近期，建行爆出大消息！從明年1月1日（或12月1日）起，不允許再有陰陽(yáng)合同了！“首付貸”、“消費(fèi)貸”、“信用卡套現(xiàn)”等將被市場(chǎng)剔除，防止資金違規(guī)流向房地產(chǎn)。

建設(shè)銀行將禁止銀行合同

某市建行的業(yè)務(wù)通知，告訴我們：從1月1日開(kāi)始“二手樓不允許有陰陽(yáng)合同了”。因?yàn)橐浴熬W(wǎng)簽備案合同價(jià)款和房屋評(píng)估價(jià)的最低值作為計(jì)算基數(shù)確定貸款額度”。

目前，上述這幅圖片的真實(shí)性尚未得到證實(shí)。但圖片里提到的《關(guān)于規(guī)范購(gòu)房融資和加強(qiáng)反洗錢(qián)工作的通知》是真實(shí)存在的，它是由“住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)”聯(lián)合下發(fā)的，編號(hào)是“建房〔2017〕215號(hào)”。

建行業(yè)務(wù)通知里提到的“核心精神”，在上述官方文件里是存在的。所以，即便上述建行的兩張圖片是偽造的，但基本內(nèi)容是真實(shí)的，只是執(zhí)行的時(shí)間可能存在差異。

什么是陰陽(yáng)合同？

所謂陰陽(yáng)合同其實(shí)是指：合同當(dāng)事人就同一事項(xiàng)訂立兩份以上的內(nèi)容不相同的合同，一份對(duì)內(nèi)，一份對(duì)外，其中對(duì)外的一份并不是雙方真實(shí)意思表示，而是以逃避?chē)?guó)家稅收等為目的；對(duì)內(nèi)的一份則是雙方真實(shí)意思表示，可以是書(shū)面或口頭。“陰陽(yáng)合同”是一種違規(guī)行為，在給當(dāng)事人帶來(lái)“利益”的同時(shí)，也預(yù)示著風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)樓市有何影響？

這個(gè)政策的實(shí)施，將對(duì)樓市產(chǎn)生重大影響，它只影響二手房、基本上不影響新房。新房交易很簡(jiǎn)單，現(xiàn)在基本上是政府定價(jià)，每套新房?jī)r(jià)格在樓盤(pán)發(fā)售之前已經(jīng)完成了審核、備案。所以，貸款的時(shí)候按照備案價(jià)就可以了，沒(méi)有爭(zhēng)議。

二手房則不同。目前在二手房交易中，存在四個(gè)價(jià)格：1、真實(shí)成交價(jià)；2、銀行貸款時(shí)的評(píng)估價(jià)；3、合同備案價(jià)；4、政府評(píng)估價(jià)。

由于房?jī)r(jià)變動(dòng)很快，二手房交易又存在陰陽(yáng)合同，其實(shí)政府、銀行搞不清楚真正的成交價(jià)。比如甲乙雙方在深圳買(mǎi)賣(mài)一套100平米的二手房，約定成交價(jià)是1000萬(wàn)元。但買(mǎi)方希望多貸點(diǎn)款，向銀行提交的貸款申請(qǐng)上可能是1200萬(wàn)成交。如果銀行配合，或者有熟人疏通，往往可以做到。

但為了避稅，到房產(chǎn)登記部門(mén)提交的備案合同上，是盡量少寫(xiě)的。如果可能，恨不得把成交價(jià)寫(xiě)成1分錢(qián)，或者贈(zèng)送。于是，政府就給每套舊房子設(shè)定一個(gè)官方評(píng)估價(jià)，便于在交易的時(shí)候計(jì)算稅款，防止稅款流失。通常情況下，政府會(huì)把評(píng)估價(jià)定低一些，一來(lái)讓利于民、二來(lái)防止產(chǎn)生爭(zhēng)議。一般來(lái)說(shuō)，政府的評(píng)估價(jià)相當(dāng)于市場(chǎng)價(jià)的7成左右，每年會(huì)調(diào)整一次到兩次。

目前在實(shí)際操作中，二手房的合同備案價(jià)和政府評(píng)估價(jià)逐漸合一了。除非是兇宅交易，真的是價(jià)格很低，這種情況下應(yīng)該是可以審批的。

按照最新的文件，買(mǎi)二手房的時(shí)候通過(guò)做高評(píng)估價(jià)，最終降低實(shí)際首付比例、提高按揭比例，這種做法玩不轉(zhuǎn)了。在上述“4個(gè)價(jià)格”里，“政府評(píng)估價(jià)”顯然將成為最重要的交易基準(zhǔn)，銀行自己的評(píng)估價(jià)將消失，這事實(shí)上等于提高了二手房的首付比例。

比如還是上面說(shuō)的那套100平米、實(shí)際成交價(jià)1000萬(wàn)的房子。假設(shè)政府評(píng)估價(jià)是750萬(wàn)，這時(shí)候貸款的基準(zhǔn)價(jià)格只能按照750萬(wàn)計(jì)算，而不能按照1000萬(wàn)了。（買(mǎi)賣(mài)雙方想以750萬(wàn)以下價(jià)格備案，官方輕易也不會(huì)允許，因?yàn)檫@意味著稅收流失，除非真的證明是兇宅之類的。但這樣做，貸款額度只能進(jìn)一步降低）

樓市的冬天，將越來(lái)越寒冷

天天說(shuō)錢(qián)創(chuàng)始人劉曉博表示，很大幾率是1月1日開(kāi)始執(zhí)行，想通過(guò)買(mǎi)二手房“上車(chē)”將更加困難！按照最新的文件，買(mǎi)二手房的時(shí)候通過(guò)做高評(píng)估價(jià)，最終降低實(shí)際首付比例、提高按揭比例，這種做法玩不轉(zhuǎn)了?？傊@意味著官方在二手房交易中進(jìn)一步“去杠桿”，再加上對(duì)“消費(fèi)貸”、“經(jīng)營(yíng)貸”等渠道的整治，二手房成交量將進(jìn)一步下滑。樓市在成交量上的冬天，將越來(lái)越寒冷。

地產(chǎn)大V陸劍偉認(rèn)為，從目前市場(chǎng)的反應(yīng)來(lái)看建行可能會(huì)要率先執(zhí)行。其實(shí)這個(gè)信貸政策的收縮，實(shí)際上從今年今年二季度以后就開(kāi)始了?？礃幼幽甑讓?shí)際上是再進(jìn)一步收緊的趨勢(shì)。但是要注意這種個(gè)貸信貸收縮的政策可能會(huì)誤傷剛需，現(xiàn)在正在持續(xù)再收一點(diǎn)，在一定程度上是影響剛需的入市步伐的。