雖然金融監(jiān)管越來越嚴(yán)，但房企的融資動(dòng)作并未減緩，反而越來越密集。

4月9日以來，寶龍、招商、中駿、中糧等房企均公告宣布融資事項(xiàng)，以發(fā)債為主；旭輝、朗詩、華遠(yuǎn)等房企也表示，即將有融資動(dòng)作；陽光城和雅居樂則分別完成了長租公寓REITs和商業(yè)物業(yè)CMBS的發(fā)行，屬于衍生業(yè)務(wù)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，截至4月13日，上市房企發(fā)債規(guī)模約合193億美元，比去年同期上漲80.6%。4月以來，上市房企發(fā)布的各項(xiàng)融資需求（已融資和擬融資）已近1000億人民幣。

作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)本身就對資金有著大量需求。今年以來“逆監(jiān)管而上”的現(xiàn)象，則體現(xiàn)出這一時(shí)點(diǎn)的需求格外強(qiáng)烈。分析人士認(rèn)為，規(guī)模導(dǎo)向、多元化布局推進(jìn)，疊加3、4月份的“傳統(tǒng)融資旺季”，導(dǎo)致了上述現(xiàn)象出現(xiàn)。此外，國內(nèi)金融監(jiān)管日漸嚴(yán)厲的大趨勢，也在促使企業(yè)追趕這一“窗口期”。

海外融資占比增加

3、4月份是房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)的融資高峰期。這一方面是因?yàn)槟甓葮I(yè)績完成發(fā)布，企業(yè)評級完成，業(yè)績較好的房企會(huì)在此時(shí)點(diǎn)進(jìn)行融資，以求較低的成本；另一方面，企業(yè)的年度乃至中長期目標(biāo)基本敲定，對資金的需求規(guī)模可以測算出來。

4月12日，寶龍地產(chǎn)宣布，全資子公司上海寶龍已獲準(zhǔn)發(fā)行30億元公司債券，成本不詳。僅兩天前，寶龍地產(chǎn)發(fā)行了2021年到期的3.5億美元優(yōu)先票據(jù)，成本為6.95%。

同在12日，旭輝宣布擬發(fā)行美元計(jì)值的優(yōu)先票據(jù)，金額最終確定為5億美元，期限三年，成本為6.875%。中國金茂、泰禾、陽光城也在12日發(fā)布了融資或資本合作的消息。

4月9日以來，中駿、中糧、藍(lán)光、華遠(yuǎn)、招商、朗詩、雅居樂、碧桂園等房企均公告了融資動(dòng)作及融資意向，可計(jì)算的資金需求規(guī)模超過300億。

上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，分析這些融資動(dòng)作，可發(fā)現(xiàn)三個(gè)明顯變化：海外融資增多，資金成本提高，融資密度加大。

寶龍、旭輝、中駿、朗詩、越秀等企業(yè)均采取了發(fā)行美元或港元債務(wù)的方式進(jìn)行融資，龍光地產(chǎn)則計(jì)劃在新加坡發(fā)債。綜合來看，房企海外融資占比在3到4成，明顯高于去年。嚴(yán)躍進(jìn)指出，這與境內(nèi)金融監(jiān)管加強(qiáng)、融資難度增大有關(guān)。

有房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，從去年四季度開始，作為開發(fā)貸主要來源的銀行貸款，就已出現(xiàn)審核流程趨嚴(yán)、放款周期拉長、資金成本提高的現(xiàn)象。債券、信托、基金等融資渠道同樣如此。受此影響，房企在海外融資的嘗試，從去年末就已出現(xiàn)。

無論海外還是內(nèi)地，國企的融資成本大多升至5%以上，民企則普遍在6%以上水平，部分企業(yè)甚至超過7%。比如，藍(lán)光發(fā)展即將在上交所發(fā)行的一筆5.5億元3年期債券，利率為7.2%。中駿已發(fā)行的一筆6億美元3年期優(yōu)先票據(jù)，成本達(dá)到7.45%。

近幾年，隨著金融監(jiān)管政策趨嚴(yán)和利率水平提高，房企的內(nèi)地融資成本呈上升趨勢。2016年，內(nèi)地發(fā)債平均成本在4%-5%，部分企業(yè)可低至4%以下。到2017年，成本普遍提升至5%以上，部分超過6%。即便訴諸海外，資金成本也因美元加息而抬升，且普遍不低于國內(nèi)融資。

與往年同期相比，這一時(shí)段的融資頻率十分密集，每天有近10家房企發(fā)布融資動(dòng)態(tài)，部分企業(yè)連續(xù)出手。

以泰禾為例，自今年1月1日以來共發(fā)布7條融資公告，涉及發(fā)行境外美元債券、商業(yè)地產(chǎn)（五四北泰禾廣場）項(xiàng)目資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃、購房尾款資產(chǎn)支持票據(jù)、長租公寓資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃、公司供應(yīng)鏈資產(chǎn)支持票據(jù)等5種融資方式，公告融資金額合計(jì)超過250億。此外，泰禾還于4月12日與長城資產(chǎn)簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，涉及多項(xiàng)金融、資管領(lǐng)域的合作。

