宋家莊一套40平方米的一居室，是上班族劉偉(化名)在北京租的第三套房。區(qū)別于之前的散租，這次的房子能“拎包入住”，有家具、電器，每隔一段時(shí)間保潔員還會上門打掃衛(wèi)生。在租房者口中，這種房子叫“長租公寓”——有著更長、更穩(wěn)定的租期；房源質(zhì)量明顯提升；幾乎都有專業(yè)的租賃服務(wù)企業(yè)在運(yùn)營。

“長租公寓”的興起，能否解決租房痛點(diǎn)？各家房企的加盟，又能否讓房地產(chǎn)市場邁入“租房時(shí)代”， 實(shí)現(xiàn)“租購并舉”？

長租公寓成年輕人新選擇

如今，大部分“長租公寓”都在瞄準(zhǔn)劉偉這樣的“夾心層”：月均收入萬元，與保障性質(zhì)的公租房擦身而過，渴盼住房條件的改善，又暫時(shí)買不起商品房。

北京萬科泊寓業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人透露，布局一年多，北京目前有16個(gè)泊寓項(xiàng)目，已經(jīng)開業(yè)的有6家，平均出租率達(dá)97%。

用“迅速席卷”來形容一線城市近段時(shí)期以來出現(xiàn)的長租公寓，并不過分。根據(jù)云房數(shù)據(jù)研究中心的統(tǒng)計(jì)，在北京市場上的長租公寓有樂乎、魔方、自如、泊寓、函數(shù)、城家、相寓PARK等多個(gè)品牌。眾多房企進(jìn)入長租公寓市場，也預(yù)示著未來競爭的愈發(fā)激烈。

相關(guān)研究人員解釋，長租公寓分為集中式和分布式：集中式是租賃平臺通過收購或租賃模式取得項(xiàng)目整體的管理權(quán)統(tǒng)一進(jìn)行改造后出租；而分布式則是租賃平臺從分散的房東手中取得房源，經(jīng)過標(biāo)準(zhǔn)化改造或裝修后，統(tǒng)一出租管理。

普遍面臨投資回報(bào)期長難題

云房數(shù)據(jù)曾將傳統(tǒng)租房和長租公寓的租金進(jìn)行過對比。選取北京一居室整租為例，傳統(tǒng)租房月租金平均為2990元，而長租公寓中集中式公寓租金要達(dá)到5340元/月，分散式公寓為4100元/月。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，長租公寓的租金價(jià)格往往還要根據(jù)面積、內(nèi)部裝修、配套、服務(wù)來決定。常規(guī)面向青年上班族的長租公寓往往以開間為主，比如鏈家自如、萬科泊寓等都有開間式的公寓，價(jià)格往往比周邊一居室租金要低。

但一些公寓也主打高端，如城家公寓在京主打中高端酒店式公寓，地理位置相對較好，通過提高裝修品質(zhì)大幅提高租金水平；魔方公寓也新增高端品牌摩爾公寓，月租定價(jià)為8000元至15000元。

即便如此，長租公寓仍面臨著收益低、回報(bào)期長的難題。有長租公寓業(yè)內(nèi)人士向記者披露，在北京行業(yè)盈利水平平均在2%左右，不掙錢也是普遍現(xiàn)象。

看似“賠錢”的買賣，為何引得多家房企進(jìn)入？業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在存量房時(shí)代，樓市限購政策從嚴(yán)，長租公寓正在成為房企從“拿錢拍地賣房”向“出售與持有運(yùn)營并舉”轉(zhuǎn)型的道路之一。

其實(shí)，各家也都準(zhǔn)備繼續(xù)擴(kuò)張。龍湖披露，其長租公寓業(yè)務(wù)年內(nèi)布局16個(gè)一線及領(lǐng)先二線城市，開業(yè)房間數(shù)將合計(jì)超過1.5萬間，到2020年達(dá)到20億元營收；北京萬科也向記者披露，北京的泊寓在2019年實(shí)現(xiàn)3萬間規(guī)模，年均拓展1萬間。

亟待政策破解發(fā)展瓶頸

萬科集團(tuán)董事會主席、首席執(zhí)行官郁亮曾在2017年中期業(yè)績發(fā)布會上預(yù)測：未來隨著政府出臺相關(guān)政策扶持，長租公寓回報(bào)率低的情況應(yīng)該會有改善。

這似乎也代表著行業(yè)對政府扶植租賃行業(yè)的政策期待。

從10月31日開始，北京租房新政《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知》正式開始施行。這份文件“鼓勵(lì)當(dāng)事人簽訂長期住房租賃合同”：當(dāng)事人簽訂3年以上住房租賃合同且實(shí)際履行的，可以獲得相關(guān)政策支持。

但對于長租公寓的運(yùn)營企業(yè)來說，這個(gè)剛剛開始在租賃市場嶄露頭角的新生事物，還需要更多扶持。

就在幾天前，國內(nèi)首單央企租賃住房REITs——中聯(lián)前海開源—保利地產(chǎn)租賃住房一號資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃獲得上海證券交易所審議通過，標(biāo)志著住房租賃證券化實(shí)現(xiàn)破冰。這被認(rèn)為有助于解決房企租賃住房投資回收周期過長的“后顧之憂”。

而在北京租房新政中，也專門提出來對租賃企業(yè)的金融支持，例如：研究制定鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)發(fā)展的優(yōu)惠政策，協(xié)調(diào)與指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)積極參與，支持住房租賃企業(yè)利用房地產(chǎn)投資信托基金融資。

北京萬科泊寓相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，僅有金融支持還不夠，“希望未來能有機(jī)會參與租賃住房用地的建設(shè)?！?/p>