持續(xù)低靡的北京二手房市場近來呈現(xiàn)成交量的小幅回暖。媒體記者走訪市場發(fā)現(xiàn)，不論是遠(yuǎn)郊區(qū)還是核心區(qū)的熱門板塊，11月上半月的簽約量均出現(xiàn)明顯回升。北京市住建委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)也證實(shí)了這一點(diǎn)。11月1日-15日，全北京二手房網(wǎng)簽量為4003套，環(huán)比今年7-9月3個月上半月網(wǎng)簽量，這已是今年下半年以來的最高值。業(yè)內(nèi)人士分析，房價連續(xù)數(shù)月下降后，部分沉寂一段時間的購房者開始重新入市，推動了成交量的觸底反彈，但是限購以及信貸政策的持續(xù)收緊，為樓市留出了更多的議價空間，二手房成交價格依然穩(wěn)中有降。

成交量11月現(xiàn)回升

一線經(jīng)紀(jì)人率先嗅到了成交量回升的味道。海淀區(qū)四通橋附近鏈家門店經(jīng)紀(jì)人劉杰近來的工作比前幾個月忙多了?！案浇^(qū)紫金莊園房源帶看量比上月增加了不少，今天一上午就有三組要看房的客戶來附近看房?！蓖瑯拥淖兓舶l(fā)生在亞運(yùn)村區(qū)域我愛我家經(jīng)紀(jì)人楊曉的身上。她告訴媒體記者，以前她所在的區(qū)域，每周簽約量有4-5套，但是現(xiàn)在日簽約量有時能達(dá)到4套。這讓年中有過辭職想法的楊曉，打消了這一念頭。

媒體記者先后走訪大興天宮院、東城區(qū)和平里、海淀區(qū)四通橋等多個區(qū)域發(fā)現(xiàn)，中介門店過手的二手房簽約量正在觸底回升。偉業(yè)我愛我家集團(tuán)統(tǒng)計的北京市住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，今年11月1日-15日，北京全市二手住宅共網(wǎng)簽4003套，雖然同比2016年11月上半月下降了58.6%，但自7月以來，北京二手住宅網(wǎng)簽量已呈現(xiàn)連續(xù)小幅回升的勢頭。

數(shù)據(jù)顯示，11月上半月單日網(wǎng)簽量最高為11月13日的456套，其次是11月6日的428套。從北京二手住宅單日網(wǎng)簽量的半年走勢可以看出，剛進(jìn)入下半年時，北京二手住宅單日網(wǎng)簽量長期維持在400套以下，7月、8月超過400套的總共只有兩天，直到9月、10月才有所增多，11月上半月的形勢則與10月類似。可以預(yù)見，11月北京二手住宅網(wǎng)簽量將繼續(xù)穩(wěn)中有升。

不過，在行業(yè)人士看來，這只是寒冬里的一小股暖流，和去年相比，北京二手房市場仍然呈現(xiàn)低溫特征。今年三季度北京二手房住宅成交量同比降幅達(dá)到70%，從6月起網(wǎng)簽套數(shù)基本都只在7000-9300套區(qū)間低位徘徊。

購房人剛需剛改為主

根據(jù)經(jīng)紀(jì)人的介紹，推動11月成交量上揚(yáng)的力量來自于剛需和剛改的客群。其中，以換房客群為主。“我要買的房子已經(jīng)定下來了，是同小區(qū)的一套三居室，這兩天就想趕緊把原來的房子賣了，騰出購房指標(biāo)”，業(yè)主王女士向媒體記者表示，觀望市場一年之久的王女士最近選擇出手，在她看來，對于換房人來說，市場平穩(wěn)是最好的換房時機(jī)。

為了能夠盡快完成換房，王女士也選擇讓步。她位于呼家樓的房子是一套106平方米的兩居室，報價980萬元，而前兩周，該小區(qū)一套同戶型的房子成交價為976萬元，比今年3月價格高點(diǎn)時差不多降了20%。王女士說：“因為想盡快賣掉，價格報得很實(shí)在，如果買方條件合適，價格還可以再商量，950萬元也可以賣?！?/p>

業(yè)主劉先生最近也掛出了自己位于西四環(huán)附近的一套三居室，報價870萬元，比市場價低了差不多80萬元，之所以低價掛出，是因為他看好望京的一套房子，想要盡快完成置換。

與王女士、劉先生有一樣心態(tài)的業(yè)主不在少數(shù)?！敖螘r間，遇到好幾位都是這種情況的置換業(yè)主”，麥田房產(chǎn)百子灣區(qū)域一位業(yè)務(wù)經(jīng)理表示，置換業(yè)主一般比較看重房源品質(zhì)，如果他們定下了想要買的房子，也愿意在出售的房源價格上進(jìn)行讓步。

