返鄉(xiāng)置業(yè)買房熱二手房選購五大要點

2018-02-24 來源：

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二手房的購房相對要復雜一些，年末返鄉(xiāng)置業(yè)的購房者如需選購二手房，那么就有五大點注意事項需要大家知曉。

畢竟，很多返鄉(xiāng)置業(yè)的購房者對于家鄉(xiāng)的房產(chǎn)政策了解不多，很容易就會上當受騙。在此，小編為大家整理了相關的購房知識，希望能對大家有所幫助。

一、了解當?shù)刭彿空?/p>

返鄉(xiāng)置業(yè)的購房者首先應該了解當?shù)氐馁彿空撸F(xiàn)如今全國多地出臺限購令，對于購房者的購房資格都有明確的要求。因此，能不能在家鄉(xiāng)買房，首先要了解自己是否符合購房條件。

二、二手房標價不等于實際購買價

沒有購買過二手房的新人，可能會認為二手房的標價就是實際購買時候的價格。這一認知是錯誤的！二手房在交易過程中，除了房屋本身的價格外，還需要繳納各項的稅費，這一點是和新房有所區(qū)別的。在二手房交易市場上，房屋的價格基本上都沒將稅費和中介費包含進去，因此賣家給出的只是“凈價”，這一點買家是需要了解的。

三、掌握二手房貸款額評估計算

二手房貸款的首付比例和貸款利率雖然和新房的一樣，但是與新房貸款時額度的參照標準不同，新房的首付款是根據(jù)市場價格作為參考標準的，而二手房的首付款則是按照評估的價格來計算的。購房者在申請二手房貸款時，銀行通常先會對房產(chǎn)進行評估。然后銀行會將合同價和評估價兩者之間的低值作為基礎，再乘以貸款成數(shù)，即為房產(chǎn)的高貸款額度。

據(jù)了解，房產(chǎn)評估價會根據(jù)當時市場的情況，由專業(yè)評估機構對房產(chǎn)的價值進行一個準確的評估，從而計算出來的二手房房價一般都會低于市場價。一般來說，二手房評估價格大多為市場價格的80%-90%。

如果一套二手房的市場價為100萬元，按照80%的市場價值計算的話，評估價則為80萬元。如果按照貸款首付三成來計算，首付款為 24萬元，加上成交價與評估價的差額10萬元，那么購買這套二手房，就需要準備34萬元的首付款，而不是大家通常認為的30萬元首付款。

四、房齡與貸款額度是掛鉤的

辦理貸款時，多數(shù)銀行在發(fā)放房貸時都會考慮房齡。一般房齡年限是通過房齡+貸款年限≤30年來計算的。也就是說，某房屋的房齡為10年，其貸款年限長為20年。返鄉(xiāng)置業(yè)者通常都對二手房的貸款政策了解甚少，導致在二手房交易后期申請貸款時遇到很多困難。

小編在此提醒大家，為了避免二手房交易過程中發(fā)生不必要的糾紛，有關貸款方面的問題一定要在合同中約定好，寫清貸款申請不下來時，違約的責任應該如何承擔。

五、“陰陽合同”不要簽

很多購房者為了少交稅費，會選擇簽訂“陰陽合同”。也就是購房者除了簽訂一份真實的合同之外，還會再簽訂一份成交價格遠遠低于實際成交價的“假合同”來報稅，從而減少稅費的繳納。

據(jù)相關人士介紹，返鄉(xiāng)置業(yè)者為了降低稅費簽“陰陽合同”的做法是不可取的。一方面，這種方法并不能為購房者省去稅費；另一方面，這樣的做法是極不安全的，“陰陽合同”中的真實合同和虛假合同差額部分的房款在法律上得不到保護。購房者如果以后出售該房產(chǎn)時，也會面臨虛增售房利潤等問題。因此，這個做法存在著極大的風險，為了交易的規(guī)范和安全，購房者還是不要這樣做。

以上就是為返鄉(xiāng)置業(yè)的購房者提供的二手房購房指南，希望上述內(nèi)容能幫助大家順利買到適合自己的二手房。

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