有人為結(jié)婚買(mǎi)房，有人為生孩子換房……購(gòu)房的群中還有一類人，是為戶口而買(mǎi)的房，戶口是陪伴一生的大事情，千萬(wàn)不能馬虎，那么遇到落戶糾紛怎么辦？如何避免落戶糾紛呢。

遷戶為由解除合同，法院駁回賣方訴求

2012年12月，徐某與陳某簽訂房產(chǎn)買(mǎi)賣協(xié)議書(shū)，約定徐某將自有房產(chǎn)一套出售給陳某，購(gòu)房款共計(jì)50多萬(wàn)元。陳某依約于當(dāng)日支付定金1萬(wàn)元。徐某承諾將落戶在該房產(chǎn)的原有戶籍全部遷出。徐某應(yīng)自行處理與本房產(chǎn)相關(guān)的戶口問(wèn)題，若戶口問(wèn)題沒(méi)有處理清楚，徐某與陳某雙方均有權(quán)解除合同。雙方同時(shí)對(duì)付款期限、轉(zhuǎn)移過(guò)戶期限及違約金進(jìn)行了約定。

合同簽訂后，徐某未履行約定，未如期辦理過(guò)戶，并以房子所帶的戶口無(wú)法遷出為由，訴至法院，請(qǐng)求判令解除原、被告雙方簽訂的買(mǎi)賣合同，原告僅退還被告定金1萬(wàn)元。

買(mǎi)方陳某辯稱，徐某解除合同是因房?jī)r(jià)不斷攀升，有客戶愿意以更高的價(jià)格向徐某購(gòu)買(mǎi)，要求其加價(jià)不成，才以戶口沒(méi)有處理清楚為由，起訴要求解除買(mǎi)賣協(xié)議。徐某應(yīng)按照約定繼續(xù)履行合同義務(wù)，不得擅自變更或者解除;陳某表示無(wú)論戶口是否遷出，均愿意接受徐某交付的房屋，并且不因此追究徐某的責(zé)任。法院經(jīng)審理后認(rèn)為，原告的訴訟請(qǐng)求于法無(wú)據(jù)，駁回了原告徐某的訴訟請(qǐng)求。

【法官提示】

買(mǎi)房人無(wú)需對(duì)售房者遷出戶口支付對(duì)價(jià)

針對(duì)此案出現(xiàn)的情況，法官提醒，依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。根據(jù)合同法第一百二十五條第一款規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)合同條款的理解有爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照合同所使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠(chéng)實(shí)信用原則，確定該條款的真實(shí)意思。

本案中原、被告雙方對(duì)“戶口問(wèn)題沒(méi)有處理清楚，雙方均有權(quán)解除合同”條款的理解存有爭(zhēng)議。法院認(rèn)為，依雙方的約定，徐某將房產(chǎn)內(nèi)原有戶籍遷出是合同義務(wù)，陳某并不需為此支付對(duì)價(jià)，該條款是單務(wù)條款，陳某是權(quán)利人。現(xiàn)陳某放棄關(guān)于戶籍的權(quán)利，并表示不再追究徐某的責(zé)任，亦即徐某如何處理戶口問(wèn)題均可視為已經(jīng)“處理清楚”，則義務(wù)人不應(yīng)仍保留解除合同的權(quán)利。若對(duì)該約定解釋為，將徐某的合同義務(wù)設(shè)定為其解除合同的權(quán)利，并無(wú)需為此承擔(dān)違約責(zé)任，致使徐某以不履行自己的合同義務(wù)而得以解除合同，顯然有悖誠(chéng)實(shí)信用原則，不足以保護(hù)交易安全，故法院最終駁回了原告徐某解除合同的訴訟請(qǐng)求。

避免購(gòu)房落戶紛爭(zhēng)“三部曲”

《中華人民共和國(guó)戶口登記條例》第四條第四款規(guī)定：“戶口登記簿和戶口簿登記的事項(xiàng)，具有證明公民身份的效力?！弊C明公民身份是戶口最初始、最基本的效用。隨著社會(huì)的變遷、城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)、城市間的發(fā)展差距，戶口不再僅證明公民身份，戶口被賦予更多的價(jià)值，所附帶的效用也越多，直接影響到居民的教育、保障、購(gòu)房等。不少城市為控制外來(lái)人口的大量涌入，更是對(duì)戶口的取得嚴(yán)加限制。

購(gòu)房落戶是獲得戶口的一種途徑，由教育地產(chǎn)房?jī)r(jià)居高不下，連年攀升可見(jiàn)一斑。因此，在二手房買(mǎi)賣中，因戶口而產(chǎn)生的糾紛也日益增多。為避免因戶口而引發(fā)房屋買(mǎi)賣合同糾紛，給買(mǎi)房落戶的三個(gè)建議：

第一，買(mǎi)方應(yīng)調(diào)查二手房中原有戶主的戶口情況，如房屋原有的戶口數(shù)，是否可落戶及落戶的名額;應(yīng)向當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)戶籍科詢問(wèn)辦理戶口遷移、落戶等相關(guān)規(guī)定，落實(shí)清楚戶口遷出遷進(jìn)的相關(guān)流程;尤其對(duì)于異地購(gòu)房的買(mǎi)方，還應(yīng)了解自己是否符合購(gòu)房所在地的相關(guān)政策，是否具備落戶條件。

第二，應(yīng)將售房人戶口的遷移作為賣方的義務(wù)明確寫(xiě)進(jìn)合同約定中，以免扯皮情況發(fā)生。因?yàn)槿魶](méi)有對(duì)戶籍問(wèn)題明確約定，一旦發(fā)生糾紛，由于戶籍問(wèn)題不是明確的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，不是房屋買(mǎi)賣合同必然涉及的內(nèi)容，因此主張權(quán)利的一方很可能會(huì)在訴訟中處于不利之地位。

第三，應(yīng)明確約定違約責(zé)任，以督促賣方積極主動(dòng)履行義務(wù)。在賣方未履行義務(wù)時(shí)，可依《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條規(guī)定，要求違約方承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任，如果遇到“戶口老賴”可向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

當(dāng)然，對(duì)于賣方而言，更應(yīng)事先了解戶口遷移的相關(guān)政策規(guī)定，以免因政策等原因造成事實(shí)上不能履行而構(gòu)成違約，付出慘重的代價(jià);在可以履行的情形下，更應(yīng)秉持誠(chéng)實(shí)信用原則，忠實(shí)履行依法成立的合同，以免訟累。