和乍暖還寒的天氣相比，北京二手房市場(chǎng)似乎讓一線經(jīng)紀(jì)人們感受到了一絲溫暖。3月，北京二手房簽約量達(dá)到12104套，這是自2017年4月以來(lái)的新高，也是2017年12月和今年1月后的又一次成交量破萬(wàn)。北京商報(bào)記者走訪了多個(gè)區(qū)域二手房中介門(mén)店，有店面經(jīng)理告訴記者，3月不少店面的營(yíng)收都突破了百萬(wàn)元大關(guān)。不過(guò)，近一個(gè)月時(shí)間，北京二手房市場(chǎng)新增房源量較少，目前市場(chǎng)在消化近一年的累積庫(kù)存。

3月小暖春

“相比于春節(jié)前，這段時(shí)間身穿工裝的經(jīng)紀(jì)人身影在小區(qū)里出現(xiàn)得更多了?！睎|四環(huán)某社區(qū)居民的直觀感受是北京二手房市場(chǎng)的真實(shí)寫(xiě)照。北京商報(bào)記者近日走訪市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，4月至今北京二手房市場(chǎng)正在延續(xù)3月底的回溫行情。

十里堡區(qū)域一家中介門(mén)店經(jīng)理表示：“從3月中旬開(kāi)始，經(jīng)紀(jì)人的帶看量開(kāi)始有較為明顯的上升。同時(shí)，成交周期也有所縮短，使得3月中旬至今北京二手房市場(chǎng)成交量出現(xiàn)回升。”

該門(mén)店經(jīng)理進(jìn)一步介紹，從門(mén)店?duì)I業(yè)收入來(lái)看，去年4月到現(xiàn)在，中介門(mén)店的收入很少會(huì)突破100萬(wàn)元。他所在的大區(qū)有近十家門(mén)店，在今年3月有半數(shù)門(mén)店的收入都超過(guò)了100萬(wàn)元，在近一年的時(shí)間里，3月門(mén)店收入也是最高的。中介門(mén)店?duì)I收的上漲也反映出二手房市場(chǎng)的回溫。

思源地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，3月北京二手房簽約量達(dá)到12104套，環(huán)比增長(zhǎng)52.9%，同比下降60.6%；二手房成交面積達(dá)到104.13萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)53.9%，同比下降59%。值得一提的是，3月的成交量也創(chuàng)下自2017年4月以來(lái)近12個(gè)月的新高。

事實(shí)上，盡管3月北京二手房市場(chǎng)成交量創(chuàng)近12個(gè)月新高，但不能否認(rèn)的是，近一年時(shí)間北京二手房市場(chǎng)持續(xù)低迷。以去年“3·17新政”為時(shí)間節(jié)點(diǎn)，北京二手房市場(chǎng)前后一年成交量下降非常明顯。數(shù)據(jù)顯示，“3·17新政”前一年時(shí)間，北京二手住宅共網(wǎng)簽254916套，“3·17新政”出臺(tái)后的一年時(shí)間里，北京二手住宅僅網(wǎng)簽121946套，二手房網(wǎng)簽量降幅達(dá)52.2%。

消化庫(kù)存房源

在思源地產(chǎn)首席分析師郭毅看來(lái)，隨著北京新房市場(chǎng)趨向高端化，“買(mǎi)舊換新”成為市場(chǎng)主流，二手房的簽約數(shù)字也就成為衡量北京樓市冷熱的一個(gè)關(guān)鍵性指標(biāo)。月售萬(wàn)套以上，意味著北京樓市正在逐步走出低谷，恢復(fù)正常的交易水平。

郭毅表示，3月北京二手房市場(chǎng)回暖由多重因素構(gòu)成。首先，隨著調(diào)控深化，北京二手房?jī)r(jià)格普降15%-20%，前期積累的房?jī)r(jià)泡沫得到削減，房產(chǎn)價(jià)值重新進(jìn)入合理區(qū)間，吸引對(duì)價(jià)格敏感度較高的剛需購(gòu)房者回流。

