土拍市場變奏：多宗宅地低溢價成交

2017-11-28 來源：

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11月23日和24日，上海土地市場接連出讓位于浦東航頭、寶山羅店和松江的4宗居住用地，最終4宗地塊分別被華潤置地、卓越、金地和綠城競得。這4宗宅地均以1%以內的低溢價率成交，但實際樓板價并不低，加上合理的建安成本，未來項目的成本價已與周邊二手房目前成交價格齊平。

24日下午，上海松江2宗居住用地迎來出讓。由于2宗地塊有效申請人數(shù)均為3人及以上，根據(jù)競拍規(guī)則，地塊將采取競價招標方式出讓。最終金地和綠城在評標環(huán)節(jié)中勝出，分別競得新橋鎮(zhèn)地塊和永豐街道地塊。信息顯示，松江區(qū)新橋鎮(zhèn)陳春路一號C-2地塊最終成交總價18.54億元，溢價率0.11%，樓板價29843元/平方米；松江區(qū)永豐街道H單元32-01號地塊成交總價6.02億元，溢價率0.33%，樓板價26281元/平方米。

而11月23日出讓的浦東航頭和寶山羅店地塊則由于地塊有效申請人數(shù)均為2人，根據(jù)競拍規(guī)則，這2宗地塊采取掛牌方式出讓。其中，浦東新區(qū)航頭鎮(zhèn)三單元B1-02地塊被華潤置地以34.36億元競得，樓板價2.78萬元/平方米，溢價率0.09%；寶山區(qū)羅店新鎮(zhèn)BSP0-2202單元H-02地塊被卓越集團以25.82億元拿下，樓板價29011元/平方米，溢價率0.04%。

值得關注的是，上海接連兩天出讓的地塊溢價率雖低，但絕對樓板價并不算低。上海中原地產市場分析師盧文曦認為，以航頭宅地來看，周邊次新樓盤如金地藝華年，近兩個月二手房成交均價在3.6萬元/平方米左右，而昨天成交的航頭地塊預計未來項目成本價也要在4萬元/平方米以上，未來項目的獲利空間有限。寶山羅店地塊未來該項目成本價要達到4.2萬元/平方米以上，而當前板塊內次新房成交均價基本在4.1萬元/平方米左右。

也有業(yè)內人士認為，土地市場溢價率雖然很低，但實際成交價并未下降，只不過是政府出讓土地時抬高了底價而已?！敖谕恋仄鹋膬r格大多頂?shù)椒科蟪惺芰Φ摹韲悼凇軌蚪邮艿變r的房企就不多，參與競拍的房企少，看上去土地成交的溢價率幾乎為零，實際地價并沒下降?！痹撊耸恳舱J為，即便土地實際成交價格并不低，土拍市場還是明顯降溫了，同樣地塊如果放在2016年，即便起拍價高，恐怕仍不乏開發(fā)商趨之若鶩。

克而瑞房地產研究中心的數(shù)據(jù)顯示，第47周（11月13日至11月19日）中，重點監(jiān)測的40個城市土地成交均價8109元/平方米，環(huán)比上浮10%，從第43周以來重點城市土地成交均價連續(xù)上浮，溢價率雖然走低，但土地成交價格不降反升。事實上，由于土拍對資金要求嚴格、以及采用招掛復合等方式進行出讓，一線城市土地市場降溫顯著；二線城市近期土地大多以低溢價成交，土拍市場冷卻范圍增大；而三四線城市近期高地價土地比例有所增加，例如常熟、南通等地，仍不乏房企積極拿地進入。

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