2017年2月，長租公寓領(lǐng)域第一單ABS產(chǎn)品掛牌。時間走過一年，長租公寓運(yùn)營商對資金來源和渠道的探索未停止過。

3月12日，第一財經(jīng)獲悉，新派公寓與建設(shè)銀行共同發(fā)起針對長租公寓收購的并購基金，初期規(guī)模為20億元。這是業(yè)內(nèi)首個針對長租公寓的并購基金，劍指房源自持的重資產(chǎn)運(yùn)營。

2017年，中國房地產(chǎn)業(yè)走進(jìn)新時刻，建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度被提上日程，國家相關(guān)部門出臺一系列鼓勵政策支持住房租賃市場的培育與發(fā)展。

在政策加持下，資本迅速匯聚，以做大規(guī)模為首要目標(biāo)的長租公寓運(yùn)營商拿房成本急速上漲。長租公寓盈利模式尚未清晰，資金成為多數(shù)專業(yè)化運(yùn)營機(jī)構(gòu)生存擴(kuò)張的攔路虎。然而在資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的破局下，資金有望得到解決。而后，便是運(yùn)營的專業(yè)化問題。

長租公寓被形容為利基市場，在政策、資本、機(jī)構(gòu)的加持下，長租公寓頭部單位正快速崛起。與此同時，在各地“租購?fù)瑱?quán)”、租賃用地等政策及金融配套的落實下，住房租賃市場愈加蓬勃。

租賃企業(yè)融資得到支持

第一財經(jīng)得到消息，新派公寓正與建設(shè)銀行共同發(fā)起針對長租公寓收購的并購基金。這個消息得到建設(shè)銀行深圳分行相關(guān)負(fù)責(zé)人和新派公寓創(chuàng)始人王戈宏證實。

王戈宏告訴第一財經(jīng)，“基金設(shè)立于深圳前海，收購標(biāo)的將集中在一線及二線核心城市的存量資產(chǎn)或開發(fā)商合作定制長租公寓的物業(yè)?！被鸬某跗谝?guī)模為20億元，后期將根據(jù)收購需要擴(kuò)大規(guī)模，不過最終規(guī)模需視項目而定。

建設(shè)銀行是該基金50%資金的優(yōu)先級提供者，而基金的劣后級投資方包括凱銀投資、渤海證券及渤海匯金等。

上述建設(shè)銀行負(fù)責(zé)人透露，“目前，專項并購基金的框架已經(jīng)搭建好，但還在發(fā)起成立過程中，因此基金的利率未確定?！?/p>

建設(shè)銀行是最早進(jìn)軍住房租賃市場的銀行，2017年創(chuàng)建CCB建融家園，與開發(fā)商合作上線數(shù)千套房源以搭建租賃平臺；也為開發(fā)商提供長租公寓的金融支持，招商蛇口于2017年12月發(fā)行的國內(nèi)首單銀行間市場長租公寓ABN項目便是出自建設(shè)銀行之手。

2017年開始，國家相關(guān)部門出臺系列政策支持住房租賃市場的培育與發(fā)展。監(jiān)管層鼓勵銀行和資本市場對住房租賃企業(yè)提供信貸支持、股權(quán)投資，鼓勵租賃企業(yè)通過IPO、債券及不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品等方式融資。

2017年2月，魔方公寓信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃在上交所掛牌，這是國內(nèi)首單公寓行業(yè)ABS，發(fā)行規(guī)模為3.5億元人民幣。

時任魔方副總裁的陳雷事后談起，長租公寓回報率不高，但回報周期長，公司想要擴(kuò)張，只能通過金融市場來解決部分投資的資金。

籌措資金，是長租公寓發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的目的。有魔方的成功案例在前，公寓運(yùn)營商紛紛試水。

2017年8月，鏈家自如發(fā)行了房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項計劃；2017年10月，新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項計劃獲批發(fā)行；同樣是10月，保利地產(chǎn)資產(chǎn)支持專項計劃獲批通過，發(fā)行規(guī)模50億元，是首單儲架發(fā)行的類REITs產(chǎn)品。

2017年12月，招商蛇口宣布發(fā)行首例長租公寓CMBS，融資規(guī)模達(dá)60億，超過保利50億的ABS。不久后，招商蛇口再與建設(shè)銀行合作發(fā)行ABN。

