近期，住房租賃市場利好消息頻傳。多地政府明確提出今年加大租賃住房的建設(shè)與供給、國內(nèi)首單百億住房租賃REITs獲批、中國銀行與8家房地產(chǎn)企業(yè)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議并計(jì)劃提供超2000億元融資，等等。

相關(guān)受訪人士指出，發(fā)展住房租賃市場已成大趨勢，不過，如何在借鑒海外經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，做好國內(nèi)相關(guān)配套將是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，而作為創(chuàng)新工具的租賃住房REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）正走進(jìn)風(fēng)口，成為推動住房租賃健康專業(yè)化發(fā)展的關(guān)鍵。

住房租賃：空間很大 問題仍多

黨的十九大報告指出，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

在今年各地陸續(xù)召開的地方兩會上，“加快發(fā)展住房租賃”被寫入了許多地區(qū)的《政府工作報告》。對此，有報告預(yù)計(jì)，未來十年房屋租賃市場規(guī)模增量空間將達(dá)3萬億元。

北京市《政府工作報告》提出，要完善租購并舉的住房制度，發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，推進(jìn)集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，著力推進(jìn)已供地290萬平方米共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)，盡快形成市場供應(yīng)；上海市《政府工作報告》計(jì)劃到今年底新建和轉(zhuǎn)化租賃房源20萬套，新增代理經(jīng)租房源9萬套，建立住房租賃服務(wù)平臺。

租賃市場供求不平衡造就了龐大的市場空間。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，從需求端來看，中國有1.9億的租賃人口，而且僅占總?cè)丝诘?3.7％，如果達(dá)到發(fā)達(dá)國家超過30％的比例，租賃人口將超過3億。而且隨著房價在這些年高漲，相比買房，租房的意愿得到增強(qiáng)。

從供給端來講，供給數(shù)量不足、質(zhì)量不高。如在北京，平均一戶租賃住房要住約4.9個人，平均一間房要住兩至三人，群租、合租、出租床位為常態(tài)，而且超過三成的租客經(jīng)歷過租賃房屋配套老舊、頻繁更換房屋、業(yè)主違約等等情況，說明供給質(zhì)量有待提高。供求嚴(yán)重失衡給租賃市場的發(fā)展帶來機(jī)遇。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長劉志峰對中國經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者表示，2017年我國住房租賃市場租金規(guī)模約為1.3萬億元，住房租賃新征程已經(jīng)開啟，通過資源整合，各類房源的籌集量逐步增加，租賃住房的供給穩(wěn)定上升。但是，住房租賃總量不平衡、結(jié)構(gòu)不合理、制度不完善，尤其在租金收入低、租金回報率低、租賃關(guān)系不穩(wěn)定等問題的解決上還有較大困難。

為解決這些困難，住建部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，要通過立法來完善法律法規(guī)，切實(shí)保障租賃雙方的權(quán)益；要建立住房租賃信息服務(wù)平臺，提供真實(shí)透明的租房信息；還要落實(shí)承租人享受均等化公共服務(wù)的權(quán)益，有些地方提出了租售同權(quán)，機(jī)會均等才是真正的租售同權(quán)。

劉志峰表示，應(yīng)抓住政策機(jī)遇，加快項(xiàng)目落地；推動制度建設(shè)，加強(qiáng)行業(yè)引導(dǎo)。應(yīng)當(dāng)積極推動《住房租賃管理?xiàng)l例》盡快出臺，為住房租賃市場的發(fā)展?fàn)I造良好的制度環(huán)境；強(qiáng)化標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，在住房租賃產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)品分類、技術(shù)手段、運(yùn)營管理、后期服務(wù)等方面填補(bǔ)產(chǎn)業(yè)政策的空白，建立各種資本的進(jìn)入和退出機(jī)制。

他山之石：行業(yè)應(yīng)完成造血回路

中國住房租賃市場剛剛起步，也迎來了發(fā)展新征程。縱觀海外住房租賃市場，市場發(fā)展較早，已形成一套成熟的運(yùn)營體系與模式，可以為國內(nèi)住房租賃市場的發(fā)展提供不少經(jīng)驗(yàn)。

美國住房租賃市場較為穩(wěn)定，房源供給主要由三部分構(gòu)成：一是私人與房地產(chǎn)開發(fā)商提供的市場化租房，占比約為81%。二是保障性的聯(lián)邦政府資助住房，占比約為12%。三是政府與社會資本合作提供的享受稅收優(yōu)惠的租賃住房，占比約為7%。在占比最大的租賃市場供應(yīng)主體中，租賃機(jī)構(gòu)普遍采取通過REITs自持物業(yè)的重資產(chǎn)運(yùn)營模式。

德國住房租賃市場是歐洲最大、最成熟的市場，同時，其國內(nèi)房租與房價保持較低水平。從租賃住房的供應(yīng)主體看，私人與市場化機(jī)構(gòu)供應(yīng)成為主體。其中，私人供應(yīng)占比約為39%，機(jī)構(gòu)供應(yīng)占比約為40%，住房合作社供應(yīng)占比約為9%，福利房占比約為12%。同時，德國通過制定法規(guī)從三個方面保證租賃體系完善性：嚴(yán)格限定房租、維護(hù)租賃合同穩(wěn)定性、保障租賃支付。

