2017年11月，上海二手房指數(shù)為3996點，比10月上升5點，環(huán)比上漲0.11%；同比下降0.20%。上海二手房指數(shù)微幅波動上行，顯示價格走勢趨于平穩(wěn)。

11月，上海二手住宅成交套數(shù)為11500余套，環(huán)比上升7.72%，同比下降34.39%；以成交面積計，環(huán)比上升9.50%，同比下降37.56%。上海二手房指數(shù)辦公室認為，11月成交量環(huán)比擴大，而3月至今月度成交量一直在萬套以上水平反復(fù)，表明剛性的市場需求逐漸筑就底部。市場的特征表現(xiàn)：一、本月二手房市場出現(xiàn)了價量齊升的現(xiàn)象，板塊價格輪動有所凸顯。按板塊走勢統(tǒng)計，全市130個板塊中，價格延續(xù)上漲16個，轉(zhuǎn)漲板塊39個，走平32個，延續(xù)下跌21個，轉(zhuǎn)跌板塊22個。從區(qū)域看，中心城區(qū)漲幅居前，新興城區(qū)近郊漲幅居后，遠郊城區(qū)唯一下跌。二、中等戶型房源成交均價漲幅最大，僅小戶型房源成交均價唯一下跌。從監(jiān)測的7個面積段房源成交均價看，其中70-90平方米上漲8.85%，140-200平方米、200平方米以上房源價格分別上漲1.65%、0.07%，50平方米以下下跌0.71%。本月70-90平方米中等戶型均價上漲明顯，表明成交結(jié)構(gòu)變化較大，而非價格水平。三、成交量按區(qū)域統(tǒng)計，中心城區(qū)及浦東內(nèi)環(huán)上升11.58%，新興城區(qū)近郊上升7.92%，遠郊下降3.65%。按環(huán)線統(tǒng)計，內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)外環(huán)、外環(huán)外分別上升12.46%、15.37%、2.15%。按板塊統(tǒng)計，全市130個板塊中87個上升、43個下降。其中成交量上升三成及以上的為新興城區(qū)20個、中心城區(qū)11個；成交量下降三成以上的為新興城區(qū)（均外環(huán)線以外）6個，中心城區(qū)1個。按面積段統(tǒng)計，200平方米以上及140-200平方米房源升幅最大，為29.77%、20.55%；90-110平方米房源升幅最小，為1.54%。四、全市成交TOP10板塊中，新興城區(qū)近郊6席、遠郊2席，中心城區(qū)2席。其中金山新城以267套位居榜首，但環(huán)比下降8.25%，閔行浦江、浦東三林以260套、249套分列二、三位，環(huán)比上升53.85%、17.45%；中心城區(qū)陸家嘴、靜安彭浦以201套、198套分列八、九位，環(huán)比分別上升15.52%、15.12%。全市成交TOP10小區(qū)中，9個位于新興城區(qū)，其中浦東航頭、松江泗涇板塊各1個小區(qū)分列一、二位，閔行浦江板塊上榜3個小區(qū)，均為動遷配套小區(qū)，70-90平方米房源最為熱門。截至2017年11月底，全市二手住宅掛牌量為132664套，較上月下降11.16%，同比下降22.57%，為今年來掛牌量最低、降幅最大的單月。其中，內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)外環(huán)、外環(huán)外分別為27824套、67562套、37278套，環(huán)比下降13.19%、10.68%、10.48%，內(nèi)環(huán)內(nèi)掛牌下降最大。部分板塊掛牌房源長達半年以上的約二三成。從長期觀察看，政府部門網(wǎng)站公布掛牌量經(jīng)過嚴格驗證，無重復(fù)掛牌現(xiàn)象。

11月21日，住建部會同國土部、央行召開房地產(chǎn)工作座談會，強調(diào)堅持調(diào)控目標不動搖、力度不放松，不能有任何“喘口氣、歇歇腳”的念頭，保持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，把穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、化解泡沫風險作為重中之重，引導好市場預(yù)期，防止出現(xiàn)大起大落。