至此，首單、首例涌現(xiàn)，公寓運(yùn)營商和房企的在長租領(lǐng)域的融資破局小有所成。回到基金的設(shè)立身上，建設(shè)銀行負(fù)責(zé)人表示，“建行表面上是做一個基金產(chǎn)品，但實質(zhì)上是支持探索專業(yè)化運(yùn)營的租賃機(jī)構(gòu)?！?/p>

長租公寓閉環(huán)可期

長租公寓被認(rèn)為是利基市場，盡管與房地產(chǎn)結(jié)合緊密，但過去多年，開發(fā)商少有涉足此領(lǐng)域，因為占用資本多、回報周期長、資金回報率相對低，開發(fā)商更青睞高周轉(zhuǎn)模式。

對長租公寓的溯源可至2011年前后，數(shù)家由創(chuàng)業(yè)者創(chuàng)辦的長租公寓品牌出現(xiàn)，以情懷和線下粘性構(gòu)筑壁壘，緩沖供需矛盾，盤活房地產(chǎn)存量資源。此后數(shù)年間，長租公寓得到機(jī)構(gòu)投資者的青睞，天使輪、A輪、B輪融資開展，吸引了更多創(chuàng)業(yè)者進(jìn)場，中介和部分房企嘗試布局。

至2017年一系列鼓勵政策出臺，各類企業(yè)涌入，行業(yè)發(fā)展如火如荼。這時，優(yōu)勝劣汰，部分現(xiàn)金流不理想的小型租賃企業(yè)以被大品牌收購等形式退出市場。

2月26日，長租公寓公司蛋殼公寓宣布已完成1億美元B輪融資，目前蛋殼公寓正參與愛公寓的資產(chǎn)收購中。

外延式收購，是租賃企業(yè)快速擴(kuò)張規(guī)模，實現(xiàn)彎道超車的路徑。擴(kuò)大規(guī)模，意味著擴(kuò)大租金基礎(chǔ)，同時攤薄固定成本，增厚利潤。

但收購資金從何而來，是關(guān)鍵。此次建行便扮演了提供收購資金的角色。建設(shè)銀行負(fù)責(zé)人表示，“如果最終不能通過撬動資金，形成’收購－持有－運(yùn)營－退出’的閉環(huán)，行業(yè)很難形成良性的商業(yè)模式?！?/p>

在該人士看來，新派公寓于2017年10月發(fā)行類REITs產(chǎn)品，打通了這一閉環(huán)的鏈條，是本次合作的基礎(chǔ)。

目前，長租公寓行業(yè)尚未探索出清晰的盈利模式，但市場普遍認(rèn)為，租賃住房用地的地價低，其入市能有效提高長租公寓的回報率、縮短回報周期，在資產(chǎn)形成穩(wěn)定的租金流后，運(yùn)營者可通過ABS、REITs等資產(chǎn)證券化方式收回成本。

目前，全國多個地市已推出租賃住房用地。今年2月，深圳四宗居住用地出讓，其中三宗為租賃住房用地，扣除配建的人才住房面積后，地價最低的一宗僅為0.495萬元／平方米。

不止一線城市，2月，南京也完成首次出讓純租賃住房用地工作；武漢市2018年住房保障和房屋管理工作會提出，今年將進(jìn)一步推動租賃住房項目落地，推動集體土地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。

新派公寓擬通過并購基金收購資產(chǎn)，正是基于這一邏輯。王戈宏接受采訪時表示，“看好中國公募REITs的未來，但資產(chǎn)證券化需要有規(guī)?；馁Y產(chǎn)包，資產(chǎn)包的前期收購需要成本低的大規(guī)模資金支持?！?/p>

不止新派公寓，萬科、龍湖、世聯(lián)行等房企正在加速擴(kuò)張。日前，萬科在2018年第一次臨時股東大會上宣布，規(guī)模已突破10萬間，成為行業(yè)第一。

長租公寓行業(yè)資深觀察人士郁珽告訴第一財經(jīng)，“2018下半年，行業(yè)大時代將從’春秋’轉(zhuǎn)為’戰(zhàn)國’，競爭格局逐漸固化，最終占據(jù)上風(fēng)的，會是大資本、大玩家和大格局?！倍⌒瓦\(yùn)營商有望借金融機(jī)構(gòu)之力，在市場上爭一席位。