“3·17”史上最嚴(yán)房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施至今快9個(gè)月了，北京（樓盤）二手房市場(chǎng)經(jīng)歷了從火爆到低迷的過(guò)程，自5月以來(lái)，成交量連續(xù)6個(gè)月低于萬(wàn)套，成交價(jià)格也連續(xù)6個(gè)月領(lǐng)跌全國(guó)。為進(jìn)一步了解北京二手房市場(chǎng)的現(xiàn)狀及未來(lái)走勢(shì)，證券時(shí)報(bào)記者日前以購(gòu)房者身份走訪了北京多家中介門店，并對(duì)多位業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行了采訪。

接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“3·17”新政后，北京二手房?jī)r(jià)累計(jì)跌幅超過(guò)一成，部分房源累計(jì)跌幅接近20%，雖然當(dāng)前市場(chǎng)成交量有所回升，但仍在低位徘徊，預(yù)計(jì)未來(lái)成交量將延續(xù)緩慢增長(zhǎng)，價(jià)格仍將穩(wěn)中有降。

熱門小區(qū)成交量回升

北京市東城區(qū)某小區(qū)附近一房產(chǎn)中介告訴證券時(shí)報(bào)記者，現(xiàn)在是買方市場(chǎng)，“3·17”之后觀望的多，今年2月份該小區(qū)朝北的開間成交單價(jià)在9萬(wàn)元/平米，現(xiàn)在報(bào)到78000元/平米都沒(méi)有客戶。他認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)并沒(méi)有回暖，雖然看房的客戶多了點(diǎn)，但能否成交還取決于價(jià)格。

昌平區(qū)某小區(qū)二手房?jī)r(jià)也下降了不少，某三居室戶型今年3月成交總價(jià)在500萬(wàn)元左右，現(xiàn)在同戶型報(bào)價(jià)近400萬(wàn)元仍無(wú)人問(wèn)津。附近一中介稱，該戶型因?yàn)樵陧攲硬惶觅u，其他戶型近期看房的人還是比較多的?！艾F(xiàn)在價(jià)格已經(jīng)回到去年底的水平，很多人認(rèn)為降的差不多了，價(jià)格也能接受，而且現(xiàn)在房源也比較多，有的挑選，所以近期看房人的多了點(diǎn)?！彼f(shuō)。

不過(guò)，證券時(shí)報(bào)記者從鏈家網(wǎng)上的成交數(shù)據(jù)了解到，上述東城區(qū)和昌平區(qū)的兩個(gè)小區(qū)11月份分別成交零套和一套房。如果說(shuō)北京城區(qū)內(nèi)關(guān)注度不高的普通住宅小區(qū)成交寥寥，那么關(guān)注度較高的所謂“學(xué)區(qū)房”，受前期調(diào)控打壓價(jià)格持續(xù)下跌后，成交量有所回升。如西城區(qū)德勝片區(qū)某關(guān)注度較高的小區(qū)，11月份共成交了10套房，比10月份多了4套。

西城區(qū)德勝片區(qū)的某中介告訴證券時(shí)報(bào)記者，今年“3·17”新政以來(lái)到9月底是市場(chǎng)最冷的階段，四季度以來(lái)客戶明顯增加，成交周期也縮短了，客戶看房看差不多就買，不像之前觀望的多?！斑@邊學(xué)區(qū)房單價(jià)從3月份的15萬(wàn)多元降到12萬(wàn)多元，基本降幅在15%-20%，基本回到了去年9、10月份的價(jià)格?！痹撝薪檎f(shuō)，現(xiàn)在掛牌的業(yè)主換房的比較多，都是誠(chéng)意賣房，報(bào)價(jià)也不會(huì)像3月那樣高，他們認(rèn)為市場(chǎng)價(jià)格比較穩(wěn)定了。

“今年3月份以來(lái)，和平里片區(qū)二手房成交均價(jià)下降了20%-25%，某戶型兩居室3月份報(bào)價(jià)850萬(wàn)元，現(xiàn)在600萬(wàn)元就能成交。因近期沒(méi)出什么政策，前期觀望半年的客戶現(xiàn)在開始出手了，最近看房成交明顯增加。”東城區(qū)和平里片區(qū)的某中介說(shuō)。

