2017年11月，上海房屋租賃指數(shù)為1927點，比上月下降6點，環(huán)比下降0.32%，降幅較上月擴大0.06個百分點；同比下降0.11%。上海房屋租賃指數(shù)連續(xù)兩個月環(huán)比下降，并且同比出現(xiàn)下降，淡季特征明顯。

11月，上海房屋租賃指數(shù)下降幅度微弱擴大，成交轉(zhuǎn)淡。上海房屋租賃指數(shù)辦公室認為，市場的特征表現(xiàn)：一、降價成為普遍現(xiàn)象，各端市場總體跌幅近乎相同。按區(qū)域看，高端市場市區(qū)跌幅與郊區(qū)接近，中、低端市場郊區(qū)跌幅較市區(qū)略大。二、對所監(jiān)測的板塊中所有7種戶型租金變化統(tǒng)計，戶型租金下跌占比均為九成以上。而戶型租金上漲占比極小，其中高端三室、中端三室、低端二室上漲占比分別為6%、2.22%、4.39%。三、供需結(jié)構(gòu)失衡有所擴大。中心城區(qū)的部分小面積房、精裝修房、地鐵房等供應較少略顯緊俏，而新興城區(qū)的一些動遷基地房源則供過于求。同時，大戶型出租不及中小戶型。四、臨近年底換租客減少，原先需求較為集中的板塊也出現(xiàn)縮量，機構(gòu)出租自營房源的推廣力度加大，尤其是特色服務、信用租房等舉措攬客，導致個人房東手拉手交易比例下降，機構(gòu)出租業(yè)務擴大是對市場個人出租放養(yǎng)式現(xiàn)象的一種制約。

11月7日，上海市房管局透露，截至今年10月底，上海公租房累計籌措房源超過15萬套，其中已供應11.5萬套，受益人群超過20萬。11月14日，上海臨港集團與建行上海分行簽署了公租房戰(zhàn)略合作協(xié)議，在公租房業(yè)務、承租人金融業(yè)務等方面提供更多專業(yè)化的產(chǎn)品服務和支持。11月21日，上海市規(guī)土局公告位于黃浦區(qū)、閔行區(qū)、浦東新區(qū)的共計6幅租賃住房用地掛牌出讓，下半年至今已第5次推地，合計掛牌21幅、成交15幅。

高端戶型走勢相近

11月，高端市場租賃指數(shù)下降0.32%，降幅環(huán)比擴大0.05個百分點。其中，一室下降0.31%，二室下降0.32%，三室下降0.34%。

除奉賢、金山、崇明區(qū)外，所監(jiān)測的50個高端房源板塊中，46個下跌，4個上漲。中心城區(qū)和新興城區(qū)板塊跌幅相近，如中心城區(qū)及浦東內(nèi)環(huán)的虹口臨平路、閘北大寧綠地、浦東聯(lián)洋板塊，租金分別下跌0.54%、0.44%、0.41%；新興城區(qū)的浦東唐鎮(zhèn)、浦東金橋、青浦徐涇板塊，租金分別下跌0.55%、0.45%、0.40%。在新興城區(qū)的一些板塊，中、小戶型租金跌幅小于大戶型，如閔行金虹橋、古美羅陽兩板塊，租金分別下跌0.40%、0.38%。其中一室戶型租金分別下跌0.34%、0.27%，平均租金為9950元、9750元；二室戶型租金分別下跌0.32%、0.27%，平均租金為12934元、12580元；三室戶型租金分別下跌0.55%、0.59%，平均租金為16306元、15111元。上述兩板塊中，一、二室戶型出租掛牌少，分別占比25.91%、20.92%。而中心城區(qū)內(nèi)環(huán)內(nèi)板塊的一些戶型中，大戶型租金抗跌性較中小戶型略強，如靜安曹家渡、徐匯萬體館兩板塊，總體租金分別下跌0.25%、0.21%，三室戶型租金分別為下跌0.13%及持平，平均租金為18814元、19753元；二室戶型租金分別下跌0.27%、0.29%，平均租金為12745元、12077元；一室戶型租金分別下跌0.35%、0.34%，平均租金為10642元、10054元。此外，為數(shù)不多的上漲板塊多在中心城區(qū)及浦東內(nèi)環(huán)范圍內(nèi)，一室、二室戶型上漲僅4個，占比8%；三室戶型上漲僅3個，占比6%。如虹口北外灘、楊浦五角場的一室戶型，租金分別上漲0.12%、0.09%；長寧古北、陸家嘴的二室戶型，租金分別上漲0.19%、0.18%；黃浦新天地、靜安寺的三室戶型，租金分別上漲0.16%、0.08%。高端戶型需求由外向內(nèi)擴大，上漲戶型主要集中在CBD、新興商務區(qū)或國際社區(qū)的板塊，精裝修及豪華裝修房源高于平均租金成交，但掛牌稀少，個別出現(xiàn)供不應求。