中心城區(qū)漲價居前

2017年11月，中心城區(qū)（7個傳統(tǒng)市區(qū)及浦東內(nèi)環(huán)）價格總體上漲0.14%，其中內(nèi)環(huán)內(nèi)上漲0.13%。浦東內(nèi)環(huán)部分漲幅最大，為0.20%，虹口、長寧、普陀分別上漲0.19%、0.16%、0.10%，徐匯、楊浦均上漲0.11%。中心城區(qū)全部65個板塊中29個上漲、19個持平、17個下跌。上漲板塊如楊浦黃興公園、普陀真如、長寧北新涇、徐匯長橋，分別上漲0.72%、0.57%、0.47%、0.41%；下跌板塊如普陀長壽路、長寧虹橋路、楊浦五角場、徐匯田林，分別下跌0.17%、0.12%、0.11%、0.06%。

11月，中心城區(qū)成交環(huán)比上升11.58%，為4070余套，其中內(nèi)環(huán)內(nèi)成交上升12.18%，為1630余套。從中心城區(qū)成交結(jié)構(gòu)看，70平方米以內(nèi)房源成交占比64.22%，為成交主力，其中楊浦此面積段成交占比達71.91%，為480余套。從成交變化看，70-90平方米房源成交上升幅度最大，為29.71%；200平方米以上超大戶型次之，為26.67%，表明中心城區(qū)初級及高級改善需求有所增強。中心城區(qū)全部65個板塊中，成交量上升板塊為44個，如黃浦打浦橋、長寧虹橋路、普陀萬里、楊浦黃興公園分別上升46.15%、29.77%、28.13%、23.29%，為76套、170套、41套、180套，價格分別為上漲0.23%、下跌0.12%、持平、上漲0.72%。楊浦黃興公園、長寧虹橋路、黃浦打浦橋成交以70平方米以內(nèi)小戶型為主，占比分別達77.9%、66.67%、65.38%。普陀萬里板塊成交案例中，90-140平方米改善房源成交占比44.44%，環(huán)比擴大二成。從中心城區(qū)成交前十名的小區(qū)看，普陀桃浦、靜安彭浦兩板塊領(lǐng)先，分別擁有4個和3個小區(qū)，價格均現(xiàn)上漲。如普陀桃浦的桃浦二村、榮和怡景園成交37套、17套，靜安彭浦的共康四村、和源名城分別成交15套、14套；其中65-80平方米、350-450萬元房源為兩板塊成交主力。

內(nèi)環(huán)內(nèi)板塊中，長寧的板塊成交量上升幅度最大，達30%，為140余套。靜安、黃浦的板塊次之，分別達29.5%、26.98%，為180套、160套。對內(nèi)環(huán)內(nèi)全部35個板塊成交統(tǒng)計，70平方米以內(nèi)房源成交占比60.05%。內(nèi)環(huán)內(nèi)成交量前十的小區(qū)中，7個為小面積學區(qū)房小區(qū)，3個為大面積改善房小區(qū)。學區(qū)房小區(qū)如濰坊十村、玉田新村、鞍山四村分別成交12套、11套、10套，分別位于陸家嘴、虹口曲陽板塊、楊浦鞍山板塊，三板塊價格分別上漲0.18%、下跌0.21%及持平。大面積改善房小區(qū)如東方金座、中遠兩灣城、仁恒河濱城，分別成交16套、10套、9套，分別位于浦東塘橋、普陀武寧、浦東聯(lián)洋板塊，三板塊價格分別上漲0.35%、0.62%、0.29%，成交主力面積段在120-160平方米。調(diào)查顯示，當前小戶型學區(qū)房小幅提價仍能快速成交，1000萬以上的中大戶型改善房源，適銷對路的成交加速。

