今年的樓市調(diào)控不斷發(fā)力，多個城市密集出臺樓市調(diào)控措施，全國40余座城市開始“限購”或“限售”。

最近，兩大部委發(fā)文宣布防止小產(chǎn)權(quán)房合法化，就在同一周的周末，重慶、南昌等6大城市出臺政策，隨后又有多城市對新購住房再上市作出限定，時間為兩至五年不等。

此時買房已經(jīng)不能僅從價值、地段角度看了，買房后能否再轉(zhuǎn)手是當(dāng)前購房人需要重新思考的問題，按照目前的市場情況看，有幾類房子轉(zhuǎn)手較難。

一、小產(chǎn)權(quán)房

小產(chǎn)權(quán)房通常是指在中國農(nóng)村和城市郊區(qū)農(nóng)民集體所有的土地上建設(shè)的用于銷售的住房。由于集體土地在使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時并未繳納土地出讓金等費用，因此這類住房無法得到由國家房管部門頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，而是由鄉(xiāng)政府或村委會頒發(fā)，所以也稱鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。

一直以來小產(chǎn)權(quán)房就一直徘徊在樓市灰色地帶，雖然價格相對普通房子優(yōu)惠許多，但因為沒有合法的產(chǎn)權(quán)證，不能上市交易，即使買了也只能行使居住權(quán)，沒有所有權(quán)，而且從政策層面來講，已經(jīng)不止一次提及小產(chǎn)權(quán)房問題。

7月份的時候，北京針對一些發(fā)布小產(chǎn)權(quán)房房源信息的網(wǎng)站和交易平臺，約談了相關(guān)負責(zé)人，上周兩部委又明確小產(chǎn)權(quán)房不能合法化，買小產(chǎn)權(quán)房等于是走入了一條死路，一旦以后出臺針對小產(chǎn)權(quán)房的限制-政策，也不是沒有可能。

二、熱點城市商住房

對于商住房有兩種解釋：一是既可以作店面，又可以作住房(商住兩用)；二是樓下是店面，樓上是住房，產(chǎn)權(quán)為同一人。土地使用權(quán)年限，如果40年，就是商住兩用房，按照商業(yè)用房貸款利率，首付4.5成；如果70年，就是住宅，按照住宅按揭貸款利率，首付20%(首套)。

上半年的時候，商住房在多個城市都遇到了阻礙，以北京為例，買商住房只能全款不能貸款，這就淘汰掉一大部分人，而且商住房還會占用購房資格，沒有入學(xué)、落戶條件，想通過它實現(xiàn)居住夢不過是黃粱一夢。

三、有政策限制城市的房子

隨著房價越來越高，國家出臺了一系列的房產(chǎn)政策，譬如重慶、南昌等城市，規(guī)定房子買入幾年內(nèi)不能上市交易，這樣一來就應(yīng)了“房子是用來住”這句話，剛需族在這些地方買房就是為了居住，而且是長久的，如果是為了炒房而買的話，幾年內(nèi)不能賣掉房子，不就鐵定被套了？

自去年的9.30號以來，已經(jīng)經(jīng)歷了兩輪政策潮，9.30號和今年的北京3.17號，時間間隔了半年左右，這次距離上次也已經(jīng)過去半年，似乎又將是新的一輪。從一線城市到強二線、再到興起的三四線，一層層擴散，讓房子回歸居住屬性是這些城市的根本目的，想靠轉(zhuǎn)賣房子實現(xiàn)暴富已經(jīng)變得相當(dāng)不現(xiàn)實了。

四、房齡20年以上的二手房

買二手房時，很多人只注意到戶型、地段等，卻忽視了房齡這個重要因素。其實，如果二手房的房齡太老，會對辦理貸款、房屋保值、土地使用年限等方面都產(chǎn)生影響。

首先，房齡會影響二手房的評估。而買二手房終能貸多少款，是由評估值決定的。評估機構(gòu)在對房屋進行評估時，其中有一項就是土地使用年限。很多房齡大的房子，土地使用年限會相應(yīng)縮短，這樣會影響對房屋的評估。

房齡越老，貸款的年限就越短。土地使用年限是從開發(fā)商拿地開始算起的，房齡是從開發(fā)商建成房屋交房開始算起的，兩者相差時間甚至有超過10年的，也就是說房齡20年，有可能土地使用年限已超過30年。而如果房齡超過30年，那就只有個別銀行能貸款給你了。

五、產(chǎn)權(quán)不明確的房子

買房熱的時候，不少人會借親戚朋友的買房指標購房，這種房子在轉(zhuǎn)手的時候，很容易出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)人不明確的情況，比如這邊產(chǎn)權(quán)證上寫著賣房業(yè)主的名字，那邊蹦出來一個人說房子是他的，錢都是他出的，真正的購房人夾在中間顯得十分尷尬。

更重要的是，很可能會影響到以后的買房流程，對購房人很不利。所以買房時，除了核驗產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主名字，最好也走訪一下小區(qū)，旁敲側(cè)擊了解房子的實際居住人是不是其本人，產(chǎn)權(quán)有爭議的房子最好就不要買了，很容易扯進多個“房主”的官司。