強(qiáng)化住房租賃將推動(dòng)房企利潤(rùn)上一個(gè)臺(tái)階

2017-10-19 來(lái)源：

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要讓大家都有房子住，其中房屋租賃將是很好的解決辦法。從現(xiàn)在的情形看，開(kāi)發(fā)商自持將會(huì)是很重要的租房來(lái)源，本欄認(rèn)為，今后如果大量開(kāi)發(fā)商自持房產(chǎn)出現(xiàn)，房企的利潤(rùn)將趨于穩(wěn)定，但是利潤(rùn)增長(zhǎng)水平將會(huì)大幅下降，房地產(chǎn)企業(yè)將成為典型的藍(lán)籌股，并趨向于債券。

很好理解，開(kāi)發(fā)商通過(guò)購(gòu)買自持土地能夠大幅降低開(kāi)發(fā)成本，但是蓋出來(lái)的房子卻只能出租，不能出售。這樣看起來(lái)開(kāi)發(fā)商將會(huì)沉淀大量的資金用于持有房產(chǎn)，不過(guò)這種情況在未來(lái)或許不會(huì)出現(xiàn)，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商必然更希望持有現(xiàn)金用于再發(fā)展，而投資者也愿意購(gòu)買相對(duì)穩(wěn)健的理財(cái)產(chǎn)品，故當(dāng)開(kāi)發(fā)商自持達(dá)到一定規(guī)模的時(shí)候，將有很大概率會(huì)出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商自持房產(chǎn)證券化，投資者通過(guò)投資開(kāi)發(fā)商自持的房產(chǎn)獲得相對(duì)穩(wěn)健的投資收益，而開(kāi)發(fā)商也能獲得較低成本的融資，這是一個(gè)兩贏的事情。

由于房租相對(duì)透明，開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本也相對(duì)透明，如果開(kāi)發(fā)商自持的房產(chǎn)證券化相關(guān)利率也很透明的話，那么房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率也就會(huì)變得透明。即投資者根據(jù)開(kāi)發(fā)商拿地的數(shù)據(jù)，就能夠大概測(cè)算出房地產(chǎn)企業(yè)將能獲得多少利潤(rùn)，房地產(chǎn)股的價(jià)格也將趨于穩(wěn)定，那時(shí)候房地產(chǎn)上市公司將很難給投資者帶來(lái)大的驚喜，房地產(chǎn)股票也將像銀行股、公共事業(yè)股票那樣成為防御性品種，房地產(chǎn)股票也將體現(xiàn)出更多的債券屬性，市盈率將是衡量房地產(chǎn)上市公司最重要的指標(biāo)，銀行也更加愿意給房地產(chǎn)上市公司提供低息貸款。

如果未來(lái)的房地產(chǎn)股票都演變?yōu)椴▌?dòng)不大的“公共事業(yè)股”，那么現(xiàn)在的房地產(chǎn)股價(jià)是高是低呢？本欄認(rèn)為，如果真的大力推行開(kāi)發(fā)商自持和自持房產(chǎn)證券化，那么首先房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)水平將會(huì)直接上一個(gè)臺(tái)階，然后在這個(gè)高水平上趨于穩(wěn)定。

為什么利潤(rùn)水平會(huì)上一個(gè)臺(tái)階？投資者都知道，房地產(chǎn)企業(yè)最大一塊成本就是拿地費(fèi)用，大家為了拿到一塊有價(jià)值的土地，紛紛給出高價(jià)，最后土地價(jià)格上漲。如果開(kāi)發(fā)商改拿自持地塊，那么地價(jià)就會(huì)下降很多，也就是經(jīng)營(yíng)成本大幅下降，這對(duì)于公司利潤(rùn)將是一件特別好的事情。此外，由于有了開(kāi)發(fā)商自持證券化，那么開(kāi)發(fā)商蓋房根本就不愁銷售，只要蓋出來(lái)出租就行了，蓋好的房子還能用來(lái)向投資者融資，那么開(kāi)發(fā)商就不再需要那么多高息貸款，對(duì)于不少?gòu)?qiáng)勢(shì)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，可能根本不需要準(zhǔn)備給施工單位結(jié)賬，因?yàn)楫?dāng)工程完工的時(shí)候，也就是融資開(kāi)始的時(shí)候，施工單位的錢完全可以用融資款支付。

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