商品房買賣過程中的4個索賠問題！

2017-12-21 來源：

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商品房糾紛普遍存在于現(xiàn)實生活中，學習如何處理商品房糾紛，掌握相應的法律常識是購房者所需要的。本文主要講了商品房買賣過程中的4個索賠問題，為遭遇糾紛的購房者提供正確的解決之道。

一、逾期交房的索賠及如何計算違約金？

最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條之規(guī)定：“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30％為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額?！?/p>

第十七條之規(guī)定：“商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定?！?/p>

二、沒有約定逾期辦證如何索賠？

根據(jù)最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條，對于開發(fā)商逾期辦理產(chǎn)權證的違約責任有明確規(guī)定，“合同沒有約定違約金或損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利率的標準計算”。

如果合同沒有辦證期限約定，辦證期限為90日內，預售房屋從房屋交付使用之日起算，現(xiàn)售房屋從合同訂立之日起算；如合同沒有約定逾期多久可以解約，購房者只有在開發(fā)商逾期辦證超過一年方可解約；如合同沒有約定解約權的行使期限，法定期限為一年，自解除權發(fā)生之日起計算，逾期不行使的，解約權消滅。

三、無法辦證還有哪些救濟途徑？

如果是開發(fā)商的原因導致無法辦證，根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第19條：“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持”，買受人有權解除該《商品房買賣合同》。

四、如果導致購買方退房造成損失如何索賠？

如果房地產(chǎn)開發(fā)商無法辦證導致退房，購買人在房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的情況下，必須付出更高的價格才能購買同等面積、地段、房型等條件的房屋。

按《合同法》第113條“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失”的規(guī)定，房屋增值的差價為合同履行后可能獲得的利益，購房人可以要求違約方即開發(fā)商賠償該部分損失。

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