多年來，住房租賃市場發(fā)展緩慢，缺乏政策、服務與資金支持—— 如何保障“租”有所居

長期以來，由于缺乏政策、服務與資金支持，我國住房租賃市場發(fā)展緩慢，難以滿足廣大城鎮(zhèn)居民“住有所居”的需求。必須通過政府和企業(yè)共同努力，不斷深化住房制度改革，從制度建設、金融支持、服務保障等方面入手，多措并舉，為住房租賃市場的長期、健康、穩(wěn)定發(fā)展保駕護航，才能補上短板，實現(xiàn)租售“兩條腿”走路

作為解決“住有所居”重要途徑的住房租賃市場，在2017年實現(xiàn)重要突破。通過資源整合，各地租賃住房供給穩(wěn)定上升。數(shù)據(jù)顯示，2017年我國住房租賃市場租金規(guī)模約為1.3萬億元。

在日前舉行的“住房租賃新時代”研討會上，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長劉志峰說，加快發(fā)展住房租賃是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，是實現(xiàn)“住有所居”的重要途徑，對改善城鎮(zhèn)居民住房條件、解決大城市人口住房問題，尤其對解決新市民、新就業(yè)大學畢業(yè)生和各類人才的住房需求，具有重要和現(xiàn)實的意義。

如何看待住房租賃在我國的發(fā)展？住房租賃還有哪些問題亟待解決？住房租賃前景如何？圍繞這些問題，經(jīng)濟日報記者采訪了幾位專家。

兩省兩市需求接近發(fā)達國家——市場大但整體發(fā)展不成熟

為什么要大力發(fā)展住房租賃市場？多年來，我國房地產(chǎn)市場有了較大發(fā)展，但目前市場仍以售賣為主，住房租賃則發(fā)展較慢。

租賃占比高是大城市住房市場的典型特征，因為租賃需求在大城市表現(xiàn)較為明顯。住房與城鄉(xiāng)建設部政策研究中心主任秦虹列舉了一組數(shù)據(jù)：兩省兩市租賃市場的規(guī)模和發(fā)達國家已經(jīng)非常接近?！皟墒　笔菑V東省和浙江省，城鎮(zhèn)家庭中分別有47%和41%的家庭是租房居住的?！皟墒小笔潜本┖蜕虾?，分別有37.2%和38.3%的家庭是通過租賃解決居住需求，已達到發(fā)達國家租賃市場的規(guī)模，遠遠高于全國25.8%的平均水平。這表明中國大城市的租賃市場非常龐大。

要解決住房問題，就需要租售“兩條腿”走路，補齊住房租賃這個短板。秦虹說，我國住房市場雖然規(guī)模很大，但還遠不夠成熟，其中主要原因是租賃市場發(fā)展不夠成熟。

秦虹認為，租賃市場主要存在4個方面問題：一是租賃關系不夠穩(wěn)定，影響了很多人的租賃意愿。二是中介服務不規(guī)范，導致交易成本高、風險大。租賃市場的很多房源信息可能是假的，還會遇到很多事情被隱瞞的情況，比如缺乏誠信、扣留押金、違規(guī)“群租”等。三是市場發(fā)展不成熟，機構(gòu)租賃尚處于起步階段。四是政府支持和服務欠缺，監(jiān)督管理不到位。

目前市場上有很多“黑租”，目的是為了逃避交稅。過去幾年，政府為了發(fā)展租賃市場，降低了一些租賃稅費；但對于機構(gòu)租賃，稅還沒有完全降下來。對于機構(gòu)租賃的金融服務也缺乏有效支持，缺乏相關金融政策和工具。

系列政策將陸續(xù)落地——找準短板大步前進

2018年將是住房租賃市場繼續(xù)大踏步向前推進的一年。北京市提出要建290萬平方米已供地的共有產(chǎn)權(quán)住房，將30%的住宅增量配租給新市民；上海市計劃到2018年底，實現(xiàn)新增租賃房源計劃開工和轉(zhuǎn)化總量20萬套、新增代理經(jīng)租房(指1958年前后由政府統(tǒng)一經(jīng)營出租的私有房產(chǎn))房源9萬套；廈門市新開工1.2萬套、新增供應8000套租賃住房；天津、青島、無錫等城市降低落戶門檻，制定人才租房落戶政策。

