2017年10月19日，廣州上線了官方租賃信息平臺“陽光租房”；早在8月，杭州住保房管局便聯(lián)合阿里打造住房租賃服務(wù)和監(jiān)管平臺。

北京雖然不在首批12個試點城市中，但也積極發(fā)展租賃市場。10月23日，北京宣布將與京東合作建設(shè)“北京住房租賃監(jiān)管平臺”。

其中，廣州“陽光租房”完全由政府建設(shè)，杭州、北京的平臺分別由阿里和京東提供技術(shù)支持。

官方住房租賃平臺的紛紛上線，是在國家大力提倡租售并舉、發(fā)展租賃市場的背景下，建立權(quán)威、可靠的租賃平臺，以有效規(guī)范租賃市場。

長遠(yuǎn)來看，租房平臺僅涉及到發(fā)展租賃市場的執(zhí)行和效率部分，在更深的保障居民的居住權(quán)利和公共權(quán)利層面，有賴國家相關(guān)住房法和租賃法的出臺。

實踐“陽光租賃”

10月19日，廣州名為“陽光租房”的房屋租賃信息服務(wù)平臺正式對外服務(wù)。

據(jù)悉，該平臺包含放盤、交易、備案、評價、數(shù)據(jù)發(fā)布等房屋租賃全過程，且要求出租人和承租人實名注冊，租賃成交，雙方網(wǎng)簽后，誠信互評并備案。所發(fā)布的房源全部經(jīng)核實，房屋經(jīng)過備案，以此保證房源真實，價格透明。

截至10月26日，陽光租房平臺已有186套房源可租，來源基本為大型知名長租公司和官方機構(gòu)；21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者從廣州中原、合富等中介公司了解到，他們目前正在進行平臺測試，預(yù)計11月底將自己的房源上線。

同時，北京的住房租賃平臺也在抓緊建設(shè)中。10月23日，北京市住建委網(wǎng)站發(fā)布公告，確認(rèn)京東為北京住房租賃市場的支持平臺。

“京東提供技術(shù)，政府掌握技術(shù)后自己處理數(shù)據(jù)?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示。

而杭州搭建官方租賃平臺的時間更早。8月9日，杭州住保房管局與阿里巴巴集團、螞蟻金服集團簽約，合作搭建智慧住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺，借助阿里的技術(shù)能力、生態(tài)資源，把公共租賃住房、長租公寓、開發(fā)企業(yè)自持房源、中介居間代理房源、個人出租房源全部納入平臺管理。

經(jīng)21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者查詢，除了上述三個城市，目前深圳、佛山、廈門、沈陽、合肥、武漢等城市也都在籌備租賃平臺，抓緊推進住房租賃平臺建設(shè)。

地方官辦住房租賃平臺的推出，是發(fā)展租賃市場的配套措施。與此前眾多的租房平臺僅著眼于服務(wù)不同，官方租賃平臺兼具服務(wù)與監(jiān)管功能?！爸肮膭钭赓U的政策很難落實，是因為政府沒掌握租賃交易過程?，F(xiàn)在看，政府有必要做這個平臺?！睆埓髠ケ硎尽?/p>

解決三大痛點

長期以來，我國的住房租賃市場存在信用問題，稅收問題，租售不同權(quán)問題三大痛點。住房租賃市場并不規(guī)范，缺乏透明度，且90%以上為個人房東。而租賃市場亂象叢生的原因之一，在于信用體系不完善。

僅就房源而言，在官辦租房平臺推出之前，沒有租房入口能100%保證房源的真實可靠性，而具備了監(jiān)管功能的官方平臺，將有助于實現(xiàn)這一點。以廣州為例，廣州陽光租房通過政府信息共享，以“智能+人工”，實現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)校驗、備案地址校驗、人工校驗三種方式驗證房源，保證其真實可靠。

整體上，利用京東、阿里等公司的技術(shù)，官方租房平臺將形成類似淘寶的評價和信用體系，信用良好的租客可免繳租房押金，而信用好的房東、中介或運營商，則可獲得更多租客；有望建立一個透明、規(guī)范、有信用的租房市場。

