一直以來，被認為只能囿于商業(yè)地產領域的REITs，在全方位鼓勵住房租賃發(fā)展的政策東風下，借助“租購并舉”的住房新制度，開始向租賃這個藍海拓展。

　　2016年發(fā)布的我國住房租賃市場的綱領性文件《國務院辦公廳關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》明確提出，穩(wěn)步推進房地產投資信托基金（REITs）試點。2017年，住建部等九部門在聯合發(fā)布的《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》中明確指出，加大對住房租賃企業(yè)的金融支持力度，拓寬直接融資渠道，支持發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務融資工具等公司信用類債券及資產支持證券，專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務。鼓勵地方政府出臺優(yōu)惠政策，積極支持并推動發(fā)展房地產投資信托基金（REITs）。上海（樓盤）、北京（樓盤）、深圳（樓盤）等一線城市相繼發(fā)布加快培育和發(fā)展住房租賃市場實施意見，其中均明確要鼓勵REITs發(fā)展，支持住房租賃企業(yè)利用房地產投資信托基金融資。

　　房地產屬重資產、資金密集型產業(yè)，現金流回籠周期長，尤其是住房租賃這類長期持有型物業(yè)，現金流“投入-產出”期限錯配嚴重，這是制約市場機構投資租賃最大障礙。REITs具有“解鎖”效應，通過發(fā)行基于住房租金、物業(yè)增值的收益憑證，將租賃住房資產打包出售給投資者，使他們獲得穩(wěn)定而持續(xù)的收益，同時，包括房地產商在內的投資機構獲得資金補充現金流，實是“一舉兩得”之舉。住房租賃項目投資周期長、需求大，須拓展多元融資渠道，以REITs對接資本市場，可疏通投資和退出，循環(huán)補充新的投資資金介入。

　　更重要的是，REITs運營模式能盤活存量物業(yè)、提升物業(yè)價值。住房租賃供給主體是存量物業(yè)，既包括存量商品租賃住房、公租房，也包括盤活低效空間，如舊改、存量工商業(yè)辦公“改租賃”。REITs發(fā)起人會聘請受托機構和專業(yè)物業(yè)管理機構，后者基于物業(yè)租金最大化和物業(yè)增值最大化，對REITs底層產品——租賃住房開展社區(qū)物業(yè)服務、配套非住宅物業(yè)招商或運營、公共設施維護和更新（加裝電梯或養(yǎng)老設施）、智能化升級及衍生服務（如社區(qū)教育等）。

　　這是解決我國當前住房租賃投資吸引力低、供給渠道匱乏的關鍵所在。目前，我國住房租賃行業(yè)投資回報率較低，能匹敵國債、銀行理財等社會無風險收益率（4%-5%）的住房租賃產品只有兩類：一類是公寓企業(yè)通過“打隔斷”“合租”或借助裝修再出租的“漲租金模式”；另一類就是收儲城中村、工商業(yè)物業(yè)的“低成本模式”。但是，這兩類模式或存在消防安全隱患、租住體驗差等問題，或“打政策擦邊球”，游走在規(guī)范與不規(guī)范之間。此外，市場主流租賃經營回報率很低，一線城市商品住房租賃回報率不足2%，考慮到融資、配套、管理、運營等，甚至不可能盈利。

　　不過，REITs介入有望解決這一困境，特別是在盤活存量物業(yè)方面。在很多城市，商品房供應超前于配套設施，其價值會隨著規(guī)劃調整、配套完善、人口遷入在后期逐漸體現。REITs可激勵房企或“先知先覺”的投資機構，借助證券化融資及其分散風險功能、專業(yè)化物業(yè)管理，將存量物業(yè)盤活并實現溢價收益。房地產存量時代已開啟，棚改和基于“補欠賬”的公共設施全面跟進，舊城改造提速，規(guī)劃優(yōu)化調整，城市空間結構趨于完善，加上新型城鎮(zhèn)化對人口紅利再次釋放，存量物業(yè)前景可期。對工商業(yè)等存量低成本空間，有關部門嚴厲打擊“房地產化”，但鼓勵盤活為租賃。由此，REITs在兌現低成本空間溢價同時，還能助推租賃供給側改革。

　　2017年以來，熱點城市出讓120多宗租賃地塊。未來5年，熱點城市新增供地的30%-50%可用于租賃。據初步測算，近期各大城市出讓的租賃地塊，地價僅為同區(qū)域“招拍掛”地價的1/6或1/10，可比租金收益率達6%左右。在房地產去杠桿、“管閘口”和宏觀審慎背景下，若新增供給租賃項目收益率達6%，以此為受益憑證發(fā)行基金份額，將吸引大批社會資金，如銀行間市場、險資，甚至是社保等低成本批發(fā)資金。由此，不管是以高收益和退出機制吸引社會資金，還是增加租賃供應，REITs都具有支撐性作用。

　　目前，全球上市REITs約800只，其中在亞洲市場上活躍的REITs占比近20%，總市值近3000億美元。2012年，我國資產證券化開閘，各類資產支持證券（ABS、MBS等）發(fā)行量突飛猛進。根據Wind數據，自2014年中信啟航REITs推出首單產品以來，目前全國也只發(fā)行二十余單，總額僅600多億元。目前，國內REITs發(fā)展，一是以證券投資基金為載體（主要是私募基金），通過投資不動產或不動產項目股權，發(fā)行基金份額；二是以資產支持專項計劃為載體，以資產證券化方式，通過結構化設計持有不動產權益或相應租金請求權，間接達到開展REITs的目的。

　　因此，我國目前的REITs產品仍以私募為主，并界定投資人范圍，或有到期回購、限定規(guī)模約束，或多重稅負和收益形式（區(qū)分優(yōu)先和劣后）等問題，嚴格講屬于“類REITs”，發(fā)行規(guī)模和參與投資者有限。東方證券預測，目前我國租賃人口約1.9億人，租賃市場規(guī)模已超過萬億元，預計到2030年租賃人口規(guī)模將達到2.7億人，市場規(guī)模將達4.2萬億元。鏈家研究院預測，10年后我國租賃人口將達到3億人，市場規(guī)模將達5萬億元。因此，REITs亟待革新產品、擴大規(guī)模。

　　首先，鼓勵機構以自持租賃項目發(fā)行REITs，提高收益率并吸引大眾投資者。其次，引進險資、社保等低成本資金，降低無風險收益率，提升REITs相對收益率。對一些低收益項目REITs（如公租房等），可借鑒美國低收入住房返稅政策提高相對收益。再次，以發(fā)行機構承諾業(yè)績補償（政府可對公租REITs業(yè)績補償）或收益激勵等形式，提高市場投資機構參與率。

　　筆者認為，住房租賃需求主要集中在熱點城市。我國人口將大規(guī)模涌入這些城市，通過租賃“扎根”，從而帶來巨大積聚效應，無論公共服務分攤，還是消費潛力，向現代服務業(yè)轉型或社區(qū)建設，都是巨大紅利。降低宏觀杠桿率、防范系統(tǒng)性金融風險，這在中長期內是既定目標，強調房地產金融宏觀審慎，意味著間接融資（銀行信貸）會縮量。REITs不僅適合房地產融資（特別是住房租賃），而且能降低杠桿率，還是社會投資資金分享紅利的重要渠道。關鍵是要解決法律約束、稅收豁免、資產質量、評估置信、監(jiān)管障礙等問題。