從買轉租，房地產討論的話風正在轉變。得益于“房住不炒”等諸多政策利好，住房租賃市場業(yè)已迎來“黃金時代”。

　　今年“兩會”的《政府工作報告》中，重點強調了住房制度的改革，明確加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。1月份，繼北京、上海先期試點后，11個城市集體建設用地建租賃房試點方案獲批，標志第一批13個試點城市全部進入實施階段。

　　據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，全國今年1-2月份，10個城市共成交自持用地35宗，自持面積約154.4萬平方米。金融機構中，建設銀行、農業(yè)銀行及中國銀行等也有了新的動作。如果將2017年比作長租公寓的發(fā)展元年，2018年則是整合階段。品牌公寓、房企、金融機構等“貼身肉搏”，不僅對長租公寓的運營能力來說是極大的考驗，背后運營主體的融資能力也將面臨“大考”。

　　并購2018

　　新派公寓創(chuàng)始人兼CEO、國際金融地產聯(lián)盟常務理事王戈宏表示，目前公寓想要擴大規(guī)模還是主要采用包租模式，即先整租、后裝修，提供增值服務。但在他看來，這種模式較為“燒錢”，另外兩種就是通過股權、資產證券化進行融資。

　　新派采取了不一樣的方式，“我們是第一個在公寓里面做私募基金，收購存量，然后來改造、運營、做REITs?！蓖醺旰晗颉吨袊康禺a金融》介紹道，今年3月，新派還聯(lián)手建行發(fā)起了基于資產證券化的不動產并購基金，初期規(guī)模為20億元人民幣。

　　在這個交易結構中，資產有退出，因此在王戈宏看來，能幫助新派在商業(yè)模式上形成新的閉環(huán)。而除了基金收購的手段外，公司的品牌合作也會同步進行。“我們現(xiàn)在有整租模式，品牌輸出模式，我們剛發(fā)了REITs，還有為開發(fā)商做的定制模式?！彼f。目前幾大模式均已落地，今年正式開始拓張，2018年爭取在10個城市開10個“樣板店”出來。

　　魔方金服凌駿對此有著相似的看法，“我認為目前這個市場格局對于大型企業(yè)各方面的優(yōu)勢是比較明顯的，小型企業(yè)在經營方面受到市場影響和價格競爭影響等，企業(yè)利潤率已不如從前?！?/p>

　　他表示，將來公寓市場投融資格局會越來越活躍，運營能力好的企業(yè)可能會通過資本的助力名列前茅，運營能力不佳的企業(yè)反而會被加速淘汰出局。因此魔方會以價值投資作為核心理念，結合過去客戶基礎上采用并購基金的方式，選擇更加有市場價值、能創(chuàng)造更高投資回報率的合作伙伴。

　　輕資產化運營

　　在去通道、壓非標，銀行、證券、保險等房地產融資監(jiān)管政策頻頻出臺之下，房企融資難問題日益凸顯。租賃REITs的興起將解決開發(fā)商退出渠道問題，有助于房企現(xiàn)金回流，為擴大規(guī)?！疤聿窦踊稹?。

　　在近期披露的年報中，不少房企都紛紛曬出了自己今年的長租公寓“小目標”：中海在未來幾年內每年有3000-5000間投入運營，旭輝今年將爭取60000間的規(guī)模，禹洲會拿出500-1000套作為開發(fā)試點。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示，房企之所以熱衷于長租公寓，積極進行不同的租賃資產證券化嘗試，一方面是因為融資需要，另一方面也是出于盤活存量用地的考慮。從房企的角度來看，自2017年以來所拿地塊大多都有自持要求。

　　“上海最早的是15%自持，后面又拍出了一些100%全自持租賃用地?！睆埡陚フf，其他比如存量工業(yè)用地、商業(yè)用地雖然也可以轉成租賃用地，但同樣受到限制；如果將這些用地建成長租公寓并發(fā)行資產證券化產品，房企資金就有了退出通道。

　　“起碼對于長租公寓的參與主體來說，自持物業(yè)也有了變現(xiàn)方法?！睆埡陚フf，因此在他看來，資產證券化后期會成為長租公寓投融的主要趨勢。

　　新玩家的算盤

　　住建部部長王蒙徽在全國兩會提到，試點城市已經成立了51家國有租賃公司，到2020年在提供給租賃住房和共有產權住房這一方面的用地能夠占到增量的30%。

　　除了國有租賃公司的主動布局，私募基金的主戰(zhàn)場也有關注和進入該領域。

　　華平投資集團（WarburgPin-cus）從2013年布局長租公寓，參與下注的魔方公寓現(xiàn)已是長租公寓領域的“獨角獸”。華平投資的盛煦地產，主打高端式公寓，總投資額也不少于3.5億美元。華平投資中國區(qū)聯(lián)席總裁程章倫對媒體稱，“我們認為這個行業(yè)沒有天花板。”

　　進入2018年，長租公寓融資消息不斷，玩家也呈現(xiàn)多面孔。鏈家旗下自如，1月16日宣布完成A輪融資40億元，由華平投資、紅杉資本、騰訊3家機構領投，華興新經濟基金、融創(chuàng)中國、泛大西洋(600558,股吧)投資、源碼資本、海峽資產、新希望等機構跟投。

　　記者也觀察到，新派身后有賽富投資的身影，蘑菇公寓身后是IDG、平安，You+國際青年公寓則有雷軍布局。也有業(yè)內人士擔憂，資本對長租公寓的布局，退出仍是需要核心關注的。

　　與國際成熟市場相比，國內住房租賃市場尚未完全成熟，仍舊存在包括回收期偏長、資本周轉效率較低、盈利空間有待提升等問題。

　　從房地產私募基金角度來看，乾立基金執(zhí)行總裁成斌對《中國房地產金融》表示，未來如何參與、開展合作，打通資源機會還有待進一步探討和觀察。乾立基金目前持續(xù)關注境外存量改造類的長租公寓、學生公寓項目等，學習國外成功企業(yè)在這一領域的先進經驗，從而更好服務于國內實體。

　　成斌透露，目前在已并購的大宗資產中，有兩個項目均已基本滿足發(fā)行資產證券化的要求，公司內部也正在積極與外部機構共同探討，推動資產證券化的發(fā)行。

　　長租公寓，2018年無論被資本再次追捧，或是有更多的參與主體進入，新舊玩家們需要面對的是，與長租公寓長跑還是高周轉式的快進快出，這個矛盾仍然待解。

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