劉志峰說，隨著各個城市租賃政策落地，大型房地產(chǎn)企業(yè)、專業(yè)化租賃機構(gòu)必須在投資的所在城市，抓緊土地、金融、房源方面的對接，重點探索有效的盈利模式，并且解決專業(yè)人才短缺、運營經(jīng)驗較少、行業(yè)集中度低等問題。

劉志峰建議，一要推動制度建設，加強行業(yè)引導。除了允許將商業(yè)用房按規(guī)定改建為租賃住房外，要進一步明確工業(yè)和辦公用房改建為租賃住房的具體措施。二要促進金融創(chuàng)新，拓展融資渠道。鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)以租賃或購買的方式獲取市場上的閑置房產(chǎn)，開展住房租賃業(yè)務。三要充分利用資本市場，支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券等產(chǎn)品。四要實施分類指導，實現(xiàn)職住平衡。結(jié)合城市規(guī)劃，由政府牽頭，房地產(chǎn)企業(yè)和專業(yè)化租賃機構(gòu)參與，在大型工業(yè)園區(qū)、商務集中區(qū)周邊建設經(jīng)濟型公寓。

在中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會副會長兼秘書長柴強看來，解決當前租賃市場的問題，要重點扶持和大力發(fā)展面向新市民和家庭的住房租賃市場。要重視居民住房出租市場的發(fā)展和規(guī)范，特別是規(guī)范住房租賃經(jīng)紀行為。從發(fā)達國家和地區(qū)的經(jīng)驗來看，居民住房直接或通過房地產(chǎn)經(jīng)紀出租仍然占主體，所以傳統(tǒng)租賃方式不能忽視，仍需要規(guī)范發(fā)展。同時，既要提高人們的租住意愿，又要提高人們的出租意愿。要平衡好出租人和承租人的權(quán)利義務關系。要減輕住房出租稅費、增加住房持有成本，引導人們將閑置住房拿來出租。

尋求可持續(xù)發(fā)展模式——政府企業(yè)須形成合力

“發(fā)展租賃市場離不開政府和市場，需要政府和企業(yè)雙方共同努力?！鼻睾缯J為，政府最重要的是完善各項服務體系建設，首先要通過立法完善法律法規(guī)來保障租賃各方的權(quán)益。法律應該更加細化，切實保障租賃雙方權(quán)益。

其次是建立住房租賃信息服務平臺。目前虛假房源信息太多，不誠信的黑中介擾亂市場，政府應發(fā)布真實透明租房信息，為租客提供選擇的渠道。

再次是明確住房租賃機構(gòu)的行業(yè)定位。如果不明確住房租賃機構(gòu)的行業(yè)定位，很多政策之間互相掣肘的現(xiàn)象就會出現(xiàn)。

同時，還要落實好承租人享受均等化公共服務的權(quán)益?，F(xiàn)在很多地方提出租售平權(quán)、租售同權(quán)，但實際上并非真正意義上的租售同權(quán)。

最后，要推動中介服務專業(yè)化、規(guī)范化。租賃市場的發(fā)展離不開中介服務，中介隊伍素質(zhì)的高低，直接影響著租賃市場的規(guī)范程度。

秦虹認為，對企業(yè)來講，未來一方面要提高專業(yè)化水平，在行業(yè)里積累更多的經(jīng)驗和人才；另一方面還要提高盈利能力，降低成本，實現(xiàn)盈利，如果沒有盈利作為保障，企業(yè)就將難以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

清華大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉認為，實現(xiàn)高質(zhì)量住房租賃，未來還有很多問題值得研究探討。比如，如何滿足家庭在不同生命周期、發(fā)展階段的不同住房租賃需求？租賃住房的質(zhì)量如何保證？租賃住房需要什么樣的社區(qū)環(huán)境，需要哪些配套服務？租賃住房的供給方主要來自政府公租房、房地產(chǎn)商開發(fā)的產(chǎn)權(quán)房、公寓類企業(yè)，相互之間應該形成何種支配關系，到底應該發(fā)展哪類租賃，等等。