)突出。隨著住房自有率的不斷提高，房屋資產(chǎn)價(jià)格的財(cái)富效應(yīng)顯現(xiàn)。

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