上述情況成為今年以來房企融資動(dòng)作的縮影。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年前3個(gè)月，房地產(chǎn)領(lǐng)域集合信托產(chǎn)品成立近500款，成立規(guī)模超千億元，同比增長約90%；僅1月的成立數(shù)量就與去年一季度數(shù)量相當(dāng)。目前，盡管中央政府一直在強(qiáng)調(diào)“房子是住的，不是炒作的”市場定位，也一再強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策不會(huì)放松，但地方政府則是在變著法子出臺(tái)政策來規(guī)避這種說法，出臺(tái)政策來引導(dǎo)房地產(chǎn)市場預(yù)期，以便讓當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場保持價(jià)格只漲不跌，即所謂的穩(wěn)定房價(jià)，最后讓政府拍賣土地的價(jià)格越來越高，土地財(cái)政越來越豐厚。比如，最近7個(gè)以上城市所采取的搖號購買住房政策出臺(tái)，各種引進(jìn)人才的政策出臺(tái)，目的就在于此。

最近，杭州出臺(tái)搖號購買住房的政策之后，其城市的土地市場一片火爆。4月12日，杭州三宗宅地平均溢價(jià)超過40%，總價(jià)達(dá)75.5億元，多個(gè)板塊樓面價(jià)被刷新，持續(xù)了2018年以來杭州土地市場的火熱態(tài)勢。其中位于景芳三堡單元的杭政儲(chǔ)出［2018］12號地塊被安徽置地以總價(jià)35.46億元競得，樓面價(jià)每平方米43929元，溢價(jià)率49.87%，自己持有比例為16%，該地塊樓面價(jià)封頂。艮北新城宅地被金科地產(chǎn)以總價(jià)33.43億元競得，樓面價(jià)每平方米28866元，溢價(jià)47%。位于新興區(qū)域九堡板塊南面，由北辰實(shí)業(yè)以總價(jià)6.61億元競得，樓面價(jià)每平方米25720元，溢價(jià)39%。而且根據(jù)地塊掛牌文件要求，地塊需劃分至少2573平方米用于配建公租房。

數(shù)據(jù)顯示，今年一季度杭州土地成交額923億元，遠(yuǎn)超第二名北京的573億元和第三名蘇州的534億元，這也延續(xù)了去年以來杭州土地市場的熱度。同時(shí)，余杭和蕭山兩大區(qū)域土地價(jià)格迅速躥升。3月29日，杭州城西未來科技城139號地塊溢價(jià)封頂自己持有8%，由景瑞地產(chǎn)以15.54億元競得，樓面價(jià)每平方米26997元，刷新未來科技城樓面價(jià)；同時(shí)，杭州城北臨平新城星橋區(qū)塊J-30地塊由廣廈集團(tuán)以44%的溢價(jià)率拿下，成交樓面價(jià)為每平方米17315元，刷新星橋樓面價(jià)。

那么當(dāng)前杭州土地市場為何會(huì)如此火爆，杭州市的房地產(chǎn)調(diào)控政策為何會(huì)讓土地的價(jià)格及房價(jià)越調(diào)控越高。有人認(rèn)為，除了“后G20峰會(huì)、前亞運(yùn)”的概念受熱炒，就城市發(fā)展而言，杭州房地產(chǎn)市場被看好是城市資源、人流、資本實(shí)力聚集的結(jié)果。在這種情況下，一方面因?yàn)槌鞘械匚坏奶嵘T多大型活動(dòng)被放在杭州，相應(yīng)地在推動(dòng)城市發(fā)展；另一方面作為新經(jīng)濟(jì)的標(biāo)桿城市，杭州經(jīng)濟(jì)活力也助推了各類資源、人才、資本的流入。而且與上海、北京甚至南京這樣的熱點(diǎn)二線城市，杭州主城區(qū)的平均房價(jià)仍存在差距，所以杭州房地產(chǎn)市場潛在價(jià)值仍然非常得大。國內(nèi)投資者及特別是浙江的投資者看到這種趨勢，自然會(huì)涌入杭州的房地產(chǎn)市場，引發(fā)早些時(shí)候杭州房地產(chǎn)市場的搶房潮。在這種情況下，土地市場火爆也就是自然。

也就是說，從杭州土地市場的火爆情況來看，國內(nèi)房地產(chǎn)市場經(jīng)過了近兩年調(diào)控，房地產(chǎn)市場不僅回到了原點(diǎn)，即搶房潮又起，而且在原點(diǎn)的基礎(chǔ)上進(jìn)一步推動(dòng)當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)上漲。特別是為何房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)溢價(jià)超過五成的情況下?lián)屓牒贾萃恋?？房地產(chǎn)開發(fā)商所看到的并非杭州這個(gè)城市所謂的各種資源的聚集，也并非杭州是當(dāng)前一個(gè)人口凈流入的城市，而是認(rèn)為杭州的房價(jià)比北京等一線城市，甚至南京等城市的房價(jià)要低，因此，他們認(rèn)為杭州的房價(jià)也會(huì)漲到這樣的一個(gè)水平。房地產(chǎn)開發(fā)商看到是從中央政府到地方政府的意圖，即房價(jià)在快速上漲時(shí)，會(huì)在表面上出臺(tái)什么行政性政策來遏制，但是當(dāng)預(yù)期房價(jià)會(huì)下跌時(shí)，就拼命出臺(tái)說房價(jià)要穩(wěn)定，房價(jià)不能夠大漲大跌，地方政府更會(huì)變著法子讓已有的房地產(chǎn)調(diào)控政策松綁。在這樣的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商當(dāng)然會(huì)預(yù)期杭州的房價(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲，他們也就愿意以更高的價(jià)格獲得土地?？梢哉f，這種態(tài)勢可能很快就會(huì)蔓延到國內(nèi)的其他城市。

如果國內(nèi)其他城市的土地市場如杭州土地市場一樣火爆，這也意味這兩年的房地產(chǎn)市場調(diào)控又成了“空調(diào)”。就如2003-2012年的情況一樣，房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)得越多，房價(jià)漲得越快，這也是以投資為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場的基本特征。