住房租賃并非新興市場，但因為近半年來，政府層面的大力推動及至大型國有銀行、大型開發(fā)商等主體的大舉介入，住房租賃市場也就換了新顏，各路資本涌入，仿如一個培育期的新興市場，疑問亦隨之而來，比如，在大型資本密集介入的背后，住房租賃市場，真實的商業(yè)潛力幾何？又有哪些問題亟待解決？

導讀

多位租賃公司人士反饋，二房東模式盈利壓力主要是稅收。原因是，2016年4月“營改增”改革之后，房屋租賃納稅比例從5%提升至11%。在此情況下，有的住房租賃公司不以租賃合同出租房屋，而是以委托、資管、托管等方式。

2017年7月，住建部等九部委聯合印發(fā)通知，要求大中城市要加快發(fā)展住房租賃市場，并且將廣州、深圳、佛山、肇慶等12個城市列為首批發(fā)展住房租賃試點。2017年12月召開的中央經濟工作會議再度指出，要加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

住房租賃由此換新顏，儼然成為一大新興市場。

深圳再次走在了前列。一方面，銀行、地產商、民間機構等設立專營住房租賃的機構，深圳也誕生了全國第一家銀行系租賃服務公司。

另一方面，多路資本涌入深圳租賃市場，從開發(fā)商、商品房、城中村等“拿房”，獲得房源，經過裝修完善后，以長租或短租的形式開展租賃業(yè)務。

但作為住房租賃主流經營模式的“二房東”模式盈利微薄，一因拿房成本逐年攀升，二因繳稅。

住房租賃市場建設仍需政府、社會、銀行、企業(yè)多方共同努力，配套制度亦需推進落地。目前，全國性的住房租賃細則仍未出臺，21世紀經濟報道記者獲悉，深圳市擬成立協(xié)會組織，統(tǒng)一協(xié)調各部門，推進住房租賃市場建設。

租賃專業(yè)機構涌入

自去年以來，已有包括銀行、開發(fā)商、民間資本等通過設立租賃專業(yè)機構，或成立產業(yè)并購基金，進入住房租賃市場，這其中，銀行無疑是主力。

截至目前，已有工商銀行、建設銀行、農業(yè)銀行、中國銀行、交通銀行五大國有銀行和中信銀行、浦發(fā)銀行多家股份銀行布局住房租賃市場。

不過，大部分銀行業(yè)務重心在為住房租賃雙方提供融資授信，如工行計劃未來五年為廣州市住房租賃市場參與主體提供5000億元授信資金，中行計劃為八家房地產企業(yè)提供超2000億元住房租賃領域融資。

建行布局走在同業(yè)前列。除租賃融資服務外，建設銀行是首家大舉進軍住房租賃市場的商業(yè)銀行。今年3月22日，建行在銀行業(yè)例行新聞發(fā)布會上公布：旗下新建的住房租賃平臺已累計上線房源超過12萬套，已出租超過2.6萬套，另外還有儲備房源10萬套。

21世紀經濟報道記者根據工商資料統(tǒng)計，建行已在全國設立11家住房租賃服務公司，一般以“建融住房服務”、“建信住房服務”等名稱注冊，該行旗下建信住房服務（深圳）有限責任公司注冊于去年9月28日，是首家銀行系住房租賃服務公司。建行深圳分行回應21世紀經濟報道記者查詢時表示，該公司負責“CCB建融家園”長租社區(qū)的標準制定和統(tǒng)一管理，并積極探索與政府、企業(yè)的合作機會，共同培育住房租賃市場健康發(fā)展。

除深圳外，2017年10月以來，建行還在北京、廣州、上海、重慶、湖北、浙江、廈門、廣西、江蘇等地設立了住房租賃服務公司，注冊時間在2017年10月至2018年2月之間，注冊資本3000萬元-6000萬元不等。今年3月16日注冊成立的建信住房服務有限責任公司注冊資本則高達10億元。

此外，部分國企、房地產開發(fā)商、民間租賃機構也成立專業(yè)租賃服務公司。已有萬科、龍湖、碧桂園等多家民營房企進入住房租賃市場，保利地產、上海地產集團也推出了首批國企住房租賃品牌。