中端精裝顯現(xiàn)抗跌

11月，中端市場租賃指數(shù)下降0.32%，降幅環(huán)比擴大0.06個百分點。其中，二室下降0.30%，三室下降0.33%。

除金山、崇明外，所監(jiān)測的14個行政區(qū)均下跌，總共90個板塊中，82個下跌，8個上漲。上漲板塊都在中心城區(qū)范圍內(nèi)，漲幅微弱，如徐匯田林、黃浦老西門、普陀長壽路，租金分別上漲0.05%、0.04%、0.03%。各行政區(qū)中，青浦、寶山、嘉定、閔行租金分別下跌0.45%、0.43%、0.40%、0.37%；楊浦、虹口、靜安、黃浦租金分別下跌0.33%、0.30%、0.29%、0.26%。其中租金跌幅較大的板塊多在新興城區(qū)，如閔行梅隴、浦東上南、浦東北蔡三板塊租金分別下跌0.55%、0.52%、0.43%，房齡5年內(nèi)的次新房較少，掛牌量在238-318套，其中二室戶型供應最多，分別占比三板塊的 65.22%、70.45%、69.18%，平均租金分別為6867元、6908元、6602元。成交案例中，房東普遍降租3%-5%，而需求更少的三室戶型案例中出現(xiàn)降租8%-10%。中心城區(qū)及浦東內(nèi)環(huán)的一些板塊租金跌幅稍小，如浦東洋涇、虹口涼城，分別下跌0.28%、0.21%，其中二室戶型平均租金為7515元、7574元，三室戶型平均租金為8749元、8624元。成交案例顯示，普裝及以下的房源租金500元左右下調(diào)較為普遍，精裝房源仍能維持租金水平。對部分中端板塊調(diào)查顯示，一些以往年末換租需求表現(xiàn)活躍的板塊，需求出現(xiàn)了二三成減少。中心城區(qū)表現(xiàn)稍好于新興城區(qū)，究其由，不少中端房源對標客戶的品質(zhì)居住意向高，對租金敏感度稍低，部分租客換租至生活工作便利度更高的中心城區(qū)并不計較租金上漲。而新興城區(qū)的拆違整治，致使一些小企業(yè)主或個體商販停業(yè)離開，選擇提前中止租房合同。

低端內(nèi)外分化縮小

11月，低端市場租賃指數(shù)下降0.31%，降幅環(huán)比擴大0.06個百分點。其中，一室下降0.31%，二室下降0.32%。

所監(jiān)測的全部16個行政區(qū)均下跌。低端市場114個板塊中，104個下跌，10個上漲。中心城區(qū)及浦東內(nèi)環(huán)租金下跌略小于新興城區(qū)。新興城區(qū)遠郊的崇明、奉賢、金山租金分別下跌0.41%、0.39%、0.38%，松江、嘉定、閔行租金分別下跌0.38%、0.37%、0.34%；中心城區(qū)的長寧、虹口、黃浦租金分別下跌0.29%、0.27%、0.25%。上漲板塊中，走勢尚為堅挺的多在中心城區(qū)，其中，楊浦鞍山、長寧中山公園、徐家匯板塊一室戶型租金分別上漲0.19%、0.18%、0.13%，平均租金分別為2784元、2905元、2984元；黃浦老西門、陸家嘴、長寧仙霞二室戶型租金分別上漲0.19%、0.14%、0.06%，平均租金分別為3875元、3978元、3806元。根據(jù)成交案例分析，兩人合租是常見現(xiàn)象，中心城區(qū)人均月租金水平在1500-2000元，新興城區(qū)人均月租金水平多在1000-1500元。如近郊的閔行浦江、嘉定江橋新城，租金分別下跌0.55%、0.33%，掛牌量為185-139套，二室戶型分別占比67.03%、62.45%，平均租金分別為2858元、2961元。上述兩板塊成交緩慢，一是出租房源以簡裝或毛坯居多；二是區(qū)域內(nèi)商業(yè)拆違整治使得務工人員的租賃需求撤離。而遠郊的金山亭林、奉賢海灣租金分別下跌0.52%、0.41%，人均租金在1000元以內(nèi)，租客多為區(qū)域內(nèi)務工人員。

上海房屋租賃指數(shù)辦公室認為，11月租賃市場臨近年末，租金延續(xù)下跌除了傳統(tǒng)季節(jié)性因素，還包括年末提前換租的需求減少、退租有所增多等，板塊輪動未現(xiàn)，租金呈現(xiàn)普降。其中，高端市場中心城區(qū)與新興城區(qū)調(diào)整幅度相近，整體量價下行；中端市場中心城區(qū)租金走勢略強于新興城區(qū)；低端市場延續(xù)內(nèi)外分化，但幅度收窄。

當前，租賃企業(yè)規(guī)模在持續(xù)擴大，融合互聯(lián)網(wǎng)推廣、信用租房，不管是存量房源的集中式或分布式長租公寓，還是增量房源的開發(fā)商試行出租經(jīng)營，在出租同時提供個體房東缺乏的管理配套服務，并且出現(xiàn)了租賃與買房的交易聯(lián)動跡象。政府公租房逐漸開通網(wǎng)上詢租，建立透明的輪候選房機制。目前銀行正在試點介入，租賃市場發(fā)展呈現(xiàn)為跨多個行業(yè)的全社會的新熱點，未來租客將不僅在房源上有更多選擇，對供應主體，服務特色等也有新的選擇。預計年底12月，租賃需求將穩(wěn)中有降，租金大幅下跌的概率極小。