首先將時(shí)鐘回?fù)艿饺ツ?2月，新派公寓的創(chuàng)始人及CEO王戈宏敲響深交所開(kāi)市的鐘聲，新派公寓類REITs(即新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃)正式掛牌，成功發(fā)行全國(guó)首單住房租賃類REITs，新派公寓可謂一時(shí)風(fēng)光無(wú)限。

只是，在剛剛過(guò)去的春節(jié)假期，新派公寓又站上輿論風(fēng)口。市場(chǎng)消息指出，由于物業(yè)產(chǎn)權(quán)人發(fā)生變更，新派公寓的第三個(gè)項(xiàng)目“新國(guó)展店”于春節(jié)期間遭遇停水停電，其在2月23日對(duì)外的聲明中稱，物業(yè)的新產(chǎn)權(quán)方北京帝景房地產(chǎn)有限公司“直接借檢修名義，于2018年2月11日上午10點(diǎn)至12日上午10點(diǎn)停電，但一直未見(jiàn)人檢修”；同樣的斷電問(wèn)題于13日下午再次出現(xiàn)，此次“停電已長(zhǎng)達(dá)12天之久”，斷電之后更出現(xiàn)斷水現(xiàn)象。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，新派公寓的“新國(guó)展店”實(shí)際上是新派公寓在2016年5月租下的天竺鎮(zhèn)天竺大街12號(hào)院(天禧大廈)2棟樓宇，租期12.5年，該項(xiàng)目經(jīng)過(guò)裝修之后便推向市場(chǎng)。就這一事件，王戈宏曾于2月21日深夜在微信朋友圈中發(fā)布長(zhǎng)文，聲討店面春節(jié)期間遭遇新業(yè)主無(wú)故強(qiáng)行停電的行為。另一方面，記者嘗試在新派公寓的官方微信渠道預(yù)約看房，目前無(wú)法在“新國(guó)展店”進(jìn)行租房預(yù)約。

新派公寓在對(duì)外聲明中表示，其租賃在前，得知此物業(yè)被多家法院查封在后。2017年底，該項(xiàng)目被強(qiáng)制拍賣(mài)給北京帝景房地產(chǎn)有限公司，由此這個(gè)項(xiàng)目的“二房東”新派公寓迎來(lái)了新的“房東”。

對(duì)于大多數(shù)國(guó)內(nèi)的長(zhǎng)租公寓品牌來(lái)說(shuō)，實(shí)際上扮演的是一個(gè)更規(guī)?；摹岸繓|”角色：先長(zhǎng)期租下住宅公寓、廠房、酒店等，再進(jìn)行改造，最后分散單租出去，一般都會(huì)是10年以上的長(zhǎng)期租，低價(jià)拿房高價(jià)出租從而賺取其中的差價(jià)。在羅湖筍崗片區(qū)經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)租公寓的羅先生告訴記者，收房成本大約占總成本的40%，裝修約占30%，而且這70%需要在前期短期內(nèi)投入，后期的運(yùn)營(yíng)成本約占30%。

如果把新派公寓此次遭遇的事件看作一個(gè)行業(yè)現(xiàn)象，其折射出的是長(zhǎng)租公寓“二房東”模式的“集體性”風(fēng)險(xiǎn)：產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓物業(yè)之后租約或者租金能否持續(xù)穩(wěn)定的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

羅先生告訴記者，長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域里很多法律法規(guī)并不完善，缺乏具體的規(guī)范化細(xì)則，自己在拓展項(xiàng)目過(guò)程中也遇到過(guò)業(yè)主違約、證件不全等問(wèn)題，特別是一些符合業(yè)務(wù)開(kāi)展需要條件的存量房，像舊廠房和農(nóng)民房等，存在部分產(chǎn)權(quán)與用地性質(zhì)未明確的問(wèn)題。此外，還存在建筑、消防驗(yàn)收規(guī)范不清晰，工商等經(jīng)營(yíng)證照不明確等問(wèn)題。

為了達(dá)到規(guī)模，目前很多開(kāi)發(fā)商進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)除了自有物業(yè)，也采取“二房東”和并購(gòu)等模式，提升了行業(yè)拿房成本，導(dǎo)致物業(yè)資源的競(jìng)爭(zhēng)白熱化。根據(jù)招商蛇口此前公布的戰(zhàn)略規(guī)劃，招商蛇口壹系公寓計(jì)劃中短期實(shí)現(xiàn)全國(guó)重點(diǎn)城市品牌落地，公寓管理規(guī)模10萬(wàn)間；同時(shí)設(shè)定在未來(lái)通過(guò)收購(gòu)兼并的模式加速擴(kuò)張，管理規(guī)模擴(kuò)容至100萬(wàn)間。

目前，市場(chǎng)資金仍在不斷輸入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。今年年初，長(zhǎng)租公寓品牌自如宣布完成40億元A輪融資，刷新國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓行業(yè)最高單次融資紀(jì)錄。近日，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商蛋殼公寓宣布完成1億美元的B輪融資。在一些業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，“二房東”模式“雷”多，并非長(zhǎng)久之計(jì)。易居(博客)研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，實(shí)際上現(xiàn)在很多長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目的問(wèn)題都是與房源的獲取有關(guān)，比如說(shuō)承租權(quán)難以得到保障等。所以類似的公寓項(xiàng)目面臨經(jīng)營(yíng)困難，其實(shí)就是說(shuō)明房源獲取的風(fēng)險(xiǎn)很大，進(jìn)而也會(huì)影響租賃業(yè)務(wù)和背后的金融產(chǎn)品收益。未來(lái)，應(yīng)該加大開(kāi)發(fā)商持有物業(yè)用于租賃的力度，而類似收儲(chǔ)存量物業(yè)進(jìn)行改造的做法，多少會(huì)有“吃力不討好”的尷尬。