在換房需求集中釋放下，不只是成交量在回升，房源的掛牌量也有所增加。據(jù)麥田房產(chǎn)統(tǒng)計顯示，10月的新增房源掛牌量環(huán)比9月增長了30%，創(chuàng)下今年3月以來的新高。在行業(yè)人士看來，這在一定程度上反映了市場供需矛盾在持續(xù)緩解。而在整體成交低迷的背景下，一些有著剛性改善需求的換房業(yè)主，開始成為近期成交的主力。

據(jù)悉，置換需求的客群更多集中在核心區(qū)的存量房熱門成交板塊，而首次置業(yè)的剛需業(yè)主更愿意選擇總價較低的遠(yuǎn)郊區(qū)域。以大興天宮院板塊為例，由于項目較為集中、配套也相對成熟，吸引了較多的剛需購房人?！耙砸惶變删邮覟槔們r在350萬元左右，很多購房人選擇公積金貸款，這樣購房成本比較低。”該區(qū)域經(jīng)紀(jì)人如是介紹。

一線經(jīng)紀(jì)人普遍表示，在“3·17”新政之后，認(rèn)房認(rèn)貸、二套房首付比例的提升以及利率的不斷上升，為北京樓市篩選出了有真正需求的購房人，這使得二手房價格出現(xiàn)了實(shí)實(shí)在在的下滑。

成交價格依然穩(wěn)中有降

正如上述經(jīng)紀(jì)人的介紹，購房人群的特征決定了房價依然沒有保持平穩(wěn)的支撐。在成交量出現(xiàn)小幅上漲的同時，二手房的成交價格卻有所下降。

在行業(yè)人士看來，盡管房源放量明顯增多，但是新增需求還是比較低迷，二手房市場的整體表現(xiàn)仍然乏力。根據(jù)麥田房產(chǎn)統(tǒng)計，在業(yè)主調(diào)價房源中，降價房源比例達(dá)到92%，和上月相比小幅微降，但仍處于近幾個月來的較高水平。

同時，對后市預(yù)期的變化，也令越來越多的業(yè)主們更傾向于把房源掛牌出售。據(jù)麥田房產(chǎn)統(tǒng)計，10月成交均價環(huán)比上月下降1.5%，這是自5月價格出現(xiàn)下滑以來連續(xù)6個月呈現(xiàn)下降走勢。在這樣的背景下，業(yè)主方的價格預(yù)期逐漸扭轉(zhuǎn)，擔(dān)心價格繼續(xù)走低，更多業(yè)主將房源掛牌入市。

盡管網(wǎng)簽與實(shí)際成交相比有一定的滯后，但從一線經(jīng)紀(jì)人反饋的情況來看，整體來說，目前的市場整體還是處在膠著狀態(tài)，除了一些急售房、優(yōu)質(zhì)房相對比較易于成交外，多數(shù)客戶還是在觀望，真正愿意出手的客戶還是不多。造成這種現(xiàn)象的原因，有持續(xù)限購、信貸門檻提高等政策因素，也有業(yè)主價格降不到客戶預(yù)期等現(xiàn)實(shí)因素。

“通常雙方談價時，業(yè)主都會愿意讓一些價，但是如果總價僅僅降個5萬元、10萬元，現(xiàn)在是達(dá)不到客戶心理價位的，這種情況就很難成交”，麥田房產(chǎn)麗都區(qū)一業(yè)務(wù)經(jīng)理表示，所以現(xiàn)在看房的人不少，但真正能簽約的比較少。

麥田房產(chǎn)分析認(rèn)為，鑒于樓市調(diào)控政策的持續(xù)影響，預(yù)計未來階段二手住宅價格還將繼續(xù)小幅下降，但降幅在不同的區(qū)域和項目間會存在差異性。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉對媒體記者表示：“房價連續(xù)數(shù)月下降后，部分沉寂一段時間的購房者開始重新入市。在從嚴(yán)從緊的樓市調(diào)控，尤其是從緊的信貸政策作用下，投機(jī)炒房在當(dāng)前北京的二手房交易中基本消失，市場新增的需求基本都是首次置業(yè)或是換房的剛需，雖然釋放的節(jié)奏較為緩慢，但也更加健康理性?！?/p>

胡景暉認(rèn)為，“房住不炒”的基調(diào)下，北京的嚴(yán)格調(diào)控政策還將長期執(zhí)行，二手房市場也將整體保持平穩(wěn)。他表示，雖然市場的需求在重新增加，交易量也有所增長，但目前購房者依然有著更多的話語權(quán)，議價空間仍然較大。因此，接下來北京二手房價格持續(xù)回落的趨勢不會改變，交易量穩(wěn)中有升的同時，交易價格還將繼續(xù)穩(wěn)中有降。