研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，信用體系仍需要政府積極規(guī)劃，對接住房信用和租房信用等。

租房相關(guān)稅收一直以來也是一個難點，官方租賃平臺上線后，將可能提高租房稅的上繳率。

根據(jù)“陽光租房”上租賃交易的流程，最后一步是“備案”，備案意味著需要交租房稅。按照廣州的規(guī)定，租房機構(gòu)未來都會被強制入駐租賃平臺，中介和個人則不被強制。

張大偉認(rèn)為，租賃市場供需緊張，個人房主的房源不愁租，加上稅收問題，個人房主不會想去平臺登記，但租房機構(gòu)繞不過稅收。

“租賃平臺的發(fā)展會讓稅收操作更簡便、規(guī)范。”嚴(yán)躍進認(rèn)為，個人房源目前不涉及稅收，但后續(xù)肯定會參與此類平臺，被督促納稅。而針對企業(yè)租賃房源，需要有更清晰的稅收政策出臺。

更為重要的是，發(fā)展租賃市場最終是為了實現(xiàn)住有所居的核心目標(biāo)，這暗含租售同權(quán)之義。2017年7月起，廣州首提“租售同權(quán)”、“賦予符合條件的承租人以就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益”，此后多個城市跟進。

官方租賃平臺也承擔(dān)了這一功能。比如廣州“陽光租房”的信息，就將及時與公安、來穗人員服務(wù)管理、教育、公積金等部門對接，方便市民辦理居住證、子女入學(xué)、公租房申辦、公積金提取等公共服務(wù)。

“這可概括為新租賃概念?！眹?yán)躍進認(rèn)為，新租賃包括租售同權(quán)、租金證券化、信用租房等創(chuàng)新形式，租賃平臺則是此類創(chuàng)新的基礎(chǔ)。

張大偉則表示，學(xué)區(qū)房的存在意味著教育資源本身的稀缺性，如果允許租房者享有學(xué)區(qū)房的名額，那么房主可能會買賣該名額，租金也將隨之上漲。

法制化推進

建設(shè)官方租賃平臺，規(guī)范租賃市場，只是我國住房制度改革中的一步。

根據(jù)報告，從各個國家情況來看，在租賃市場的供應(yīng)體系中，可大致分為由政府主導(dǎo)的保障性租賃住房、及由租賃機構(gòu)或私人提供的社會化租賃住房，其中八成以上為社會化租賃住房。

在占比極高的社會化租賃住房中，租戶的合理權(quán)益得到了較好的保障。如美國紐約市2014年調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，租房家庭中，在當(dāng)前住房中居住時長超過10年的比例達23.5%。

這離不開住房、租賃相關(guān)法律制度。如美國的租金管制制度（Rent Control）在保障其租賃市場平穩(wěn)發(fā)展方面發(fā)揮了重大作用。以紐約為例，其租金管制制度規(guī)定了房東必須提供的一些基本設(shè)施，同時設(shè)置了租金漲幅上限。

在紐約市租金管制房屋占比最多的曼哈頓核心區(qū)，租金管制下的房租約為市場價格的一半。這一措施對北京、上海等中心城市的房地產(chǎn)市場調(diào)控具有借鑒意義。

在租賃市場極為發(fā)達的德國，有一整套法規(guī)體系保障房東和租戶的利益，其中更傾向于弱勢的租客。相關(guān)法律法規(guī)對租金做出了一定限制。

研究院認(rèn)為，像發(fā)達國家一樣，未來我國住房擁有率或?qū)⒅鸩较陆担嗳丝趯⑦M入租房市場，社會租賃將迎來極大發(fā)展，這個市場需要相關(guān)的法律法規(guī)保障。

中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認(rèn)為，促進房地產(chǎn)穩(wěn)定健康發(fā)展，未來要在調(diào)整住房發(fā)展內(nèi)涵和住房發(fā)展定位的基礎(chǔ)上，推動住房法的制定和出臺，推進住房政策的法制化。