共同共有如何按份轉(zhuǎn)讓? 不動(dòng)產(chǎn)這樣除名更省心

2018-02-22 來源：

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家人之間除名宜用買賣來解決，手尾較少。

最近，讀者張女士就不動(dòng)產(chǎn)家人除名方式咨詢本報(bào)，她家里擁有房屋3套，其中一套有女兒的名字，當(dāng)時(shí)三個(gè)人共同落名，沒有注明持有份額，如今張女士的女兒已長大成人，具備獨(dú)立購房資格，因此，她希望女兒以首次置業(yè)的身份購房。由于“3·30”新政對(duì)贈(zèng)與等操作有新規(guī)定，張女士希望了解具體除名操作以及涉及費(fèi)用。為此，記者咨詢了匯瀚按揭業(yè)務(wù)總監(jiān)何志雄和合富置業(yè)業(yè)務(wù)中心資深經(jīng)理梁文耀。

據(jù)合富置業(yè)梁文耀透露，如果一家人在購房時(shí)沒有約定份額，拿到的不動(dòng)產(chǎn)證是注明“共同共有”，每人持有一本共有證。張女士希望以低成本達(dá)到除名的目的，可以在與女兒進(jìn)行買賣交易時(shí)，在存量房購房合同第九條備注欄約定，女兒將持有的1%的份額本次轉(zhuǎn)讓給母親，母親擁有房屋份額70%，父親擁有30%。在進(jìn)行買賣操作后，女兒的名額歸零，母親和父親各重新獲得一份不動(dòng)產(chǎn)證，雙方從共同共有變成按份共有。

據(jù)匯瀚何志雄介紹，不動(dòng)產(chǎn)家人除名，可析產(chǎn)確定份額為1平方米。由于份額為1平方米的買賣相對(duì)于贈(zèng)予的方式來說，稅費(fèi)較低且約束較少，且買賣的同時(shí)可進(jìn)行析產(chǎn)，因此，建議張女士和女兒之間以“買賣”進(jìn)行除名更為便利。

涉及費(fèi)用方面，普通住宅（建筑面積小于144平方米，套內(nèi)面積小于120平方米）的增值稅若未滿2年則按房價(jià)全額（案例中析產(chǎn)后的1平方米）的5.6%計(jì)算，已滿2年免征。非普通住宅（建筑面積大于或等于144平方米，套內(nèi)面積大于或等于120平方米）的增值稅若未滿2年則按房價(jià)全額的5.6%計(jì)算，已滿2年則按增值部分的5.6%計(jì)算。而個(gè)稅方面，若該套房屋使用已滿5年且是業(yè)主及家庭唯一住房則免征，若未滿5年，則按房價(jià)全額的1%或增值部分的20%計(jì)算。

此外，除了上述增值稅及個(gè)稅外，買家方面還涉及契稅，如果該套是買家的首套物業(yè)，90平方米以下的則按房價(jià)（案例中析產(chǎn)后的1平方米）的1%計(jì)算，90平方米或以上的則按房價(jià)的1.5%計(jì)算。如果是買家的第二套房產(chǎn)，則按房價(jià)的3%征收。上述為商品房計(jì)算方式，如果是房改房，則要考慮分?jǐn)傎M(fèi)用等其他因素。

匯瀚按揭業(yè)務(wù)總監(jiān)何志雄還表示，張女士這一案例既可按買賣也可按贈(zèng)與來確定份額進(jìn)行操作。不過他比較建議采用買賣的形式更為方便，因?yàn)?，如果通過贈(zèng)予，在生效后兩年才再有購房名額。而如果是買賣形式，則張女士的女兒能馬上騰出名額購房。此外，在直屬親屬之間，可向稅局申報(bào)，按原購買價(jià)格（需提供當(dāng)時(shí)購入發(fā)票）作為核稅價(jià)格。

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