2017年11月，新興城區(qū)中，近郊價格總體上漲0.06%；遠郊價格總體下跌0.02%。成交量前三的浦東內(nèi)環(huán)外、閔行、寶山，價格分別上漲0.11%、0.10%、0.05%。下跌區(qū)域如松江、金山、崇明，分別下跌0.13%、0.11%、0.10%。新興城區(qū)全部65個板塊中，26個上漲，26個下跌。其中上漲板塊如嘉定南翔、閔行七寶、浦東三林、松江莘閔，價格分別上漲0.63%、0.39、0.32%、0.15%；下跌板塊如閔行春申、金山亭林、松江佘山、青浦重固，價格分別下跌0.59%、0.47%、0.38%、0.28%。

近郊城區(qū)成交環(huán)比上升9.15%，為6280余套。其中閔行、青浦、松江近郊，分別上升22.81%、20.77%、15.04%，為1240余套、310余套、650余套；浦東內(nèi)環(huán)外成交上升8.36%，成交量居近郊之首，為2160余套；寶山近郊成交量唯一下降，為4.63%，成交1000余套。從近郊城區(qū)成交結(jié)構(gòu)分析，剛需、改善購房較為均衡，70平方米以內(nèi)、70-90平方米、90平方米以上房源成交占比分別為41.74%、28.52%、29.74%。從各區(qū)成交結(jié)構(gòu)看，寶山近郊70平方米以內(nèi)房源成交占比53.91%，區(qū)域需求以剛需主導；松江近郊90平方米以上房源成交占比41.95%，區(qū)域內(nèi)改善需求顯現(xiàn)。從板塊表現(xiàn)看，近郊54個板塊中成交量上升38個，下降16個。如閔行浦江、松江城區(qū)、浦東張江、金山亭林成交環(huán)比上升53.85%、28.45%、21.33%、23.91%，分別為260套、140余套、90余套、50余套，價格分別為上漲0.47%、0.19%、0.38%及下跌0.47%。需求不同導致板塊的價量表現(xiàn)迥異，降價促成交是主流。寶山顧村、浦東周康成交環(huán)比下降36.30%、12.69%，為170余套、230余套，價格分別為下跌0.15%、0.14%。

遠郊城區(qū)成交環(huán)比下降3.65%，為1210余套，是成交量唯一下降的區(qū)域。在全部11個板塊中，成交量五升六降。如奉賢海灣、松江小昆山成交上升60.71%、54.17%，價格分別上漲0.18%、下跌0.56%。成交量居前的金山遠郊、崇明全境分別成交380余套、230余套，但環(huán)比分別下降9.79%、20.2%，區(qū)域內(nèi)主城及新城成交縮量是主因，如金山新城、崇明新城板塊分別成交260余套、60余套，價格分別為上漲0.13%及持平，價格未能及時響應(yīng)市場，導致成交下滑。而一些板塊價格及時調(diào)整，成交維持，如青浦朱家角、崇明長興島成交上升4.88%、23.53%，為43套、21套，價格分別下跌0.17%、0.45%。

上漲板塊超過四成

2017年11月，全市130個板塊中，上漲板塊55個，占比42.31%；價格下跌板塊43個，占比33.08%；持平板塊32個，占24.61%。

上漲板塊價格平均上漲0.40%，漲幅環(huán)比擴大0.27個百分點。其中，36個價量齊升，19個價漲量降。新興城區(qū)近郊的一些板塊價格漲幅稍大，如寶山大場、青浦趙巷分別上漲0.48%、0.15%，成交環(huán)比上升62.86%、56.25%，為110余套、50余套。寶山大場板塊70平方米以內(nèi)房源成交環(huán)比上升58.14%，占比47.89%；90-140平方米房源環(huán)比上升69.23%，占比30.99%，板塊內(nèi)配套齊、次新房多，剛需及改善出手。青浦趙巷90平方米以上房源環(huán)比上升87.5%，占比54.55%，其中140平方米以上的別墅成交上升140%，為12套，軌道交通17號線年底開通出行便利，提升了市場對板塊關(guān)注度。中心城區(qū)成交上升板塊如靜安江寧路、黃浦濱江，價格分別上漲0.49%、0.46%,成交環(huán)比上升40.74%、40%，為38套、11套。其中，靜安江寧路70平方米以內(nèi)的小戶型成交集中，占比50%，多為學區(qū)房；黃浦濱江110平方米以上的中、大戶型成交占比45.45%，環(huán)比上升四倍。而價漲量降板塊如浦東聯(lián)洋、洋涇成交環(huán)比下跌22.22%、7.22%，分別為21套、90套，價格分別上漲0.29%、0.08%；板塊內(nèi)主力面積段110-140平方米成交縮量明顯，環(huán)比分別下降88.89%、38.46%。