日本是經(jīng)歷過房地產(chǎn)泡沫的少數(shù)具有學(xué)習(xí)價值的對象之一。上世紀(jì)90年代的金融危機(jī)后，日本房地產(chǎn)市場一蹶不振，人口負(fù)增長也導(dǎo)致市場需求開始萎縮。日本住房租賃市場的供應(yīng)主體大致分為兩類：一類為租賃中介，另一類為房地產(chǎn)開發(fā)商。在歷年的新屋開工中，租賃類住房占比穩(wěn)定在40%左右。租賃類住房中，79%歸屬于私人企業(yè)，10%歸屬于政府，5%歸屬于社會企業(yè)。

新加坡在住房供應(yīng)方面以政府行政干預(yù)為主，市場調(diào)節(jié)為輔。其推行的組屋政策為其住房供應(yīng)的主要政策，政策主要以解決“居者有其屋”為目的，保障中低收入群體的住房需求。政府推行的組屋由國家發(fā)展部的建屋發(fā)展局統(tǒng)一建造與實(shí)施。建屋發(fā)展局作為獨(dú)立性非營利機(jī)構(gòu)，實(shí)行綜合平衡預(yù)算，經(jīng)營虧損部分由政府兜底。

除了新加坡以外，其他三個發(fā)達(dá)國家都是依靠市場為基礎(chǔ)作為住房租賃市場發(fā)展的源動力，政府作為輔助力量。新加坡則反過來，以政府力量為主導(dǎo)，以社會力量為輔發(fā)展住房租賃市場。從結(jié)果上來看，這四個國家都是成功的案例。

對于海外住房租賃市場的經(jīng)驗(yàn)，優(yōu)帕克服務(wù)式公寓研究團(tuán)隊(duì)表示，一方面，市場化的本質(zhì)是由市場解決問題，政府的角色應(yīng)該是監(jiān)控、防范風(fēng)險，而非過度干預(yù)市場；另一方面，住房租賃市場發(fā)展的源動力應(yīng)該是行業(yè)自身形成造血回路。目前住房租賃市場的租賃回報率不高，但參考美國的金融化案例的話，完全有可能通過金融化實(shí)現(xiàn)收益擴(kuò)大。比如美國的EQR模式，通過發(fā)行REITs實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張，同時專業(yè)化的運(yùn)營，提升服務(wù)粘性，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)+金融的完美融合。

創(chuàng)新工具：住房租賃REITs走進(jìn)風(fēng)口

近日，中國首單百億住房租賃REITs——“中聯(lián)前海開源-碧桂園租賃住房一號資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”獲得深圳證券交易所審議通過。而房地產(chǎn)REITs，是房地產(chǎn)證券化的重要手段，即把流動性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資，直接轉(zhuǎn)化為資本市場上證券資產(chǎn)的金融交易過程。

而自去年10月以來，住房租賃REITs產(chǎn)品已加速獲批。保利、招商蛇口等企業(yè)已率先發(fā)行數(shù)單大規(guī)模住房租賃REITs，長租公寓運(yùn)營機(jī)構(gòu)新派公寓發(fā)行了首單權(quán)益型公寓類REITs，住房租賃資產(chǎn)證券化正加快發(fā)展。

有專家指出，不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化作為能夠?yàn)樽》孔赓U企業(yè)提供融資渠道和投資退出路徑的創(chuàng)新模式，對盤活存量不動產(chǎn)資產(chǎn)具有示范和推動作用，有助于進(jìn)一步推動住房租賃市場健康、快速、專業(yè)化、規(guī)?；l(fā)展。

在住房租賃資產(chǎn)證券化加快發(fā)展的同時，各大銀行也在著力推動從傳統(tǒng)“按揭為主”向“租購并舉”的發(fā)展轉(zhuǎn)型，加快布局住房租賃市場。2月2日，中行與萬科、碧桂園等8家房地產(chǎn)企業(yè)簽署了住房租賃市場金融服務(wù)戰(zhàn)略合作協(xié)議，計(jì)劃提供融資規(guī)模超過2000億元。

我國城市化經(jīng)過10余年的高速發(fā)展，在住宅開發(fā)的同時，沉淀了大量優(yōu)質(zhì)的持有型物業(yè)，包括辦公樓、零售物業(yè)、公寓、倉庫、養(yǎng)老地產(chǎn)等，這些都是可以證券化的優(yōu)良基礎(chǔ)資產(chǎn)。據(jù)北京大學(xué)光華管理學(xué)院“光華思想力”REITs課題組測算，中國公募REITs市場規(guī)模將達(dá)到4萬億元至12萬億元。

至于REITS的意義，北京大學(xué)光華管理學(xué)院金融學(xué)系副主任張崢對中國經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者表示，一是幫助租賃企業(yè)減輕負(fù)擔(dān)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，從而幫助它們轉(zhuǎn)型。租賃市場租金回籠慢，而拿地給企業(yè)造成巨大的資金壓力。REITs是權(quán)益型的平臺，可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)開發(fā)和退出的閉環(huán)，同時不積累負(fù)債。原來的房企“拿地——開發(fā)——銷售”的模式在存量時代有轉(zhuǎn)型需求。REITs可以解決它們的后顧之憂，順利實(shí)現(xiàn)房企的轉(zhuǎn)型。二是REITs可以提升租房市場的運(yùn)營水平和質(zhì)量。REITs的宗旨是提高分紅，所以管理人有動力進(jìn)行資產(chǎn)安全維護(hù)、改造提升、物業(yè)管理等等。三是REITs還可以對房地產(chǎn)價格起到引導(dǎo)作用。REITs執(zhí)行長期投資策略，在價低時收購資產(chǎn)，價高時保持適當(dāng)?shù)脑鲩L速度。四是為居民提供了可供投資的產(chǎn)品。REITs與其他的金融資產(chǎn)的關(guān)聯(lián)性低，所以有較強(qiáng)的配置價值，配置多元化。