10月23日，國內(nèi)首單房企租賃住房REITs——保利租賃住房REITs獲得上海證券交易所審議通過，被業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為開啟了房地產(chǎn)領(lǐng)域新的金融操作模式。但國內(nèi)的REITs產(chǎn)品還有待完善，仍需制度支持。

拓寬房企租賃業(yè)務(wù)融資渠道

目前國內(nèi)市場(chǎng)上獲批的所謂REITs產(chǎn)品，實(shí)質(zhì)上也還沒有脫離ABS（asset-backed securitization即資產(chǎn)證券化）的范疇?！癛EITs和ABS最大的不同主要是看是否將資產(chǎn)和權(quán)益同時(shí)給到投資者手中，目前國內(nèi)尚未出現(xiàn)這一類產(chǎn)品。在國外，REITs類產(chǎn)品一般都是將資產(chǎn)和權(quán)益打包出售給投資者；而ABS類產(chǎn)品則可以將任何資產(chǎn)做成收益?！敝倭柯?lián)行中國區(qū)研究部總監(jiān)周志鋒表示，現(xiàn)在國內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)的“準(zhǔn)REITs”類產(chǎn)品，其本質(zhì)上是一種ABS范疇的投資形式，主要是將未來的租金收益做成產(chǎn)品，拆分出售給投資人，收益固定，也比較穩(wěn)定。而REITs為了比較有吸引力，必須將租金收入分紅給投資者。另外，由于中國還沒有相關(guān)公募基金的法律法規(guī)，因此這些都是以私募基金的形式發(fā)行，對(duì)于普通投資人來講，門檻較高。

而從企業(yè)的角度來講，最近剛剛獲批的租賃住房REITs產(chǎn)品，無疑為企業(yè)提供了一種新的融資渠道。對(duì)此，有業(yè)內(nèi)分析師分析指出，此類金融產(chǎn)品的出現(xiàn)，能夠有效促使當(dāng)前租賃市場(chǎng)的資金回籠?！斑@一類產(chǎn)品可以拓寬企業(yè)的融資渠道，這些產(chǎn)品的好處是年限長，不受銀行信貸的影響，并且企業(yè)還擁有贖回的權(quán)利?！敝苤句h表示。

“對(duì)于租賃市場(chǎng)來說，潛在的盈利機(jī)會(huì)還不大，而通過類似金融產(chǎn)品創(chuàng)新，則為地產(chǎn)企業(yè)建立了新的資金回籠的機(jī)制。”易居研究院中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也分析指出，從利息方面看，目前市面上一些準(zhǔn)REITs產(chǎn)品，實(shí)際上的利息大概可以維持在5%-6%的水平，總體上屬于較好性價(jià)比投資的產(chǎn)品。不過他也表示，現(xiàn)在市場(chǎng)上的準(zhǔn)REITs產(chǎn)品更多的是一些機(jī)構(gòu)認(rèn)購。據(jù)他預(yù)計(jì)，未來此類產(chǎn)品的利息會(huì)和兩個(gè)因素有關(guān)。第一是銀行存貸款基準(zhǔn)利率，第二則是租賃項(xiàng)目本身的租金收益。

REITs發(fā)展仍需制度突破

“從大方向上來看，目前政策對(duì)于REITs和準(zhǔn)REITs都是鼓勵(lì)性的。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，從現(xiàn)在的產(chǎn)品來講，個(gè)人投資者能夠做到10%的年均收益率。其風(fēng)險(xiǎn)主要是由于收入是租金回籠，如果后續(xù)租金的現(xiàn)金流出現(xiàn)問題，那么對(duì)于REITs肯定會(huì)有影響。此外，對(duì)REITs類產(chǎn)品的監(jiān)管機(jī)制也并沒有建立起來，這也是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

而在周志鋒看來，目前最容易在REITs產(chǎn)品上取得突破的領(lǐng)域是住房租賃市場(chǎng)?！白赓U市場(chǎng)租金起伏相對(duì)平緩，有穩(wěn)定的現(xiàn)金流收益，更加適合作為REITs產(chǎn)品投放市場(chǎng)。”他分析認(rèn)為，現(xiàn)在REITs類產(chǎn)品在制度層面上已經(jīng)取得了突破，而從操作層面上來看，如今最大的障礙在于租金回報(bào)率太低。

周志鋒表示，目前商業(yè)地產(chǎn)租金回報(bào)率只有3%到4%，如果做到5%以上的回報(bào)則很難回本。而租賃市場(chǎng)，尤其是政府推進(jìn)的長租公寓類產(chǎn)品，由于是一種全新的產(chǎn)品形式，可以通過制度突破，推進(jìn)REITs的發(fā)展進(jìn)程?！斑@個(gè)事情已經(jīng)在發(fā)生了，據(jù)我了解，上海已經(jīng)有9塊建設(shè)長租公寓的土地低成本出讓。這就讓成本可控，其產(chǎn)品推出之后，回報(bào)率也會(huì)相應(yīng)地提高?！敝苤句h告訴記者。(陳禹銘)

■ 名詞解釋

REITs是房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trust）的簡(jiǎn)寫，在國外已經(jīng)形成了一種成熟的金融操作模式。這是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。