根據一份第三方數據，截至2018年3月，全國范圍內各類長租公寓品牌達1200多家，房源規(guī)模逾202萬間。長租公寓布局以北上廣深四個一線城市，以及南京、杭州、成都、武漢、天津、蘇州等新一線城市的分布最為集中。

部分“二房東”利潤率僅1%-3%

隨著進入住房租賃市場的企業(yè)、資本增加，住房租賃市場開始從零散的轉租模式逐漸向規(guī)?；馁徶媒洜I模式演進，但當前主流經營模式依然面臨盈利難題。

目前，住房租賃商業(yè)模式有兩種：一是“二房東”模式，輕資產運營，租賃公司通過長期租賃的形式獲取物業(yè)使用權，將其進行裝修后轉租至消費者，收取租金；二是“自持”模式，通過收購、自建等持有租賃物業(yè)產權，向租客收取租金、提供增值服務。有租賃公司人士反饋，“二房東”模式盈利微薄，有的利潤率僅在1%-3%之間。盈利壓力來自兩方面，一方面，拿房成本逐年攀升。另一方面，來自于繳稅。

新派公寓CEO王戈宏此前在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，長租公寓模式已經面臨挑戰(zhàn)，90%的租賃企業(yè)采用二房東模式，這一模式規(guī)模上已經“不經濟”，紅利已經消失。原因在于，租金每月收取，企業(yè)運營性現金流不足，無法擴張?！岸繓|項目虧得一塌糊涂，還要受到大房東的鉗制?！?/p>

一位深圳租賃業(yè)內人士稱，若采用自持模式，則租賃公司的資金壓力巨大，一般民營資本無法涉足，“除非銀行愿意提供低成本資金，否則運行不下去”，而且“沒法算收益”。

銀行與專業(yè)租賃機構已經開始合作涉足這一領域。今年3月，建設銀行集團與國內長租公寓品牌新派公寓，發(fā)起設立基于資產證券化的不動產并購基金，初期規(guī)模20億元，后期將根據收購需要擴大規(guī)模，收購標的將集中在一線及二線核心城市的存量資產或開發(fā)商合作定制長租公寓的物業(yè)。建行深圳分行負責人透露，該專項并購基金的框架已經搭建好，但還在發(fā)起成立過程中，優(yōu)先級資金利率未確定。

多位租賃公司人士反饋，二房東模式盈利壓力主要是稅收。原因是，2016年4月“營改增”改革之后，房屋租賃納稅比例從5%提升至11%。根據規(guī)定，企業(yè)出租房屋取得的收入按“現代服務—租賃服務”繳納增值稅。一般納稅人適用稅率為11%。

在此情況下，有的住房租賃公司不以租賃合同出租房屋，而是以委托、資管、托管等方式。

“搶房”成一大景觀

盡管當前二房東模式遭遇盈利難，但隨著住房租賃市場建設的推進，各路資本涌入，“搶房”成為租賃市場一大景觀?！岸荚谡曳孔?，甚至有我們沒聽過的機構也到深圳來找房源，”深圳某租賃機構人士表示，“租賃需求太大，拿房源很頭痛?！?/p>

房源獲取大致有兩種方式：在“整租”模式下，將整棟公寓整體租入再分散出租，或者租賃予單個企業(yè)；在“散租”模式下，將分散在各個社區(qū)的房源租入后簡單裝修后再行出租。前者以銀行、地產開發(fā)商居多，后者多為民營租賃專業(yè)機構。

舉例而言，銀行方面，地產商的商品房成為重要的房源之一。建設銀行深圳分行去年11月與11家房地產公司及11家企事業(yè)單位舉行住房租賃戰(zhàn)略合作簽約儀式，推出5000余套包括“CCB建融家園”在內的長租房源，并發(fā)布個人住房租賃貸款產品，正式進軍深圳住房租賃市場。地產商方面，萬科旗下的泊寓，在房源獲取方面以集中租賃為主，其租賃來源為國企、政府、村集體等手中的廢舊廠房、辦公樓或住宅，改裝成公寓后出租。

