小區(qū)公攤面積過大、公攤面積亂收費……在買房時,購房者們或多或少都會注意到這些問題。但買房后,人們比較忽視,也是比較糟心的是,你在自己不能支配的面積上花了幾萬甚至幾十萬元,小區(qū)物業(yè)卻有可能在業(yè)主們不知情的情況下,用你們的公攤面積賺大錢。

公攤面積有哪些?哪些又不屬于呢?

什么是公攤面積?相信大部分買房者都知道,并且對此有過深究。公攤面積是指整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。據(jù)了解,樓層越高,公攤面積越大,最高可達(dá)到24%,這樣算起來,購房者花在公攤面積上的錢還是一筆不小的款項呢!那么買房時哪些面積是公攤面積?哪些又不應(yīng)該算在公攤面積里呢?

公攤面積主要有:電梯井、管道井、樓梯間、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、值班警衛(wèi)室、共用墻體……除此之外,這些不會包含在公攤內(nèi):倉庫、車庫車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、售房單位自營、自用的房屋、管理用房等不會計入公攤。購房者在買房時,一定要謹(jǐn)慎,畢竟每平米都是錢。

公攤面積越小,意味著得房率越高,業(yè)主花在不可支配面積上的錢也較少,不過值得注意的是,公攤面積過小,也會在一定程度上影響整體的美觀和居住的舒適度。相反,得房率越高代表公攤面積越少?不盡其然。因為其中還牽扯到贈送面積,如果將贈送面積計入套內(nèi)面積,得房率自然就“拔高”了。零公攤也是這個道理。

附公攤面積計算公式:

建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積

公攤面積=公攤系數(shù)*套內(nèi)建筑面積

公攤系數(shù)=總公共分?jǐn)偯娣e/(套內(nèi)建筑面積*總套數(shù))

套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+墻體面積+陽臺面積

小區(qū)物業(yè)怎么拿你的公攤面積賺大錢?

那么重點來了,買房時,好不容易把公攤面積的糾結(jié)完,買房后,公攤面積還不讓業(yè)主省心,怎么回事呢?

走進(jìn)小區(qū),想必大家都會看到這樣一些現(xiàn)象:小區(qū)公共道路變成停車位、電梯(樓頂、外立面、樓梯間)到處是廣告,公共部分如小區(qū)大堂設(shè)置了自動販賣機或快遞取件機、小區(qū)內(nèi)有商品推銷點、業(yè)主共有的游泳池盡是外來人……這些在給業(yè)主們提供方便的同時,也帶來了一些問題:小區(qū)的道路日漸狹窄,廣告單、垃圾隨處可見,外來人員頻頻出入小區(qū)存安全隱患等。

先不深究這些利弊,重要的是,在物業(yè)提供的這一系列的便利中,小區(qū)物業(yè)從中收取了高額費用,而這部分收益正是利用業(yè)主們的公攤面積而賺回的。這部分費用最終歸向哪里了呢?你知情嗎?

依照《物權(quán)法》第72條的規(guī)定,業(yè)主對建筑物專有部分以外的共用部分,享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。也就是說,既然公攤面積是屬于全體業(yè)主共有,那么利用公攤面積經(jīng)營所取得的收益應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主所有。物業(yè)公司如果要經(jīng)營,需要征得業(yè)主的同意,并把營業(yè)收入公開,而這部分收入主要用于補充專項維修資金,由業(yè)主委員會監(jiān)管。

另外,不可否認(rèn)的是,物業(yè)公司對這部分的公共收益上也享有部分權(quán)利,因為物業(yè)公司畢竟在招商或者經(jīng)營的過程中投入了一定的成本,到底是基于“物業(yè)”管理,還是委托合同,也需要雙方明確,進(jìn)而更好地協(xié)調(diào)利益分配。

三分鐘看懂物業(yè)公司的權(quán)利和義務(wù)

對于物業(yè)公司管理的問題,我們已經(jīng)屢見不鮮。業(yè)主和物業(yè)之間有許多時候都存在這許多的分歧。認(rèn)清楚物業(yè)管理公司所能行駛的權(quán)利和義務(wù),保障業(yè)主自己的權(quán)利和利益,而不是兩者之間形式一個水火不容的地步。

物業(yè)公司管理的資質(zhì)條件

一級資質(zhì):注冊資金達(dá)500萬以上,相關(guān)的專業(yè)人員不低于30人,并擁有相關(guān)的國家規(guī)定的職業(yè)資格證書;管理兩種類型以上物業(yè),并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)的住宅基數(shù)的百分比之和不低于100%;建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn),建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。

二級資格:注冊資金達(dá)300萬以上,相關(guān)的專業(yè)人員不低于20人,并擁有相關(guān)的國家規(guī)定的職業(yè)資格證書等。

物業(yè)管理公司擁有的主要權(quán)利:

1、根據(jù)有關(guān)法律法規(guī),結(jié)合實際情況,制定小區(qū)管理辦法;

2、依照物業(yè)管理合同和管理辦法對住宅小區(qū)實施管理;

3、依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費用;

4、有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為;

5、有權(quán)要求業(yè)主委員會協(xié)助管理;

6、有權(quán)選聘專營公司(如清潔公司、保安公司等)承擔(dān)專項管理業(yè)務(wù);

7、可以實行多種經(jīng)營,以其收益補充小區(qū)管理經(jīng)費。

物業(yè)管理公司在物業(yè)管理[1]中的義務(wù)主要有:

1、履行物業(yè)管理合同,依法經(jīng)營;

2、接受業(yè)主委員會和全體業(yè)主的監(jiān)督;

3、重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交業(yè)主委員會審議,并經(jīng)業(yè)主委員會認(rèn)可;

4、接受房地產(chǎn)行政主管部門、有關(guān)行政主管部門及住宅小區(qū)所在地人民政府的監(jiān)督指導(dǎo)。

物業(yè)費包括什么?看完少交點冤枉錢

物業(yè)費是物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托物業(yè)管理單位對居住小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等項目進(jìn)行日常維護、修繕、整治及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費用。每年都要交物業(yè)費,那么物業(yè)費都包括哪些呢?

物業(yè)管理費一般由以下一些項目構(gòu)成:

(1)公共物業(yè)及配套設(shè)施的維護保養(yǎng)費用,包括外墻、樓梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、電視音響系統(tǒng)、電話系統(tǒng)、配電器系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)及其他機械、設(shè)備、機器裝置及設(shè)施等。

(2)聘用管理人員的薪金,包括工資、津貼、福利、保險、服裝費用等。

(3)公用水電的支出,如公共照明、噴泉、草地淋水等。

(4)購買或租賃必需的機械及器材的支出。

(5)物業(yè)財產(chǎn)保險(火險、災(zāi)害險等)及各種責(zé)任保險的支出。

(6)垃圾清理、水池清洗及消毒滅蟲的費用。

(7)清潔公共地方及幕墻、墻面的費用。

(8)公共區(qū)域植花、種草及其養(yǎng)護費用。

(9)更新儲備金,即物業(yè)配套設(shè)施的更新費用。

(10)聘請律師、會計師等專業(yè)人士的費用。

(11)節(jié)日裝飾的費用。

(12)管理者酬金。

(13)行政辦公支出,包括文具、辦公用品等雜項以及公共關(guān)系費用。

(14)公共電視接收系統(tǒng)及維護費用。

(15)其他為管理而發(fā)生的合理支出。