同時(shí)，北京早在去年底便對(duì)《存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》示范文本加以修訂，并于今年3月頒布實(shí)施，至此，一線城市加強(qiáng)管控二手房交易過(guò)程中的信貸、稅費(fèi)管理已成定局，未來(lái)二手房交易的成本增加將成必然，在一定程度上起到擠壓二手置業(yè)需求的作用。

此外，盡管調(diào)控形勢(shì)依舊保持嚴(yán)格態(tài)勢(shì)，但北京樓市的基本面其實(shí)沒(méi)有發(fā)生改變，而隨著北京人口政策出現(xiàn)定向?qū)捤?，有利高精尖人才的引進(jìn)，此舉也將為樓市帶來(lái)穩(wěn)定的剛性購(gòu)房需求。

石佛營(yíng)區(qū)域一家中介門(mén)店經(jīng)紀(jì)人告訴北京商報(bào)記者，從該區(qū)域及周邊市場(chǎng)來(lái)看，春節(jié)后的成交以400萬(wàn)-500萬(wàn)元的房屋為主，客戶(hù)群體大多也是首次置業(yè)的剛需人群。

值得一提的是，近期成交的房屋基本上都是掛牌很久的“存貨”，春節(jié)后至今，新掛牌的房源較少，目前在售的二手房多是幾個(gè)月前掛牌的，甚至有些房源掛牌出售時(shí)間已經(jīng)超過(guò)6個(gè)月。因?yàn)檫^(guò)去一年時(shí)間里，二手房成交量的大幅降低，目前市場(chǎng)仍是以消化近一年的庫(kù)存房源為主。

月度成交仍處低位

4月至今，北京二手房市場(chǎng)延續(xù)著3月的回溫行情，這是否意味著北京二手房市場(chǎng)成交量將觸底反彈？北京商報(bào)記者走訪市場(chǎng)了解到，許多一線經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為，今年北京二手房市場(chǎng)成交將保持穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)，不會(huì)出現(xiàn)明顯的大幅上升或下跌行情。

第一太平戴維斯發(fā)布的2018年一季度報(bào)告稱(chēng)，目前北京二手住宅成交量已接近2014年末的水平。在調(diào)控機(jī)制不放松的前提下，預(yù)計(jì)2018年內(nèi)二手住宅成交仍難以實(shí)現(xiàn)反彈。

從成交數(shù)據(jù)來(lái)看，盡管3月成交有所回升，但如果拉長(zhǎng)到季度周期看，整體市場(chǎng)仍然呈現(xiàn)低迷態(tài)勢(shì)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認(rèn)為，從整個(gè)一季度北京二手房簽約29044套看，已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)季度低于3萬(wàn)套。整體市場(chǎng)依然持續(xù)低迷。

此外，預(yù)計(jì)2018年4月開(kāi)始，北京將有大量的限價(jià)商品房與共有產(chǎn)權(quán)房入市銷(xiāo)售，整體市場(chǎng)在2018年有可能繼續(xù)降溫。對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，在大量低價(jià)房源上市后，選擇余地增加。整體看，北京樓市調(diào)控的影響依然持續(xù)中。

也有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，3月成交的小高峰屬于正常的市場(chǎng)變化，春節(jié)前累積的需求會(huì)在3月得到釋放，這并不意味著市場(chǎng)的真正變熱。同時(shí)，今年3月的成交量比市場(chǎng)較熱時(shí)期的2016年、2017年同期有所減少，只有去年同期的40%左右。月度成交量與市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn)的2015年同期相當(dāng)，處于一個(gè)合理的正常水平。

另外，3月北京二手房市場(chǎng)成交是剛需的推動(dòng)，隨著剛需逐漸釋放，預(yù)計(jì)4月市場(chǎng)將迎來(lái)自然回落，之后北京二手房市場(chǎng)將逐漸趨穩(wěn)。