麥田房產(chǎn)(博客,微博)報(bào)告指出，當(dāng)前市場(chǎng)低迷期，小區(qū)之間的不均衡態(tài)勢(shì)進(jìn)一步加劇，成交向體量較大的小區(qū)集中，而一些體量相對(duì)較小、知名度較低的小區(qū)，往往成交寥寥。比如在望京區(qū)域，望京新城、西園三區(qū)這些大型社區(qū)，成交就相對(duì)會(huì)比較活躍一些。

買方議價(jià)空間加大

證券時(shí)報(bào)記者從走訪的幾個(gè)中介處了解到，近期成交的二手房，部分業(yè)主的底價(jià)會(huì)比掛牌價(jià)低10-30萬(wàn)元左右，而實(shí)際成交價(jià)又會(huì)比業(yè)主的底價(jià)低5-10萬(wàn)元不等。近期新成交的房源會(huì)成為同一小區(qū)的“風(fēng)向標(biāo)”，已掛牌業(yè)主也會(huì)參照最新成交價(jià)下調(diào)掛牌價(jià)。不過(guò)，個(gè)別不著急賣的業(yè)主議價(jià)空間則有限。

麥田房產(chǎn)報(bào)告認(rèn)為，在賣方價(jià)格預(yù)期不斷下調(diào)的同時(shí)，買方群體在購(gòu)房談判中話語(yǔ)權(quán)增加，買方市場(chǎng)已經(jīng)確立。麥田房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，11月份買方整體議價(jià)幅度（買方議價(jià)=成交價(jià)/最后一次報(bào)價(jià)-1）達(dá)到-6.6%，也為今年以來(lái)的高位。

據(jù)麥田房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，“3·17新政”實(shí)施以來(lái)，北京二手房市場(chǎng)的買家議價(jià)幅度持續(xù)拉大，4月份的議價(jià)幅度為-1.8%，11月份則到了-6.6%。也就是說(shuō)，一套掛牌價(jià)1000萬(wàn)元的房子，經(jīng)過(guò)買家議價(jià)，在4月份平均能以982萬(wàn)元成交，而11月份則平均能以934萬(wàn)元成交；相比較之下，買家“砍價(jià)”平均從18萬(wàn)元上升到66萬(wàn)元。

鏈家研究院也指出，從月度數(shù)據(jù)來(lái)看，調(diào)控后新增掛牌均價(jià)累計(jì)跌幅為12.9%，大于成交均價(jià)跌幅12.1%，表明業(yè)主預(yù)期松動(dòng)，報(bào)價(jià)更趨理性。新增需求于低位企穩(wěn)，調(diào)控后投資投機(jī)漏洞幾乎堵死，剛性需求有序入市。

偉業(yè)我愛我家(博客,微博)集團(tuán)副總裁胡景暉接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，“3·17新政”后，購(gòu)房需求的減少，看房量下降，房屋出售速度放緩，使得業(yè)主和購(gòu)房人的心理預(yù)期發(fā)生重大變化，購(gòu)房人普遍由新政前的恐慌搶購(gòu)，變?yōu)橛^望等待，充分議價(jià)后才理性出手購(gòu)房；業(yè)主的心態(tài)普遍由新政前的坐地起價(jià)，變?yōu)槔硇詧?bào)價(jià)，甚至主動(dòng)降價(jià)尋求可靠買家。這也使得從5月份開始，北京二手房成交均價(jià)已連續(xù)7個(gè)月出現(xiàn)回落。也正是由于房?jī)r(jià)的實(shí)質(zhì)性回落，使得部分購(gòu)房人開始逐步結(jié)束觀望，出手購(gòu)房。

“在當(dāng)下政策持續(xù)從緊從嚴(yán)的大背景下，北京二手房市場(chǎng)需求將逐步小幅釋放，交易量有望緩慢回升，對(duì)剛需一族而言，目前市場(chǎng)偏向買方，房?jī)r(jià)連續(xù)走低，房源供應(yīng)充足，現(xiàn)在入市也是不錯(cuò)的時(shí)機(jī)?！焙皶熣f(shuō)。

未來(lái)房?jī)r(jià)將穩(wěn)中有降

據(jù)偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月北京全市二手住宅共網(wǎng)簽8483套，環(huán)比上漲37.7%，同比下滑56.2%。價(jià)格方面，11月北京二手住宅成交均價(jià)環(huán)比下降了0.9%，雖然降幅有所收窄，但跌勢(shì)還在繼續(xù)。