價格持平板塊32個，較上月增加8個，19個位于中心城區(qū)，11個位于新興城區(qū)近郊。其中，26個成交量環(huán)比上升，升幅最大的楊浦新江灣、寶山大華，環(huán)比上升55%、43.59，分別成交30余套、50余套。中心城區(qū)的長寧新華路、楊浦東外灘次之，環(huán)比上升38.24%、34.57%,為40余套、100余套。成交下降的板塊如楊浦鞍山、嘉定城區(qū)，環(huán)比減少10.67%、4.21%，為130余套、200余套。

下跌板塊價格總體下跌0.23%，跌幅環(huán)比縮小0.42個百分點。其中25個價跌量升，18個價量齊跌，一些交易案例甚至多次降價以促成交易。如新興城區(qū)的浦東外高橋、嘉定安亭價格分別下跌0.42%、0.25%，成交環(huán)比上升61.73%、58.93%，為130余套、80余套，其中浦東外高橋50-90平方米的剛需或初級改善房源成交環(huán)比上升77.08%，占比達62.96%，板塊內(nèi)140平方米以上大戶型零成交，其余面積段成交均上升；嘉定安亭110平方米以上房源成交占比達34.83%，改善需求活躍，其中140平方米以上大戶型成交環(huán)比上升二倍。中心城區(qū)及浦東內(nèi)環(huán)如靜安曹家渡、長寧中山公園板塊，價格分別下跌0.08%、0.22%，成交環(huán)比上升35.71%、14.49%，為30余套、70余套，70平方米以內(nèi)成交占比47.5%、56.10%。而一些板塊價量齊跌，主力面積段明顯縮量拉低價格。如浦東航頭、普陀光新價格均下跌0.23%,成交環(huán)比下降25.86%、11.56%，為170余套、150余套，其中浦東航頭板塊中50-90平方米房源成交占比84.88%，環(huán)比下降29.13%；而90-140平方米的改善房源成交環(huán)比上升125%，但占比僅為10.47%，難以支撐整體價格。普陀光新板塊中50平方米以內(nèi)小戶型老工房（售后公房）成交占比54.19%，環(huán)比下降二成；板塊內(nèi)成交唯一上升的是90-110平方米房源，環(huán)比上升120%，但占比僅7.1%。

上海二手房指數(shù)辦公室認為，11月二手房市場成交量小幅攀升，價格微幅上揚，呈現(xiàn)量價齊升現(xiàn)象。市場整體表現(xiàn)為，中心城區(qū)成交環(huán)比升幅最大，內(nèi)環(huán)內(nèi)學區(qū)房及大面積改善房成交集中；新興城區(qū)近郊各類需求較為均衡，一些板塊以價促銷奏效，遠郊板塊更為明顯；而前期成交集中板塊，價格未能及時調(diào)整，成交明顯下滑?？傮w來看，上漲板塊數(shù)量占比逾四成，下跌板塊占比三成，走平板塊數(shù)量明顯上升，占比近二成半。部分小戶型滯銷現(xiàn)象也正在浮出，其中50平方米以下戶型成交均價唯一下跌，尚待后續(xù)觀察。

時下，政策限購、去杠桿沒有放松的跡象。本月二手房掛牌量創(chuàng)今年來新低，可見市場不存在明顯的供大于求。調(diào)控強調(diào)引導好市場預(yù)期，防止出現(xiàn)大起大落。預(yù)計年末的12月，價格將延續(xù)窄幅波動，走勢穩(wěn)定是主要特征。