銀行也嘗試從個人商品房獲得房源。今年1月，建行廣東省分行首創(chuàng)“不動產財富管理”業(yè)務，俗稱“存房”，并在廣州試點運營。建行廣東省分行副行長吳集榮表示，房東提出‘存房’需求后，建行可以對其房產未來3-10年租金收益進行專業(yè)評估。房主認可之后，再撮合他和建方公司達成住房長租權交易。由建方公司向房主一次性或分期支付未來的長租租金，然后負責出租及租后管理。在交易期滿后，建方公司會將房產歸還給房主。

由于各路資本涌入，爭搶房源，不可避免的一定程度倒逼租賃價格上漲。

這其中，一是各路資本“搶房”導致租賃成本上升，二是由租賃房屋裝修后品質上升帶來成本上升。有租賃公司人士算了一筆賬，租賃服務公司拿到房源后，需要對房屋進行裝修。一間30㎡的租賃房屋，每平投入裝修成本約在600-1000元，總計至少需投入1.8萬元。按照三年收回成本，每個月均攤成本在500元。

對于深圳而言，一個特殊的情況是“城中村”這一非標準產權房源。

有租賃公司人士表示，深圳農民房、小產權、廠房等在租賃市場扮演了重要角色。約50%-60%的租客租賃城中村房屋。城中村房屋產權不清晰，消防等硬件標準驗收上無法獲得有效手續(xù)，這使得銀行等機構目前很難介入。

多難題待解

“住房租賃市場建設需要政府、社會、銀行、企業(yè)共同努力?！边@是21世紀經濟報道記者調研過程中，業(yè)內人士多次提及的一句話。

根據一項第三方統(tǒng)計，長租公寓以裝修風格多樣、房源地段較優(yōu)等因素越來越受到市場認可。2018年一季度，租房用戶對長租公寓的租房需求環(huán)比漲24%。

記者在調研中發(fā)現，對租賃房而言，以深圳為例，住房租賃仍以散租為主，有意識進行為本公司員工“團組”的企業(yè)仍不多，有的公司認為租房屬于個人行為。有租賃公司提供的數千套房源中，約2/3為散租，1/3為團租。業(yè)內人士呼吁企業(yè)應承擔更多社會責任。

租賃市場的頂部是長租模式。建行表示，建設銀行主打推出“家庭式長租模式”，幫助城市新居民或部分家庭通過“長租”實現對美好生活的向往。發(fā)展住房租賃關鍵在于百姓對長租也可安家的理念認同，需要社會各界共同發(fā)力，一同培育住房新觀念。

建設銀行廣東省分行行長劉軍此前表示，廣州住房租金回報率在一線城市中最高，也僅有1.7%。銀行“如何提高利潤率，貸款三年期利率是4.9%，再做高一點還有稅費，5.5%要做到，這是心理價位?！?/p>

可以通過兩種方式提高利潤率，一是租售同權，推動集體建設用地入市。廣州共有城中村122個，城中村私房273萬套，占市場租賃住房的52%?！凹w土地成本很低，有的城市用工業(yè)用地、倉儲用地、行政劃撥土地都可以做住房租賃。這個問題解決的話，我們的成本立馬下來了。”二是以土地自持競拍的方式。目前銀行測算房地產企業(yè)做自持土地，相對來說，價格低一點，能夠達到5.5%的收益水平。

“租售同權”已經是現實的需求，但在長租公寓中仍難以解決。

一位租賃服務人士坦言，長租的一個問題是，有的租客希望能夠有學位出租。這也是“租售同權”最大的訴求之一，但該機構最終無法提供。但在現行情況下，出租學位難以滿足短期內實現。

以深圳為例，深圳對學童入學采用打分制度，各區(qū)執(zhí)行標準也不一致。例如，租賃房屋的打分要少于自有住房，部分地區(qū)對學位房有“鎖定期”。“看各個學校的具體安排和學位的緊張程度，學位越緊張的地區(qū)鎖定期越長，6年或9年不等，”有租賃人士指出。