胡景暉指出，雖然近幾個(gè)月市場(chǎng)交易量有所回升，但入市的基本都是剛需人群，市場(chǎng)基本面也沒(méi)有改變，購(gòu)房者的心態(tài)依然是審慎、冷靜，交易需求的緩慢平穩(wěn)釋放，使得交易量緩慢理性回升，同時(shí)房?jī)r(jià)依舊保持了穩(wěn)中有降的勢(shì)頭。與“3·17新政”前相比，目前北京二手房?jī)r(jià)累計(jì)跌幅已達(dá)11%左右。

鏈家研究院的最新數(shù)據(jù)也顯示，11月，北京鏈家二手房成交量在10月的成交低位上有所回升，但僅是3月成交水平的30%。調(diào)控后上升的首付比例和提高的貸款成本及門檻極大地抑制了需求的返場(chǎng)，市場(chǎng)成交于低位徘徊。成交均價(jià)自調(diào)控后逐月下跌，11月末累計(jì)跌幅達(dá)12.1%。

“當(dāng)前北京二手房市場(chǎng)成交量處于月均1萬(wàn)套以下的低位水平，鏈家數(shù)據(jù)顯示成交量在經(jīng)過(guò)二季度的低點(diǎn)后開始企穩(wěn)，目前在小幅增長(zhǎng)，但是速度緩慢，價(jià)格依舊以下跌為主，鏈家的業(yè)主報(bào)價(jià)和調(diào)價(jià)數(shù)據(jù)顯示賣方態(tài)度持續(xù)緩和，客戶價(jià)格談判能力較強(qiáng)?！辨溂已芯吭涸洪L(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)說(shuō)。

對(duì)于未來(lái)北京二手房市場(chǎng)的量?jī)r(jià)走勢(shì)，楊現(xiàn)領(lǐng)表示，預(yù)計(jì)后期成交量依舊延續(xù)緩慢增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，未來(lái)短期內(nèi)行政調(diào)控及信貸政策均不會(huì)放松，預(yù)計(jì)均價(jià)仍有進(jìn)一步下行空間。明年的月均成交量會(huì)較調(diào)控后有所增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)全年15萬(wàn)套左右，量逐漸向合理區(qū)間靠攏，不會(huì)對(duì)價(jià)格形成大的上漲壓力，2018年價(jià)格以平穩(wěn)為主。

胡景暉則認(rèn)為，由于政策的穩(wěn)定，市場(chǎng)預(yù)期的穩(wěn)定，刺激了購(gòu)房需求的緩慢釋放，預(yù)計(jì)未來(lái)北京二手房市場(chǎng)的交易量將持續(xù)小幅理性回升；房?jī)r(jià)方面，由于杠桿變小，首付比例增加，所以購(gòu)房人的議價(jià)意愿更強(qiáng)，業(yè)主端則報(bào)價(jià)更理性，為了盡快出售套現(xiàn)或騰出購(gòu)房指標(biāo)也愿意主動(dòng)降價(jià)，因此房?jī)r(jià)未來(lái)仍然會(huì)保持穩(wěn)中有降的趨勢(shì)。預(yù)計(jì)2017年全年北京二手房交易量在13萬(wàn)套左右，與去年全年27萬(wàn)套的網(wǎng)簽量相比，跌幅超過(guò)50%；年底的房?jī)r(jià)將回到3月份房?jī)r(jià)大幅上漲前1月份的水平。2018年北京二手房成交量會(huì)有所回升，達(dá)到20萬(wàn)套左右，價(jià)格將整體維持平穩(wěn)，原來(lái)一些過(guò)高區(qū)域或叫價(jià)過(guò)高戶型價(jià)格會(huì)有所下降。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉接受證券時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，過(guò)去一年，北京樓市政策發(fā)布密度創(chuàng)造全國(guó)及北京歷史記錄，一年內(nèi)發(fā)布了近50次各種調(diào)控措施，隨著政策進(jìn)入平穩(wěn)周期，市場(chǎng)逐漸進(jìn)入低谷徘徊。北京二手房?jī)r(jià)格從4月開始到現(xiàn)在累計(jì)跌幅超過(guò)15%，部分區(qū)域房源價(jià)格累計(jì)跌幅接近20%，北京二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)接近2016年四季度。預(yù)計(jì)2017年全年北京二手房住宅成交大約在13.4萬(wàn)套，相比2016年的27萬(wàn)套暴跌51%，這一成交量也是2015年來(lái)這一輪最低值。預(yù)計(jì)2018年北京二手房市場(chǎng)成交量將繼續(xù)低迷。